十年前的外環外樓市，缺乏整體規劃以及相應的配套支撐，不僅無過多產品供應也基本無人問津。如今，伴隨著樓市快速進入上升通道，外環樓市都早已過萬元關口，部分區域的價格漲幅已接近甚至超過中心城區，在缺乏區位優勢等核心因素后，外環樓市究竟將面臨多少風險，將成為購房者不得不關注的重點。

　　風險一：購房成本上升，舒適度下降

　　現狀分析

　　陳先生一家2003年為了改善需求在浦東內環買了一套100多平米的新房，當時單價在3500元，一套房子總價38萬元。陳先生非常滿意當初的買房，僅用了38萬就實現了住房改善，加上這兩年房地產市場的升值，目前這套房子總價已經高達200多萬，這一步不僅提高了生活需求，也實現了資產的升值。七年后的2010年，吳先生迫于結婚要買房，經過兩代人的努力，吳先生首付款達到了80萬，但根據目前銀行規定首付要滿4成的規定，吳先生的新房總價不可以超過200萬，可是如今200萬的房子看得上眼的都在外環以外，于是吳先生開始了“上海游”，一圈下來吳先生感嘆，不少距離市中心1小時(地鐵)以上的地區，單價也超過了2萬……

　　市場調查

　　十年飆升，舒適和價格成反比

　　上海自住房改制后，房子完成了商品化之路，自此以后房價開始了攀升，這輪漲價最初是從市中心的房源開始的，當初徐家匯花園萬元單價一度被視為“天價”，但是短短幾年后，這種漲幅開始以內環為點向外圍擴張，到了2005年一些外環以外的板塊諸如九亭價格開始提價，到了2007年不少外環外房源開始逼近萬元，到了2009年上海版圖內沒有萬元以下房源。到了2010年，外環以外2萬房源已經不是稀奇事。這種漲幅甚至已經超過市中心的二手房，以黃浦區大興街一套1985、1986年的老公房為例，雖然單價也在2萬元左右，但是因為面積小，總價往往在80-100萬之間浮動。此外，黃浦、靜安、盧灣等區的老公房，單價也基本在2-3萬元不等，一套50-60平米的二房，總價在100-150萬元。

　　在價格上外環外的價格已經趕超市區內的老公房，但是在和舒適度相關的生活配套、公交出行乃至于面積上卻在逐年縮水，除了價格制約面積之外，外環外的配套一種是新的，由開發商統一規劃的社區商業配套，這類商鋪人氣少，招商不足，難以滿足日常需求，而類似于醫院、圖書館、銀行等配套，又因為人群基礎少，顯得尤為空白。另一種是由老鎮基礎發展而起的配套，大多層次低，難以符合市區客，特別是青年人的需求。綜合對比，在價格相當、面積差距縮小的情況下，外環外的競爭力大大減弱，在購買成本上升的同時，舒適度卻削減，成為上海人外移止步的一大心理障礙。

　　業內支招

　　自主群體應“重”居住“輕”產品

　　某位房地產商也直言，買房的需求因人而異，但是對于那些首次購房的群體而言，應綜合房子居住功能的性價比進行選擇，對交通、價格、配套的考慮應該要高于對是否會升值、品質等元素的考慮。華東師范大學房地產系華偉認為，近幾年上海的城市化進程在加快，隨著這些地區交通配套的跟進，也有越來越多的人選擇在外環以外置業，這是一種趨勢，但是不代表消費者盲目地選擇一些所謂的規劃區域，相反對于一些規劃尚未落實、價格卻被炒高的區域，消費者要做出理性的判斷。對于青年置業者而言，理性、梯度消費的關鍵，就是根據自身條件、能力來選擇適合自身的居所，如果你選的房子僅僅因為未來有地鐵，房子外立面漂亮，價格卻是自己無法承受的，那么就可以從小戶的二手房起步。

　　風險二：租金回報過低，150年收成本

　　現狀分析

　　金小姐名下有一套位于盧灣區的老公房，總面積在60平米，全裝修，目前出租在外，租金為4000元。這套房子金小姐是2009年購得的，總價為130余萬。這樣算來，金小姐30年不到就可以收回購房成本。租金回報率3.4%(假設是全額付款)。

　　季先生在顧村有一套100平米的新房，全裝修，掛牌在外，租金每月為1000元，這套房子也是2009年買下的，總價180萬，租金回報率為0.6%(假設全額付款)，也就是說150年才能收回成本。以上計算全部沒有算入資產的機會成本，也就是說這些錢用于其他投資所獲得收益的可能，但很清楚投資于老公房，意味著資產的有限投資，但是后者除非把房子出售，否則資產無限期投入，也無法在70年內收回成本。

　　市場調查

　　租金回報不足0.6%，月租800仍愁租

　　記者近日走訪了多家中介門店，發現市區特別是醫院、學校附近房子月租金很高，其中靜安靠近南京西路區域，因為地段好，周邊高檔辦公樓林立，不僅容易出租，而且租客以眾多境外客居多，一套50-60平米的房子可以租到4000-5000元。中原地產靜安門店的工作人員告訴記者，周邊的老公房一般掛牌不到兩天就會被人租掉，而且越是裝修好的越容易出租。

　　但是隨著距離市區越遠，租金情況就出現很大的區別，比如在中環附近，記者從某家名為新世界的中介門店看到，一套70-80平米的房子租金在2500-3000元不等，而到了外環以外，不少中介只有出售沒有出租房源，某位不知名的中介門店工作人員表示，這里租房很困難，一般需求客都是外來打工者，收入低，一般能承受的就是500-800元的房子。

　　業內支招

　　租金回報應被視為購房元素

　　某位長期工作于中介門店的工作人員告訴記者，一般市中心的交易以租為主，內中環的租、售各半，到了外環以外就沒有租客的身影了。不少高端投資客在市區投資靠租金，而一些小投資客則會在周邊區域“炒房”，以獲得短期收益。從這點也反面印證，中心區域房子值得長期持有，而外環外的許多投資都是含有泡沫的。

　　風險三：預期炒作下的調整風險

　　現狀分析

　　從中介門店關于租金回報率分析上，又可以引發另一個問題——物業升值，可以說很多人在選擇購買外環以外住房的時候，即使知道租金回報低，但是出于某種升值的預期，也愿意中短期持有，以期獲利，如果一套2009年初以80萬買入的二房，到目前拋出，忽略利息、交易等成本，獲利50萬幾乎是輕而易舉。但是在市中心，同樣80萬的房子，2009年初至今漲幅空間有限，升值獲利不會超過20萬，這就讓不少懷有類似“西部夢想”的人繼續鋌而走險。外環外的房子會只漲不跌嗎？面對政策蜜月期結束的預期，外環外高泡沫下的高回調風險，將成為高價購置外環區域的最大風險。

　　市場調查

　　“炒”出來的高價

　　就如本報之前所列的，從2009年初至今外環區域的房價漲幅遠遠大于中心區域的房價，除此之外外環以外還不斷有新的預期，比如軌道交通、人文環境、品質創新乃至于政府利好，這些因素都可以使得一個原本一文不值的區域瞬間變得一房難求，而縱觀發生這些利好的區域，都是新興區域，比如5年前的三林、三年前的真如、兩年前的大虹橋、一年前的周康和川沙，而相比于市中心的寸土寸金，很難再有如此大的預期可以帶動房價在短期內額大幅上漲。此外，地王的刺激也對價格產生影響，以近期市場推出的土地來看，金地拿下的青浦徐涇和青浦趙巷、綠地拍得的寶山、保利摘得的嘉定新城、中華企業、萬科、招商等萬元地價競得的松江新城，給周邊市場形成一種刺激，以松江新城的土地為例，一塊樓板價在1.6萬元的土地，加上建材成本，進入市場的價格一般都會在30000元左右，這樣的預期下必定會帶動周邊房價的跟漲，同樣這種刺激在市中心不能被復制。

　　但實際被預期炒作起來的區域在市場震蕩期遭遇調整的案例一直沒有被忘記，2008年被9號線炒作起來的九亭板塊，10余個樓盤齊打價格戰，價格降幅最高的一度達到40%，即使目前九亭的價格在整體行情的帶動下不斷向1.6-1.7萬逼近，但是周邊的配套和多年前沒有多大改觀，配套層級依然過于平民，無法滿足青年住客的需求，很難說這樣的價格在市場調整期會具備怎樣的抗跌性。

　　而土地市場，地王的產生的確會給區域增加刺激，但是蘇寧地產被迫退地、新江灣城2萬樓板價在2008年經歷攻堅戰，都在告誡著后來的投資客，如果之前的樓市漲速無法復制，地王的風險就無法預測，而這些風險最終的承擔者將是可憐的高價買房者。

　　業內支招

　　不成熟意味著不保值

　　知名地產評論員范偉國認為，房地產的公共設施配套才是決定價格的最核心因素，從這點來說占據公共設施配套越多，包括交通、商業、醫療衛生、文化教育等，價格更高也就越保值。但是目前不少外環外板塊，僅僅憑借一些預期就短期內價格大漲，內部的配套尚未完善，這樣的房價嚴重透支，必然會迎來一輪理性的回歸。

　　某位不愿透露姓名的業內人士表示，利用預期炒作價格是許多投機人士的專利，但是對于普通購房者而言，如果辨別潛力區、泡沫區很重要，不然辛辛苦苦積攢的購房款就被許多投機者制造的風險買單。