由于國家多項地產調控政策的出臺，3月中上旬上海樓市經歷了一場“倒春寒”，直到下旬才開始逐步回暖。這種背景下，更多的開發商將期待寄予即將來臨的四月。根據搜房網不完全統計，截止2010年3月22日，4月上海新開盤住宅48個，相對于2009年4月上海樓市復蘇時期的35個增加了13個。業內人士表示：在經過前3月的市場博弈以后，開發商普遍認為市場已經成熟，上海四月樓市多頭供應，量價齊升。

　　銀三金四或將注定

　　傳統的金三月今年似乎有點成色不足。作為一年一度“樓市風向標”的“上海之春”房交會上雖參觀人數14萬人次達到歷年之最，但現場成交金額不足1億元，同比下滑近20%。“這說明市場需求很大，但主要由于買賣雙方價格分歧較大，雙方都沒‘松手’，博弈在升級，但主動權依然掌控在開發商這邊。”上海富陽物業咨詢有限公司執行董事張秀華告訴筆者：“三月并沒有出現‘小陽春’的全面復蘇。”究其原因，張秀華用八個字來解釋開發商目前的心態：“手中有糧，心中不慌。”在他看來：眾多開發商手中“糧草充足”，在政府、開發商、剛需客戶和投資者四方博弈過程中，更顯從容不迫。目前剛需的進一步積聚，市場供需的嚴重不平衡，政策面保持房價穩定的主基調，城市化進程中世博效應的進一步釋放等等，所有這些都使開發商相信“銀四月”將名實相副，樓市將開始回暖復蘇。

　　事實證明：上海2010年4月份絕大多數新盤開盤的價格穩中有升，一些熱點新盤更會隨行就市水漲船高。比如4月將要開盤的大華錦繡華城，精裝修房均價約 3.5-4萬元/平方米，而去年其毛坯房售價為3萬元/平方米。松江lomo森活將推出60-130平方米的公寓，報價1萬/平方米，比去年年末8300元/平方米的均價上漲了1700元/平方米，增幅20%。臨港新城新盤滴水湖馨苑，預計開盤價約1萬元/平方米，比2009年12月上漲約2000元/平方米。

　　小戶型仍是“主打”

　　受市場剛需影響和政府對中小套型和中低價位房屋的重視，4月普通住宅市場推出的戶型多為2房或者小3房。據筆者不完全統計，在4月新推的48個樓盤中，有28個樓盤新房源中將有部分或者全部為小戶型公寓。如閘北大華陽城貴都將在4月推出一批2房、3房精裝公寓，面積在89-112平方米之間、寶山顧村的東方帕堤歐在4月中旬將推出一批80-90平方米的小高層。作為本月的供應大戶，浦東新區12個新推樓盤中，除金地灣流域外，其他11個樓盤均有小面積房源推出。如港城滴水湖馨苑將推出100多套80平方米兩房、鉑庭會推出87平方米兩房和92平方米三房。

　　此外，楊浦、虹口等中心區也有相當一部分小戶型將面市。位于北外灘的樓盤馥敦坊就是其中的典型代表。在前期大戶型取得市場成功之后，該項目的5號樓小戶型也將于近日“面市”， 盡管尚未正式發售，超高的性價比已經讓其未售先熱。該樓盤相關負責人介紹，即將推出的5號樓總計房源181套，以小戶型為主，總建筑面積約為1.5萬平方米，均價在3.1萬元/平方米左右。

　　“市中心樓盤的地段優勢始終是應對樓市“寒流”的有力保障，高品質而又把面積控制的比較合理的小戶型住宅，無疑受到了市場的熱烈追捧。”張晴怡指出。在上述小戶型集中的區域中依舊可以找到性價比高的項目。如盧灣、靜安、黃浦等傳統的中心城區的新房供應量日益減少且價格成倍走高，越來越多的購房者開始將視線轉移到北外灘這樣的潛力中心區域。在南外灘，不少樓盤的價格已經直逼10萬元/平方米。隨著白金灣等區域代表性樓盤價格的不斷走高，北外灘的整體房價也將迎來新的突破口。而位于周康板塊的綠地東上海、位于九亭的中大九里德等。這個環間位置的住宅均價在15000-20000元/平方米之間，屬于目前上海的價格洼地，而隨著軌道交通的開通，也已縮短了與市區的距離，并且配套等均已較為成熟，成為目前上海最值得“淘”的環間位置。

　　高端物業供應扎堆

　　“一直想在中心區置業的買房者們4月將有著不少值得出手的好機會。”張晴怡透露：盧灣、長寧、徐匯、虹口、閘北、楊浦等傳統市中心區域在4月新盤扎堆上市。其中盧灣區的豐盛皇朝的報價更是高達60000元/平方米，為豪宅供應添磚加瓦。在張晴怡看來，市中心區域的供應相對較為稀缺，所以項目入市都能獲得較為不俗的銷售業績，相信4月集中上市的市中心區域項目，對整體樓市的均價將會造成進一步拉升。

　　“以去年加在舊城改造的推動下，4月市中心高檔公寓的推盤量也在增加。而多達15個的別墅項目中，頂級項目和大眾項目也都有涵蓋，位于馬橋綠城玫瑰園、御濤園分別是5000千級和2000千級別墅的領跑者，保利、綠城、朗詩等也都有居家型別墅供應。可見，4月預期上市高端房源體量之大、產品之豐富。”中房信分析薛建雄表示。

　　根據薛建雄的分析：投資者對別墅市場的需求仍然旺盛，并且這部分需求更趨向于一些大型項目的首期產品，因為這些產品都會有較大的價格增長空間。而一些機構投資者則更傾向于“地王”的周邊項目和少數高檔住宅周邊的項目，例如將要推項目的馬橋板塊別墅以及黃浦江世博周邊的可整購項目近期成為市場熱點。“馬橋板塊的御濤園4月將推出了近200套獨棟別墅，0.175的超低容積率將使其產品具有不可復制性，別墅建筑面積300-500平方米，預期售價1500萬/棟起，此售價已經直追佘山、西郊、花木等高端別墅區價格了。馬橋板塊集中了大量的品牌開發商，和記黃埔、綠城、凱雷、天安中國、中華企業等大牌企業帶來的高端別墅項目使馬橋板塊產生聚集效應，在交通、配套進一步完善的情況下，高端別墅的稀缺性將吸引更多的投資置業者。”張秀華非常看好馬橋板塊。本報地產評論員 房蓉