樓市進入2010年,在自去年年底開始集中發(fā)布的政策調(diào)控措施密集出臺后,包括深圳在內(nèi)全國對樓市過快上漲都是一片叫停呼聲。兩會期間,眾多人大代表和政協(xié)委員的提案議案都劍指高房價,而在政策調(diào)控打擊投資性買房、信貸緊縮、市場觀望氣氛濃烈的多重背景下,深圳無論是政府背景的官方智囊機構(gòu)還是中介、專家,都曾發(fā)表“年度住房價格將在市場規(guī)則和調(diào)控政策的作用下有所回調(diào)”、“今年樓市下行是大概率事件”等對當前樓市的看法。

　　這些判斷在2月份成交大幅萎縮中得到部分佐證,而接下來三四月份的成交情況將會成為全年走勢的晴雨表之一,在目前觀望氣氛濃烈的背景下,很多中介和業(yè)界都對這兩月成交不抱樂觀的態(tài)度。但近日,隨著上周深圳樓市二手房成交量大幅反彈,深圳有中介卻發(fā)表評論認為,目前籠罩在樓市中的逼人寒意正在慢慢退卻,伴隨著人氣的重新回升,成交量的反彈將為期不遠,這成為樓市下行論調(diào)中的一個“另類”觀點。

　　二月樓市轉(zhuǎn)冷,并非調(diào)控使然?

　　深圳樓市二月份成交量、成交價都出現(xiàn)了一波下滑,今年二月深圳一手房成交面積為9.12萬平米,環(huán)比下降74.55%,同比下降81.32%,而深圳二手房成交面積為47.20萬平米,環(huán)比下降43.35%,同比下降0.43%,市場一片觀望氣氛。在全國市場上也一樣,根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù),全國20個重點城市2月份成交總量環(huán)比下降了51%,同比下降40%。其中一線城市平均環(huán)比下跌51.1%,二線城市環(huán)比跌51%,20個城市中僅有沈陽成交量環(huán)比出現(xiàn)了上升。這種市場形勢的急轉(zhuǎn)直下嚴重打擊了消費者的信心,甚至有人斷言2008年的樓市夢魘又要重新上演。

　　而近日深圳二手房成交量連續(xù)三周大增,每周增幅都超過40%。由此,世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認為,2月份樓市成交量的大幅下跌源于兩方面:一是2009年樓市的高歌猛進在一定程度上透支了未來的需求,短期內(nèi)對市場需求產(chǎn)生影響,這直接使得新年以來市場需求乏力；二是2月份是中國樓市的傳統(tǒng)淡季,2月份全國樓市成交量的下滑是市場規(guī)律的必然體現(xiàn)。

　　今年樓市不會重蹈08年覆轍?

　　年初樓市遇冷,對比2008年“一樣的創(chuàng)紀錄成交量、一樣的畸高房價、一樣密集的宏調(diào)政策”,讓很多人猜測今年樓市是否會是2008年的翻版。但世聯(lián)地產(chǎn)的研究人員在對宏觀經(jīng)濟形勢進行深入分析后認為,2010年的中國樓市絕不會重蹈2008年的覆轍,相反,2010年的中國樓市很大程度上可能是2009年“牛市”的延續(xù)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師認為,2008年恰逢中國經(jīng)濟整體過熱,房地產(chǎn)對通脹的推波助瀾作用使決策層采取了毫無保留的“打壓”態(tài)度。而今年,雖宏觀經(jīng)濟企穩(wěn),但整體經(jīng)濟的發(fā)展預期依然不容樂觀,在出口不振和消費乏力的局面下,國民經(jīng)濟的發(fā)展還需要借力于房地產(chǎn)業(yè)。“雖然近期的調(diào)控政策密集出臺,‘穩(wěn)中有打’的態(tài)勢已成定局,但政策打壓的力度與2008年相比不可同日而語”。就在幾天前北京土地拍賣接連爆出兩大地王,在此背景下世聯(lián)地產(chǎn)預計,未來全國樓市將會迎來一個審慎樂觀的發(fā)展階段,2010年的中國樓市在很大程度上不會重蹈2008年的覆轍。

　　新一輪反彈在眼前?

　　在深圳樓市度過春節(jié)這一非常規(guī)影響因素之后,二手房市場成交量連續(xù)三周大幅增加,世聯(lián)研究認為,市場中人氣逐步回升,接下來的這段時間,全國樓市會有一個相對迅猛的回暖期,成交量新一輪的反彈將為期不遠。

　　一方面是政策影響有限。相對2009年底政策出臺的密集程度,今年已經(jīng)明顯放緩,“今年的‘兩會’中,中央政府傳遞的關(guān)于房地產(chǎn)政策態(tài)度未超越“國十一條”范疇,這顯示中央房地產(chǎn)政策已趨于平穩(wěn),當前階段已經(jīng)從政策頻出期轉(zhuǎn)入政策執(zhí)行及政策效果觀察期”。而3月10日國土資源部出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》通過土地市場來對高房價進行調(diào)控,這在世聯(lián)研究師看來很難收到立竿見影的效果,充其量也不過是政府調(diào)控的又一次“隔靴搔癢”,而在熟悉深圳地產(chǎn)運作的業(yè)內(nèi)人士看來,這一通知中的要求深圳早已執(zhí)行,這一措施顯然對深圳樓市影響不大。

　　“而對市場走勢有“利空”影響的物業(yè)稅出臺的消息在短期看也已經(jīng)落空”,世聯(lián)分析師表示,物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅制改革的提法并未出現(xiàn)在今年的政府工作報告中,甚至不如2009年,2009年《政府工作報告》曾明確提出“研究推進房地產(chǎn)稅制改革”。業(yè)界曾擔憂物業(yè)稅開征,尤其是業(yè)內(nèi)多有消息稱深圳或北京將于今明兩年率先試行物業(yè)稅征收。世聯(lián)研究人員認為,在中國推行物業(yè)稅需要理順復雜的利益沖突,也需要更為充分的技術(shù)準備,短期內(nèi)很難推出,這一“利空信息”明朗化,也為后市成交量的反彈創(chuàng)造了有利條件。

　　眼下,深圳新房開盤速度有所放緩,市場可售新房數(shù)量不足3萬套,在新房供應(yīng)量不足的情況下,二手房市場成交能否繼續(xù)支撐成交量的增長有待市場予以體現(xiàn),世聯(lián)地產(chǎn)認為節(jié)后市場整體會出現(xiàn)“小步快跑”、“暖春”態(tài)勢的觀點也有待證明。

　　南方日報記者曲廣寧