中原地產市場總監李粵湘告訴記者，3月以來，廣州二手樓市總體成交量超過2月。上周末，位于廣州大道北板塊的某樓盤正式發售，原來的吹風價是1.5萬~1.6萬元/平方米，開盤時的實際均價只有不到1.5萬元/平方米。

　　隨著3月即將結束，廣州樓市開始迎來傳統的“小陽春”，不少開發商加大了推售力度，二手市場也逐步升溫。恰在此時，市國土房管局宣布實行“穗七條”，為市場平添變數。

　　記者走訪本地樓市發現，近期樓市成交量雖然放大，但價格并不強硬。二手樓市部分業主已率先放棄跟漲，主動降價5%拋盤，一手開發商開始改變強硬的價格策略。“穗七條”會是高房價的“重藥”還是“搔癢”，且讓我們拭目以待。

　　二手市場

　　投資客大幅減少放盤價略降5%

　　濱江東路板塊某樓盤正在推出40～80平方米的中小戶型，帶5000元/平方米的豪華裝修，均價最高達25000元/平方米，比兩年多前開盤時高出了1/3。

　　一直在關注這一樓盤的市民許海上周末又到這個樓盤現場看了一次樓，讓他驚訝的不是一手房價的堅挺，而是在周邊一個中介里發現這個樓盤有貨出售，但均價只有18000元/平方米。“足足差了7000元/平方米！”感到事有蹊蹺，他便向記者報料。

　　記者隨后聯系上了承銷這一盤源的中介黎小姐，她告訴記者，這是一套47平方米的小單位，目前的總價要85萬元。“這個房子沒人住過。本來這個樓盤的二手房均價確實不應該這么低，但業主急著需要一筆資金，所以調低了放盤價。”不過，黎小姐表示，最近以這個價位，該樓盤還成交了數套類似的二手房。

　　中原地產市場總監李粵湘告訴記者，3月以來，廣州二手樓市總體成交量超過2月。“二手樓市中的投資客大幅減少，轉而以自住客為主。之前業主的放盤價一直跟著一手樓價在走，到最后發現沒法成交，所以不少人都調低了放盤價格。”李粵湘同時表示，這部分業主降價的幅度最多不超過5%，所以房價下調的趨勢并不明顯。

　　一手市場

　　存貨較多商家加大促銷力度

　　二手樓價開始微調，一手房價又如何呢？記者發現，自從全國兩會之后，不少手上有貨的開發商開始加入樓市戰團，“降價5000元/平方米”、“特價單位八折銷售”等促銷語句頻頻出現。李粵湘表示，近期開發商在媒體上的廣告投放量比往年同期有明顯增加，一些存貨較多的開發商更加大了營銷的力度。

　　上周末，位于廣州大道北板塊的某樓盤正式發售，原來的吹風價是1.5萬~1.6萬元/平方米，開盤時的實際均價只有不到1.5萬元/平方米。位于金沙洲的某樓盤上周開盤時，均價也沒有超過1萬元/平方米。

　　“事實上，在全國兩會結束之前，廣州已有部分樓盤調低了報價。”房地產專家吳定金表示，“五一”前廣州將有1.5萬套新房入市，加上現在已有的3萬多套可售貨量，開發商的推售力度比前一階段大大增強。

　　在吳定金看來，前一階段調價的區域主要集中在大學城、珠江新城這類的新區，居住氛圍尚未形成，投資型買家在這些區域所占比例大。中央政策劍指遏制投資性需求，使得這部分區域更容易率先在價格上有所松動。但是，這部分樓盤在市場中所占的比例相對較小。

　　后市判斷

　　明后兩年才能判斷效應

　　“部分買家看到沒有進一步的實質性調控政策，開始結束觀望入市。隨著成交逐步回暖，開發商之前的擔憂也已部分解除。”吳定金表示，“穗七條”提出的新建萬套限價房主要位于周邊區域，此前，廣州也曾推出過8000套限價房用地，但影響只集中在板塊內部，即使今年真的供應萬套限價房用地，結果也大抵相同。

　　根據搜狐焦點對陽光家緣的監控數據顯示，本月前3周，廣州樓市的網簽銷售量達到3272套，比上月同期大幅增長了47.3%，同時網簽均價為10370元/平方米，依然維持在高位水平。

　　吳定金分析，市場取得這樣的結果是前期政策消化殆盡所造成的。不過，中央在調控上目前還只使出了六七成的力度，如果開發商重啟漲價步伐，不排除會繼續遭受“重拳”。“成交如果恢復得太快，也可能會遇到調控的反彈。所以目前最佳的狀態應該是穩步緩慢的復蘇。其實，在‘穗七條’中，今年廣州供應5平方公里商品房用地的規定對市場影響更大，不過其效應要等到明后兩年才能判斷。”

　　資深銀行業人士梁東暉則認為，隨著抑制通貨膨脹的需要越發迫切，央行在今年第二季度宣布加息已經迫在眉睫。廣州樓價在目前位置上下振蕩可能是今后走勢的主調。

　　二手市場方面，李粵湘覺得，加大推出限價房的力度將分流二手市場內的部分潛在初次置業者，但是限價房上市交易時補足地價后還是以正常商品房的價格銷售，所以不會大幅拉低周邊的二手房價。(作者 賴偉行)