福州樓市春節以來的冷清局面并沒能在本月的前兩周內得到改變。昨日，記者從福州市房地產交易登記中心獲悉，上周五行政區總簽約套數再度下降，僅為320套，比前一周減少46套。總簽約面積也比降14.31%，兩組數據雙雙創下三周以來的新低。不過，房價卻逆勢走高，上周報出11180元/㎡均價，相較此前的1月10448元/㎡、2月10988元/㎡，福州房價已經在“萬元以上”的高位區站穩腳跟。

　　業內人士指出，近期市場供應量、戶型面積、價格以及區位結構四者的供給失衡是導致房價上漲的主要原因。

　　現象

　　連續兩個半月均價過萬

　　今年以來，福州商品房均價始終高居萬元之上。從2009年12月，福州樓市報出史上最高9223元/㎡均價，大家都還在為這個價格唏噓不已的時候，2010年1月，均價紀錄再次被刷新，10448元/㎡，同比上漲57.84%。但從簽約套數來看，1月五行政區總簽約套數同比增加467套，增幅為26.33%。簽約面積方面，同比增加74174㎡，增幅為40.89%。盡管兩組數據同比都有不小漲幅，但相比其他月份，這樣的數據顯然縮小很多；2月由于正值春節長假，基于上述原因加上2月只有28天，樓市簽約量再度應聲而落，總簽約套數僅為1177套，環比減少1063套。

　　簽約面積也只報出區區的135025㎡，環比減少120542㎡，降幅高達47.16%，兩組數據雙雙遭遇腰斬。而房價方面，2月再度上漲5.16%，報出10988元/㎡，環比上漲540元/㎡。

　　進入本月，半個多月以來，福州市住宅均價分別以3月14日均價12556元/㎡、3月13日均價11576元/㎡、3月12日均價12093元/㎡、3月11日均價11092元/㎡等實際成交價格，穩穩地站上了“萬元之上”的腳跟，其中3月7日均價達到13190元/㎡之高。

　　可售套數減少新增樓盤寥寥

　　在往年，3月份是一年樓市旺季的開始，去年尤為如此。而今年的3月，在調控政策的不斷深入細化與輿論對房價的壓力下，樓市明顯呈現出冷清景象。不僅成交量低迷不振，連供應量、供應面積戶型等也陷入低谷。

　　由于市場新增供應不足，加之近期高房價引起的社會關注度越來越集中，不少購買力對目前市場持觀望態度。這使得春節以來樓市銷售態勢遲緩，每日僅維持不到50套左右的成交量。上周五行政區總簽約套數再度下降，僅為320套，比前一周減少46套。總簽約面積也從前一周的43066㎡減少到36901㎡，降幅達到14.31%，兩組數據雙雙創下三周以來的新低，比起去年同期相去甚遠。

　　從福州市房地產交易登記中心公開的房源信息來看，福州市截至2月26日可售房源僅24036套，在售的樓盤還是以老盤居多，年后并無新盤加入。三盛·托斯卡納、北緯25度、大儒世家·歸壹墅、世歐·上江城等，這些2009年底新上市的項目也多以別墅、沿江高端樓盤為主。

　　剖析

　　供應結構不合理

　　“這應該是近年來福州新房存量的最低點了。”從事房地產數據分析的一位研究人士表示。

　　“福州市24036套可售房源中，對樓市銷售價格并不構成制約的‘存量基數’與某些經濟適用房等特殊產品構成的‘無效供應’占了大半，因此目前在市場上銷售流通的新房實際上很有限。成交下滑不盡然是調控政策帶來的后果，事實上，福州不少在售樓盤的銷售率還是頗為可觀的，現在的問題是市場選擇面窄，不少購房者找不到合適的房源。”該業內人士表示。

　　“現階段，福州更突出的問題是供給的結構性失衡”，林先生認為這種供給結構失衡包括：供給的戶型面積結構失衡，大面積住宅供給比例過高；供給的價格結構失衡，高總價的住宅供給比例過高；供給的區位結構失衡，例如市中心板塊等部分區域投資開發總量過高。

　　“豪宅熱”催化失衡

　　“現在上市的樓盤都在想方設法地‘拔高’自己，所以導致普通住宅也都變得不再‘普通’。”業內人士林先生表示，“目前，市場短期供給缺乏彈性，長期供給受到約束。”短期看，由于房地產市場存在較長的投資建設周期，市場難以對需求做出迅速反應，短期的供給是缺乏彈性的。從長期看，市場供給受到土地資源稀缺、基礎設施配套缺乏和社區成熟度不夠三大約束。因此，從長遠看，相對于需求的不斷增長，供給卻是受到限制的，房價的增長具有必然性。

　　業內人士指出，土地市場的放量多少和結構也都會影響到住宅銷售。“從去年年底至今，福州市幾次的土地價格一路上揚，新地塊的樓面價都已頻頻超萬元，而且放量的也多是中心城區土地，所以開發商拿地后只能走‘高端路線’，通過提高產品品質和客戶群定位，充分挖掘房地產的附加值以謀求盈利”。

　　擔憂

　　樓市何時“補倉”？

　　“目前，福州市場乃至全國市場的保障體系都尚未健全，在這個時候，商品房高端化路線愈演愈烈，顯然會帶來諸多問題”，業內人士王先生表示，豪宅供應日益增多，往往以普通住宅縮量為代價，這將壓抑普通消費者的住房需求，導致供需結構失衡，必然有損于民生。同時，房地產的投資屬性也將進一步凸顯，推高資產和信貸泡沫，加劇未來市場的波動。

　　更重要的是，豪宅放量將帶動整體房價上漲，透支居民購買力。研究表明，房價高企將使得大部分居民不得不增加儲蓄，削減其他消費來提高住房購買力，從長期看，高房價將排擠正常的居民消費，并造成收入分配的進一步分化，不利于擴內需戰略的進一步推進。

　　“雖然2009年下半年，土地供應量有所增加，一些開發商也增加土地儲備量，但受產品開發周期限制，新推出的項目至少要在下半年或是明年才會上馬”。未來的4、5月份能有多少樓盤進入市場，為存量市場有效“補倉”？而這些都成為未來福州房價是否高居不下的重要決定因素，對此業內人士不無擔憂。