日前北京市房地產(chǎn)交易管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京可售商品房住宅存量創(chuàng)出了歷史新低。這一數(shù)據(jù)給人直觀的感覺是北京樓市供不應(yīng)求的狀況在加劇。但與此同時(shí)，北京的二手房市場(chǎng)上掛牌出售的房源量卻在增加。此消彼漲之間，一二手房對(duì)整體樓市的影響正在發(fā)生著微妙的改變。

　　●一手房存量不斷創(chuàng)新低

　　截至3月1日，北京可售商品房住宅存量為88479套。這是自2006年5月北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)開始統(tǒng)計(jì)商品房存量房源以來，可售商品房住宅存量首次不足9萬套，商品房住宅存量創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　數(shù)據(jù)顯示,目前,北京商品房住宅期房存量為57684套,未簽約現(xiàn)房住宅30795套,共計(jì)1205.7萬平方米。

　　查詢北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)歷史數(shù)據(jù)可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量為148173套。從該月開始,直到今年1月,住宅存量一直處于下降趨勢(shì)。其間,2009年12月,住宅存量為99249套,跌破10萬套。到今年2月初,住宅存量略有回升,從1月的91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅數(shù)字再次下跌,創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　如果按去年北京十幾萬套的新建商品房銷售量來看，9萬套的存量只夠北京半年多的銷售量。供不應(yīng)求的現(xiàn)象似乎在今年會(huì)表現(xiàn)得更為突出，兩會(huì)期間成為眾矢之的的高房?jī)r(jià)問題似乎在今年也很難找到答案。

　　●二手房填補(bǔ)一手房不足

　　但是去年北京的二手房成交量卻突破27萬套，首次超過了一手房的銷售量。同時(shí)也可以說，去年北京二手房可售房源肯定多于27萬套，可售的二手房存量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房存量。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析人士表示，二手房成交量超過一手房的這種情況在今年將會(huì)延續(xù)。可以說從去年開始北京已經(jīng)進(jìn)入二手房時(shí)代，從此北京二手房的成交量將會(huì)在整體樓市中占據(jù)越來越大的比重。這也是北京樓市走向成熟的標(biāo)志。因?yàn)槿魏我粋�(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)都以二手房成交為主，隨著北京可供開發(fā)的土地逐年減少，一手房的供應(yīng)量也會(huì)逐年下降，一手房存量不斷創(chuàng)新低是一種必然的趨勢(shì)。

　　●近期二手房房源放量

　　來自我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2月23日北京市公布北京版“國(guó)十一條”政策后，二手房房源掛牌量明顯增加，截止到3月2日，二手房日均掛牌量比春節(jié)前翻了一番。同時(shí)，近期我愛我家門店抽樣調(diào)查問卷顯示，有近29%的業(yè)主出售房產(chǎn)的意愿是套現(xiàn)炒股或者購(gòu)買股票型基金，這部分業(yè)主87%來自于北京二手商品房次新房區(qū)域。

　　我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，部分業(yè)主售房套現(xiàn)轉(zhuǎn)而投資股市有以下幾個(gè)原因：

　　首先，從近期政策走勢(shì)、市場(chǎng)變化以及輿論環(huán)境來看，許多業(yè)主認(rèn)為目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于階段性最高點(diǎn)，特別是對(duì)于那些早期購(gòu)房的業(yè)主來說，大部分業(yè)主已經(jīng)獲得100%的收益，甚至部分業(yè)主達(dá)到150%—200%的收益。此時(shí)售房套現(xiàn)，可以鎖定利潤(rùn)，避免房?jī)r(jià)回調(diào)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖，股市即將出臺(tái)融資融券、股指期貨等新型投資方式，使得不少投資者看好2010年的股市。很多相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)今年A股市場(chǎng)可能突破4000點(diǎn)，使得投資者信心大增。

　　第三，融資融券、股指期貨的出臺(tái)使得股市具備了做空機(jī)制，投資者即使面對(duì)股市的下跌也有盈利的機(jī)會(huì)，這樣一來更多的投資者愿意到股市一試身手，特別是嘗試新的投資方式。而相比之下，房地產(chǎn)則不具備做空機(jī)制，兩會(huì)期間高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為眾矢之的。近期房?jī)r(jià)非但不可能出現(xiàn)2009年的大漲局面，甚至可能出現(xiàn)階段性回調(diào)，所以不少投資者選擇了售房套現(xiàn)。

　　●二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲

　　以往一手房主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲跌主要看一手房的“臉色”。但在二手房成交量占據(jù)大半比重后，一手房?jī)r(jià)雖然還會(huì)對(duì)二手房?jī)r(jià)構(gòu)成一定的影響，但二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)卻會(huì)更大程度上左右整體市場(chǎng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師介紹，雖然整體二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)還是相對(duì)穩(wěn)定的，但是根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前京城交易活躍區(qū)的二手房項(xiàng)目，售價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)或滯漲的現(xiàn)象，同時(shí)低價(jià)房源出現(xiàn)也刺激了成交量的上漲。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，北京有18.3%的樓盤二手房成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)字比1月份高了7.2個(gè)百分點(diǎn)。另有約1/4的樓盤成交均價(jià)出現(xiàn)滯漲。也就是說京城已有近一半的樓盤二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了滯漲甚至下跌的現(xiàn)象。根據(jù)數(shù)據(jù)的詳細(xì)內(nèi)容，這些樓盤主要集中在知春路、上地清河、古城八角、草橋、蘋果園等西部片區(qū)，以及二環(huán)內(nèi)的大部分片區(qū)。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份成交均價(jià)下滑較明顯的區(qū)域是蘋果園和青塔兩個(gè)片區(qū)。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上個(gè)月在蘋果園的成交數(shù)據(jù)，區(qū)域被監(jiān)測(cè)的6個(gè)樓盤在上月成交均價(jià)都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，整體降幅接近一成。而青塔片區(qū)2月份二手房的成交均價(jià)跌幅接近8.4%。