盡管猶抱琵琶半遮面，新年上海首個(gè)春季房展、有著”樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海之春房產(chǎn)展示交易會(huì)仍如約而至，歷經(jīng)四天，于昨天落下帷幕。

　　據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，此次房展會(huì)中觀望成為主基調(diào)，預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際成交量較去年下滑近20%。以“報(bào)春”為目的的“上海之春”，今年卻無(wú)力以火爆的訂購(gòu)場(chǎng)面而告終結(jié)。

　　此次展會(huì)上，大部分樓盤依舊是千呼萬(wàn)喚未始出，開(kāi)盤時(shí)間、價(jià)格尚無(wú)定論。眾多“大牌”房企的集體缺席，更可以反映出目前房企依舊迷茫、惜售的心態(tài)。專家分析指出，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而短期內(nèi)在政策緊縮的預(yù)期下持觀望態(tài)勢(shì)。

　　那么，未來(lái)上海房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？2010年初，國(guó)家樓市調(diào)控的大背景下，申城房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然陷于“高位盤整”的困局當(dāng)中，其未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)卻給樓市走向何方出了一道又一道的難題。

　　難題一：

　　房展會(huì)能否刺激成交量？

　　有著上海樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的“上海之春”房展會(huì)，這幾天吸引著眾多購(gòu)房者前來(lái)參觀，但是，經(jīng)過(guò)此輪從中央到地方的密集調(diào)控，購(gòu)房者逐漸在高房?jī)r(jià)面前選擇了觀望。

　　昨天是房展會(huì)的最后一天，據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，房展會(huì)并未出現(xiàn)預(yù)計(jì)中的周末觀展高峰，與樓盤展位前圍觀人氣相比，最后一日”清倉(cāng)”發(fā)獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)領(lǐng)獎(jiǎng)成為一大熱點(diǎn)。

　　“上海樓市正處于量跌價(jià)漲的階段。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，對(duì)于成交量的減少，最主要的原因是供應(yīng)的無(wú)法跟進(jìn)，而價(jià)高也間接導(dǎo)致了透支購(gòu)買力，無(wú)法形成有效的需求，只有供應(yīng)增加的情況下，價(jià)格才有可能出現(xiàn)調(diào)整，成交才會(huì)活躍。

　　然而，論及市場(chǎng)供應(yīng)，作為歷年開(kāi)發(fā)商兵家必爭(zhēng)之地的“上海之春”房展會(huì)，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出席之少可謂稱奇。不僅萬(wàn)科、保利、招商、金地等四大開(kāi)發(fā)商集體缺席，就連強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入上海的龍湖、綠城等開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有露臉。房展會(huì)上只有綠地、大華、中華企業(yè)和盛高四家品牌開(kāi)發(fā)商布展迎客。而其余的樓盤大多是一些不知名的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　由于少了開(kāi)發(fā)商特別是在業(yè)內(nèi)有話語(yǔ)權(quán)的品牌開(kāi)發(fā)商的參與，購(gòu)房者在本次房展會(huì)上的選擇余地更少。不僅市中心區(qū)域沒(méi)有新盤推出，就連閔行、松江、浦東(原)等歷年的住宅供應(yīng)大戶推出的新樓盤也寥寥無(wú)幾，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)遍房展會(huì)手中拿的感興趣的樓書(shū)沒(méi)有幾份，更有不少購(gòu)房者嘆息現(xiàn)在的房展會(huì)一年不如一年。

　　“房展會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的冷落，這也意味著未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商推盤的動(dòng)力不足。”漢宇地產(chǎn)分析人士指出。陸騎麟補(bǔ)充道，多數(shù)知名房企都不看重此次房展會(huì)，也沒(méi)有參與此次房展會(huì)，因此對(duì)于增加供應(yīng)、刺激樓市成交的回升難度較大。

　　難題二：

　　購(gòu)房?jī)?yōu)惠真的“可以有”？

　　“上海之春”房展會(huì)上，開(kāi)發(fā)商推出了一些價(jià)格優(yōu)惠的措施，幅度沒(méi)有很大，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在資金不緊張的情況下，不可能主動(dòng)降價(jià)求售。而目前房?jī)r(jià)過(guò)高也是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，開(kāi)發(fā)商即使在如此高房?jī)r(jià)下無(wú)法形成成交，也要通過(guò)小幅度的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。

　　與去年房展形成反差，展會(huì)中銷售人員主動(dòng)招呼，熱情介紹，架勢(shì)少了，親切多了。樓未開(kāi)盤，還主動(dòng)告之其周邊二手房?jī)r(jià)格，邀你留下聯(lián)系電話以便開(kāi)盤通知。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏分析認(rèn)為，大部分樓盤銷售人員和言悅色、小心試探的口吻足以證明，目前房企底氣略顯不足，斷然沒(méi)有了往年有房不愁賣的傲慢情緒。

　　記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，很多樓盤打折的現(xiàn)象并沒(méi)有在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)，整個(gè)房展會(huì)上幾乎沒(méi)有任何公開(kāi)的打折信息。與之相反，借助軌道交通、“大虹橋”等諸多概念，不少樓盤相比年前還有一定幅度的上漲。比如中環(huán)一號(hào)，展會(huì)報(bào)價(jià)為21000～22000元/平米，比三個(gè)月前上漲1000元/平米；綠地領(lǐng)海展會(huì)報(bào)價(jià)為11000元/平米，比三個(gè)月前上漲10%。

　　還有一些樓盤促銷比較“搞”。房展會(huì)上即便有也是尾盤促銷，如藝泰安邦，打出限量15席，限時(shí)九折，總價(jià)78萬(wàn)元起口號(hào)，初算下來(lái)單價(jià)大概13000元/平方米左右，該盤位于浦東(南匯)惠南板塊，據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，該盤去年11月均價(jià)9400元/平方米，今年1月份成交均價(jià)13006元/平方米，其實(shí)只是與今年1月相比沒(méi)有漲價(jià)而已。

　　又如，位于青浦明珠路的西郊美德苑，屬于徐涇別墅區(qū)板塊，由于周邊并無(wú)近距離的軌道交通的支撐，而17000元/平方米價(jià)格實(shí)在難以令人心動(dòng)，于是打出了在房展會(huì)期間購(gòu)房送5萬(wàn)元家電或等價(jià)值抵用券的促銷活動(dòng)。

　　難題三：

　　異地置業(yè)逼近主流？

　　在總共四天的展會(huì)期間，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的銷售樓盤為數(shù)不多，中環(huán)以內(nèi)也不多，一半以上皆為外環(huán)外及外地項(xiàng)目。

　　據(jù)主辦方介紹，今年房展會(huì)三成以上為異地樓盤，近至上海周邊的江蘇昆山、太倉(cāng)，中等距離的有浙江嘉興、安徽黃山等，更遠(yuǎn)的甚至包括海南、三亞以及海外樓盤。

　　但從現(xiàn)場(chǎng)看，比較受歡迎的仍是上海本地的樓盤，即使是寶山、松江、青浦、奉賢等非中心城區(qū)樓盤，都有市民扎堆圍著打聽(tīng)房?jī)r(jià)。

　　據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，浙江嘉興、江蘇太倉(cāng)、以及蘇州工業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目展位前仍駐足了不少參觀人群。不少購(gòu)房者在聽(tīng)到”均價(jià)4000元/平米，上海一套公寓，嘉興一套別墅”時(shí)，便開(kāi)口詢問(wèn)距離、房型等問(wèn)題。

　　“上海房?jī)r(jià)嘛太貴了呀，4000元/平方米哪里找啊，不過(guò)外地有點(diǎn)遠(yuǎn)，還是要考慮一下。”劉女士一家三口來(lái)逛房展會(huì)，看了一圈后連連搖頭，表示價(jià)格太“結(jié)棍”。

　　據(jù)江蘇五洋房產(chǎn)有限公司投資部副經(jīng)理盧濤介紹，此次房展會(huì)有很多的外地樓盤參與，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)在上海周邊城市的配套設(shè)施都很不錯(cuò)，同時(shí)軌道交通和高速公路建成也降低了交通成本。據(jù)悉，此次房展會(huì)上某一蘇州樓盤最低價(jià)為1800元/平米。

　　陸騎麟指出，異地置業(yè)最主要還是這部分購(gòu)房者無(wú)法承受上海的高房?jī)r(jià)而選擇相對(duì)交通便捷的上海周邊區(qū)域，但是隨著2009年的房?jī)r(jià)上漲，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)漸漸被弱化。

　　“此次房展會(huì)周邊城市的項(xiàng)目不是少數(shù)，但是關(guān)注度應(yīng)該也會(huì)有所減少。”陸騎麟還說(shuō)，那么相對(duì)上海更遠(yuǎn)一些的地方，如滬杭沿線、滬寧沿線的城市等關(guān)注度可能會(huì)提升。

　　難題四：

　　“上海之春”后走向如何？

　　不久前全國(guó)“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，北京“新地王”就噴薄而出。這讓政府和樓市調(diào)控政策、效果處于異常尷尬的境地。政策在平抑房?jī)r(jià)，而現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻事與愿違。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高消費(fèi)、高壓力，已成為普通購(gòu)房者心中的難言之痛。

　　“本屆房展會(huì)是否會(huì)成為上半年樓市走向的風(fēng)向標(biāo)，這很難確定，但是會(huì)對(duì)上海樓市短時(shí)間內(nèi)成交的提升發(fā)揮作用的。”陸騎麟預(yù)測(cè)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，時(shí)至今日，在“高位盤整”的狀態(tài)下，上海樓市的成交、供應(yīng)都異常慘淡，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)捂盤，購(gòu)房者對(duì)于樓市的“觀望”態(tài)度日趨明顯。

　　這種“觀望”包括三方面：首先，投資需求旺盛導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致潛在購(gòu)房者購(gòu)買力透支，購(gòu)房者由買不起房子到更加買不起房子，由此而推遲購(gòu)房計(jì)劃；其次，樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)樓市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下降，購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下降，并且在尋找新的購(gòu)房時(shí)機(jī)；再次，樓市處于“高位盤整”狀態(tài)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)捂盤，推高房?jī)r(jià)，無(wú)論業(yè)內(nèi)還是業(yè)外，普遍認(rèn)為樓市存在泡沫，購(gòu)房者此時(shí)“觀望”購(gòu)房，符合正常購(gòu)房者置業(yè)思路。

　　在這場(chǎng)博弈中，2010“上海之春”房展會(huì)如期到來(lái)，業(yè)內(nèi)、外對(duì)此也期待眾多。開(kāi)發(fā)商期待好收成，購(gòu)房者期望有打折、促銷，節(jié)約購(gòu)房開(kāi)支。

　　那么這次房展實(shí)際效果如何？滬上房產(chǎn)界人士張宏偉指出，顯然，樓市3月“小陽(yáng)春”的局面是無(wú)法出現(xiàn)了。

　　首先，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)于樓市的博弈時(shí)間遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，一直到今年的6月至8月之前，在此期間樓市將維持成交“量低價(jià)高”狀態(tài)。

　　其次，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，如果調(diào)控政策可以持續(xù)1-2年，那么從回籠資金的角度考慮，開(kāi)發(fā)商有可能在半年后“降低身份”，真正亮出促銷打折牌。(楊冬)