廣州樓價(jià)沖上歷史最高位，依然抑制不住部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)敗像。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，即使在中心區(qū)，春節(jié)前后竟有八大樓盤樓價(jià)驟降，降價(jià)最多的樓盤高達(dá)5000元/平方米，等于以原價(jià)7.7折甩賣，其余樓盤降價(jià)最少的也有1000元/平方米。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，“廣州樓盤并沒有真正降價(jià)”。在他看來，那些所謂“降價(jià)”的樓盤，都只是將價(jià)格大幅拉升后再做的優(yōu)惠，又或者是叫高價(jià)然后實(shí)際銷售時(shí)開低價(jià)，只是“升三十減二十”，并不算是真正的降價(jià)。

　　從嘴硬到嘴軟，變“直鉤”為“彎鉤”

　　一個(gè)月前，開發(fā)商的嘴還是很硬的。本刊曾報(bào)道有開發(fā)商口出雷語(yǔ)：“要發(fā)展商現(xiàn)在降價(jià)，就好像太陽(yáng)從西邊出來！”一個(gè)月之后，風(fēng)向完全轉(zhuǎn)變，降價(jià)字眼頻頻出現(xiàn)。全國(guó)政協(xié)委員、星河灣控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔接受媒體采訪時(shí)表示，今年廣州樓價(jià)“調(diào)低10%-20%完全有可能”。

　　這邊開發(fā)商在說降價(jià)，那邊早已有開發(fā)商付諸行動(dòng)。根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，春節(jié)前后，廣州有10個(gè)樓盤的價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)。其中價(jià)格上升的樓盤有2個(gè)，價(jià)格下降的樓盤達(dá)到了8個(gè)。8個(gè)樓盤當(dāng)中，降價(jià)最少的有1000元/平方米，降價(jià)最多的達(dá)5000元/平方米，降幅達(dá)22.7%。實(shí)際上，這只不過是降價(jià)樓盤的部分名單而已。在花都，已有樓盤以8折的價(jià)格來招攬買家。記者對(duì)陽(yáng)光家緣的監(jiān)測(cè)也發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的簽約價(jià)正在下降。某近郊樓盤，2月6日的簽約均價(jià)為7327元/平方米，3月14日的簽約均價(jià)為7186元/平方米；中心區(qū)某樓盤，1月30日的簽約均價(jià)為26231元/平方米，2月6日為25829元/平方米，3月14日只有25617元/平方米……

　　“現(xiàn)在兩種樓盤的價(jià)格出現(xiàn)了調(diào)整”，業(yè)內(nèi)人士吳定金分析目前廣州樓市價(jià)格走勢(shì)時(shí)說，一種是以投資客為主的樓盤，另一種是自己把價(jià)格拉得過高的樓盤。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的看法很直接，“廣州樓盤并沒有真正降價(jià)”。在他看來，那些所謂降價(jià)的樓盤，都只是將價(jià)格大幅拉升后再做的優(yōu)惠，又或者是叫高價(jià)然后實(shí)際銷售時(shí)開低價(jià)，只是“升三十減二十”，并不算是真正的降價(jià)。“以前開發(fā)商用直鉤釣消費(fèi)者，現(xiàn)在改成用彎鉤，最多就只給兩條蟲，僅此而已”。

　　降價(jià)惠而不實(shí)，成交頹勢(shì)難洗

　　開發(fā)商為何從嘴硬到嘴軟？直鉤為何變彎鉤？當(dāng)然是市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。從去年底以來，面對(duì)持續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，眾多投資者選擇了觀望。對(duì)此，知名房地產(chǎn)專家韓世同用了一個(gè)比喻，說投資者都“腳底抹油，來得快溜得也快”，現(xiàn)在廣州樓市已是投資者主導(dǎo)的市場(chǎng)，“當(dāng)他們開溜時(shí)，成交就會(huì)大幅下滑”。

　　此言不虛。去年11月、12月，廣州一手住宅成交還有70多萬(wàn)平方米，今年1月、2月就只有50多萬(wàn)平方米了。也許有人會(huì)說，1月、2月歷來是成交的淡季，能有50多萬(wàn)平方米的成交已經(jīng)不錯(cuò)了。其實(shí)，翻翻歷史資料，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的說法站不住腳。2006年的1月、2月，廣州一手住宅成交80多萬(wàn)平方米及70多萬(wàn)平方米，2007年均為70多萬(wàn)平方米，只有極度低迷的2008年和極其特殊的2009年，其1月、2月的成交才低于50萬(wàn)平方米。

　　一旦觀望的情緒形成，沒有強(qiáng)大的外力難以打破。當(dāng)開發(fā)商“最多就只給兩條蟲”時(shí)，很難得到市場(chǎng)的認(rèn)同。從3月的市場(chǎng)來看，樓盤人氣繼續(xù)低迷，日光盤、月光盤正在遠(yuǎn)去。廣州市國(guó)土房管局公布，十區(qū)一手住宅2月的網(wǎng)上簽約量為29.12萬(wàn)平方米，而在去年12月及今年1月，這一數(shù)據(jù)分別為54.32萬(wàn)平方米及65.25萬(wàn)平方米。2月的低網(wǎng)簽量，會(huì)在3月的“十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況”中有所反應(yīng)。

　　樓價(jià)走勢(shì)難料，多空激烈交鋒

　　部分樓盤降價(jià)對(duì)市場(chǎng)有何影響？未來樓價(jià)走勢(shì)如何？

　　有人是悲觀的。歷來就是“空軍”主力的韓世同，就不看好廣州今年樓市。韓世同認(rèn)為，即使負(fù)利率也只是雙刃劍，畢竟這也意味著加息的可能性加大，而加息是打擊購(gòu)買欲望的，當(dāng)成交持續(xù)下降，負(fù)利率也難挽大局，今年樓價(jià)很可能會(huì)下跌。“從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，樓價(jià)一旦下跌，就只有大跌之后才能找到支撐，樓市就有可能重演2008年的故事，樓價(jià)出現(xiàn)跳水也不稀奇”。

　　有人是謹(jǐn)慎的。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)就只是下了“穗上半年樓價(jià)將隱性回落，下半年動(dòng)蕩性大”的較為中性的結(jié)論。黃韜亦認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，要看到樓價(jià)是否真正下跌，可能要等到7月、8月之后，即使降也是銷售壓力大的郊區(qū)樓盤先降。“目前樓價(jià)的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響不大，即使廣州今年樓價(jià)下降，幅度也很小”。

　　當(dāng)然，更有人是樂觀的。合富輝煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰在接受記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)的上升幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展升幅相符合，今年全國(guó)GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)是8%，廣州GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)是10%，這樣看來，廣州房?jī)r(jià)即使升10%都是正常的。

　　無論今年樓價(jià)是漲還是跌，有一點(diǎn)是不應(yīng)忘記的。大家都說2008年的房?jī)r(jià)下降，但全年成交均價(jià)還是比2007年要高，因?yàn)?008年的起點(diǎn)太高。如果大家感覺2010年樓價(jià)下降，但全年成交均價(jià)還是比2009年要高，也請(qǐng)不要懷疑。

　　張秀欽