2010年以來廣州市商品住宅簽約面積出現明顯縮量,1-2月全市十區簽約面積78萬平方米,同比去年同期減少37%,環比2009年11-12月更是減少了43%。而價格一直維持在高位,比較平穩,1、2月廣州十區簽約均價分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　此外,2009年四季度“國11條”出臺,有關二套房貸的相關規定受到市場廣泛關注,據了解,廣州市各大商業銀行根據剩余貸款額度在具體執行上有松有緊,部分銀行甚至將首次置業首付比例提至三成以上,二次置業首付提高到四成以上,利率優惠幅度也有不同程度減少,并且審核過程更加嚴格。這必然影響成交釋放。雖然目前廣州一手樓市置業主流是改善型自住需求,支付能力較強,但對政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　目前廣州市主要在售樓盤價格企穩,個別樓盤價格在近期下調,但多數采取少量特價單位促銷的方式,主要是前期銷售欠佳的樓盤。據合富輝煌集團市場研究部監測數據,春節后至五一期間中心六區供應比重將回升至近五成,置業者關注度也將顯著回升；預計發展商適時推出的優惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。

　　調控:源自去年銷售狂潮

　　此輪的宏觀調控絕非空穴來風。統計數據顯示,房地產業2009年實現商品房銷售額4.4萬億元,開發商由于房價上漲實現利潤1.76萬億元；同期地方政府土地出讓收入達到1.6萬億元,按至少60%的凈利潤率計算,可以實現利潤0.96萬億元。兩項合計,房地產業在2009年創造的利潤達到了創紀錄的2.72萬億元,占到了當年全國33.5萬億元GDP的8.12%。

　　2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的推動,成為了上述房地產開發商和地方政府土地儲備中心“創造”的房地產超額利潤的催化劑。

　　政策:“粵十一條”定調

　　3月伊始,廣東省政府公布了《轉發國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,該通知因為增加了部分內容,而被稱為“粵十一條”。與“國十一條”相比,此番粵版的樓市調控政策,根據廣東省實際情況,提出具有地方特色的限價房、公共租賃房試點和三舊改造,成為“粵十一條”的一大亮點。另外,房屋公開銷售24小時前明碼標價的規定,對購買者作出準確的判斷也非常有利。

　　有關負責人表示,“粵15條”已明確時限,執行到2009年底,而《通知》中又未特別說明,那么這些未涉及的條款就將廢止。因此,像2009年港澳臺居民在廣東購房享受的“國民待遇”,2010年將不再執行。

　　其中,“粵十一條”要求,廣東省各地在審批商品住房項目預售許可時,以整棟為最低審批規模,不得分層、分單元辦理預售許可。房地產開發企業取得預售許可后,應當在10日內一次性公開全部房源對外銷售,并在公開銷售24小時之前,按照“一套房一標價”的方式明碼標價。

　　此外,廣東省還將抑制投資投機性購房需求,嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策,繼續執行個人首次購買90平方米及以下普通住房,契稅稅率為1%的優惠政策。

　　穩房價:國土部出拳治地

　　78家央企的勒令退出房地產市場,是國家再出重拳調控房地產市場的一劑猛藥。其實,早前國土資源部就下發了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,明確土地出讓保證金不得低于底價20%；中低價位普通商品房用地房價由政府定,樓盤開工、竣工時間要提前申報等。

　　《通知》首次對房地產用地土地出讓保證金作出了最低限制標準:競買保證金不得低于出讓最低價的20%。近年來廣州土地出讓的競買保證金一直是地塊底價的10%,這次提高至20%,將大大提高開發商拿地的門檻。

　　而土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。此前,國土部曾出政策規定土地出讓金首付不低于50%,但并沒有明確地價首付繳交時間。

　　《通知》還首次明確要實施住房用地開發利用申報制度。從2010年4月1日起,市、縣國土資源管理部門要建立房地產用地開竣工申報制度。開發商應當在項目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報。

　　另外,國土部將在3月至7月開展房地產用地突出問題專項檢查,檢查各地土地違規情況。

　　求破局:1、2月部分樓盤讓價

　　合富輝煌分析今年1、2月份的成交情況,認為1、2月廣州商品住宅供應收縮,總體市場氛圍比較平淡,春節后發展商改變提價惜售策略,開始積極促銷,部分樓盤調整了推售價格,以求打破觀望。

　　2010年以來廣州市商品住宅簽約面積出現明顯縮量,1-2月全市十區簽約面積78萬平方米,同比去年同期減少37%,環比2009年11-12月更是減少了43%。而價格一直維持在高位,比較平穩,1、2月廣州十區簽約均價分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　雖然目前廣州一手樓市置業主流是改善型自住需求,支付能力較強,但對政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　據合富輝煌集團市場研究部監測數據,春節后至五一期間中心六區供應比重將回升至近五成,置業者關注度也將顯著回升；預計發展商適時推出的優惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。記者關麗

　　行業動向

　　省房協助銷售房博會4月開幕

　　作為擴大住房供給穩定樓市交易的重要舉措,在廣東省住建廳大力支持下,廣東房地產業界將于4月23日在廣州聯手舉辦珠三角大型房博會。屆時將有多品種、多戶型、多價位、多區域組織普通商品房集中應市,展示珠三角同城化發展成果,舒緩樓價壓力,滿足社會多層次住房需求,拉開傳統樓市“黃金周”交易高潮序幕。

　　廣東省房協負責人表示,今年經濟發展仍有很多不確定因素,樓市交易態勢走向尚不明朗,應對的經濟形勢更為復雜,業界要有足夠準備,加大上半年促銷力度。廣東省房協牽頭主辦房博會力促交流,并呼吁各地以各種方式豐富住房品種供應,滿足多層次的置業需求,促進全省住房交易,繼續發揮房地產業對拉動經濟的積極作用。

　　據了解,將在廣州舉辦的珠三角房博會結合珠三角規劃實施進展,組織廣州市及周邊城市優質樓盤集中聯展,通過城際間的市場流通,引導城鎮居民擴大置業范圍,加大中心城市供應量,降低購房門檻,讓購房者有更多的置業選擇。

　　廣東省房協將房博會作為促進社會住房消費的助推器,近年來已在廣州市舉辦多屆,均受到業界高度關注和重視,去年5月份的“廣東廣州房博會”對恢復市場交易,擴大內需,穩定房地產市場起到重大作用。據了解,目前已有多家品牌開發商以及肇慶、清遠等地政府部門組織當地樓盤報名參加本屆房博會,并著手策劃有針對性的促銷方案。關麗

　　市場分析

　　三招亮劍突圍制勝

　　突出品牌、創意產品、完善配套,隨著宏觀調控的不斷出臺,未來的廣州樓市,很可能再次出現營銷大戰。應該理性看到的是,營銷制勝的前提一定是產品的高性價比。在成功營銷達到火爆銷售的背后,一定有高性價比產品的支撐。

　　關鍵詞:營銷

　　在房地產市場,營銷是一個永遠不會過時的重點科目。房地產市場火爆的時候,營銷是開發商爭取利潤最大化的工具；而在樓市不景氣的時期,營銷更是開發商過冬的“救命稻草”。從根本上說,營銷就是一種創新,只有不斷創造新的營銷創意,才能在市場上立于不敗之地。

　　華南樓市之所以能夠在30年前領跑中國房地產市場,作為“軟實力”的營銷一直不斷創新功不可沒,不斷根據市場變化而進行的營銷創新,更是房地產業的一大魅力所在。泛銷售模式、一二手聯動、團購等新的營銷模式在2008、2009年極大地推動了相關樓盤的銷售。今年的宏調大局中,又會有多少營銷新招奇招來撬動市場呢?

　　關鍵詞:產品

　　“做好產品”,成為許多地產商今年更為重視的口號,產品創新在嘗試和實踐在今年的廣州樓市也特別的突出。記者發現,廣州樓市“DIY空間”的概念格外流行。根據業主家庭生活需要,這個空間可以進行改造和功能定位。在產品設計的DIY空間營造上,地產商花費了不少的心思,既滿足了目前不少消費者對大戶型的需求,同時也可以有效規避政策的風險。對于追求更劃算,更超值產品的購房者來說,這樣的房子也有更多的吸引力。

　　關鍵詞:服務

　　服務意識的缺位一直是開發商軟肋,并且成為開發商與業主矛盾的根源,一直被人們所詬病。然而開發商的努力我們也一直在見證,隨著行業的成長、成熟,整個房地產行業的服務意識也開始不斷提升,成為產品的綜合競爭力之一。

　　在廣州的房地產行業中,服務意識應該說是較為超前。像萬客會、帝豪會、珠江會等,幾乎每個大型的房企都會將自己的業主組織聯絡起來,在購房之后依舊享受到社區的“福利”。

　　開發商認為,產品創新只是產品形式的變換,服務創新是體現開發商真實實力的、并且不容易被模仿的。在產品品質趨同的今天,只有在服務上創新才能使企業在某一領域取得較長時間的領先地位。關麗

　　專家觀點

　　合理定價是回暖關鍵

　　中國房地產業協會會長兼秘書長朱中一指出,在市場低迷的情況下,如何將購房者的潛在需求轉化為實際需求,除了政策的鼓勵和支持外,企業能否向市場提供定價合理、質量可靠的房屋,成為企業能否立足且應對市場的關鍵。

　　高性價比的產品自然好賣,但在高品質還不容易辨別的情況下,價格上的優惠更容易打動買家。元旦期間“半價開盤”的美林湖國際社區,引來了市場的熱烈反應。珠江新城某樓盤降價5000元/平方米、特價單位八折銷售……兩會之后,不少樓盤紛紛打出降價廣告來攬客。

　　但陽光家緣的數據卻顯示,珠江新城日前成交均價都在2.5萬元/平方米以上,所謂降價5000元的樓盤此前價格高達2.8萬元/平方米。在這些“雷聲大雨點小”的促銷聲中,所謂降價不過是開發商高開低走的營銷策略。

　　在去年的市場膠著期,抓住主流客群結構變化、合理定價的開發企業,在市場的變革競爭中占據了有利位置。與其他地產大腕要么按兵不動要么玩假漲價手段形成了鮮明對比,而萬科等企業主動適應市場需求采取的降價策略,也為他們帶來了銷售業績和市場份額的正面回報。

　　從二季度開始就是房地產的銷售旺季,在經歷一季度的銷售淡季過后,房地產開發商應該拿出誠意來,真的讓利和讓買家感受物超所值,才能在成交上有所回報。而在這一輪調整中適時生存,放棄暴利、以合理定價抓住購買者,才是出路。關麗