2010年樓市，開局比較冷。

　　雖處淡季，但是，春節(jié)期間，部分城市住房“零成交”，無疑給開發(fā)商潑上一盆冷水。

　　然而，隨著3月傳統(tǒng)“小陽春”行情的到來，樓市交易“蘇醒”跡象顯現(xiàn)。

　　未來樓市走向如何？房價向上走還是向下走？購房者在觀望，開發(fā)商保持謹慎。

　　今年，老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如愿？帶著疑問，本報記者深入北京、上海、廣州、深圳等一線城市，一探究竟。

　　對此，本版特別推出“節(jié)后觀樓市”系列報道，以饗讀者。

　　市場冷清，樓市調控成效初顯

　　元宵佳節(jié)，春寒叩門，全國房地產(chǎn)市場仿佛也感到寒意陣陣。冬眠、降溫、罕見……成為年初樓市的關鍵詞。

　　2月24日，北京土地市場進行了“虎年第一拍”，6塊土地參與競拍。與此前新“地王”誕生的預測結果不同，6塊地以44.7億元成交，其中3個地塊因為競買者僅一家而沒有進行現(xiàn)場競拍，“第一拍”冷清收場。

　　土地市場的降溫只是一個縮影。新年以來，一系列房地產(chǎn)市場調控措施逐漸顯現(xiàn)效果。

　　據(jù)搜房網(wǎng)等機構統(tǒng)計，3月北京有50余個項目計劃開盤，與往年相比，供應量呈現(xiàn)“井噴”之勢。然而，供應增加，需求卻在走低。1月，北京新建商品房成交8698套，環(huán)比減少42.3%。2月份受春節(jié)長假影響，成交量進一步大幅下滑。同時，二手房成交量直線下滑。2010年1月二手房網(wǎng)上簽約量為13649套。而2月截至24日，二手房網(wǎng)簽量為7045套。

　　上海樓市同樣總體低迷。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計，2月13日至27日，上海市僅有6個項目新推房源入市，總計商品住宅新增供應459套，合5.1萬平方米。在成交方面，同期上海市商品住宅共成交718套，成交總面積為8.4萬平方米，整體偏低。

　　而廣州、深圳樓市也不容樂觀。

　　從2月20日起，廣州樓市交易量開始緩慢回升。從2月20日—2月27日8天時間內，廣州12區(qū)縣(市)樓市交易1199套。盡管交易量仍處在低位，但比起春節(jié)“黃金周”7天時間廣州樓盤僅賣出35套、同比銳減88%來說，節(jié)后一周數(shù)據(jù)似乎好看了許多。

　　但是，這樣的交易值得推敲。1199套的交易量中，有540套是遠郊增城市的“業(yè)績”；而真正能夠代表廣州樓市的天河、越秀、海珠、荔灣等中心城區(qū)，各自只有數(shù)十套交易量，不及平時的1/10。

　　從除夕至大年初五期間，深圳一手房則以“零成交”收尾，節(jié)后略見“蘇醒”。從2月19日至2月21日，共成交新房35套、二手房120套，雖說銷售量環(huán)比分別大幅下降75.4%、91.6%，但房價依然高企不下。據(jù)官方統(tǒng)計的成交均價，盡管環(huán)比下降32.3%，深圳新房上周的成交均價依然處于每平方米19785元的高位。同時，深圳二手房市場目前已出現(xiàn)降價跡象。中原地產(chǎn)的研究報告顯示，該市175個典型二手樓盤中，已有135個的成交價環(huán)比下降。

　　業(yè)內人士指出，盡管新開盤項目價格仍在高位盤整，但整個市場已經(jīng)出現(xiàn)投資投機型購房有所降溫、價格漲幅趨緩的積極變化。

　　樓盤促銷，市場試探還是應勢而動

　　與樓市數(shù)據(jù)變化相應的，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓盤促銷開始涌動。

　　春節(jié)前，上海就出現(xiàn)了一批打折促銷的樓盤，春節(jié)后這一現(xiàn)象有所延續(xù)，清盤中的浦東禹洲金橋國際最高優(yōu)惠可達15萬元。但是，業(yè)內人士認為，打折樓盤大多位于外環(huán)以外，打折的象征意義大于實際意義。

　　深圳中海康城、佳兆業(yè)上品雅園等樓盤推出了打折、送禮包等促銷活動，但為之心動者寥寥無幾。世華地產(chǎn)彩田北片區(qū)區(qū)域總監(jiān)楊舒慧說，雖然節(jié)后看房、咨詢的顧客漸漸增多，但成交率很低。

　　在廣州海珠區(qū)東銀廣場等樓盤，開發(fā)商給出了大約九折的讓利，但打折下來樓價也均在1.5萬—1.6萬元/平方米；而近日離廣州中心城區(qū)60公里開外的碧桂園假日半島、恒大碧水山莊等遠郊大盤的排屋和聯(lián)體別墅，推出了6500元/平方米的“迎新價”，這著實也吸引了一些看客，產(chǎn)生了一些交易，但這些排屋和聯(lián)體別墅均離開了廣州地頭落在了清遠市地塊上。

　　專家指出，多數(shù)打折樓盤處于郊縣地區(qū)。這是開發(fā)商的市場試探，還是應勢而動？有待后市觀察。

　　與此同時，購房者年前的恐慌情緒得到有效緩解。

　　“打折送禮我也買不起。”深圳一位在上市公司供職的“海歸白領”說，離譜的高房價讓他的購房計劃由“夢想”變成了“傳說”。

　　上海不少房產(chǎn)中介機構也表示，2月份前來看房的消費者很少。

　　“往年春節(jié)常去一些樓盤看看，今年房價太高，懶得去了”，一位深圳市民如是說。

　　據(jù)北京中原三級市場研究部2月中旬的一份市場調查顯示，52%的需求客戶表示只要有合適的房源依然會立即出手購買；35%的被調查客戶表示打算再觀望一段時間，看清楚房價走勢再出手；不再考慮買房的為13%。

　　淡季更淡，多種因素形成合力

　　淡季更淡，這是年初樓市的一大特點，但是為何會如此冷？

　　“政府調控，樓市前景不明朗，因此市場觀望氣氛濃重。”在采訪中，記者聽到不少這樣的說法。

　　中國房產(chǎn)信息集團高級分析師付琦認為，就上海而言，首先是供應不足。市場供應由新增供應和存量供應兩部分組成，特別是存量供應的多寡對成交的影響特別大。2010年1月底，上海市商品住宅存量供應僅為476萬平方米，這是歷史上的最低點。這些存量供應中主要是由尾盤、豪宅別墅、只租不售的房源構成，幾乎已經(jīng)沒有有效房源，在這樣的情況下，市場成交一定受到新增供應的限制，成交數(shù)據(jù)不可能很高。第二，市場謹慎。目前，購房者已經(jīng)出現(xiàn)了謹慎的心理，對于政策走勢的不確定性，讓不少購房者開始猶豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端購房者為甚。

　　付琦表示，由于供應不足，開發(fā)商并沒有感覺到市場寒流的到來，因此價格走勢并沒有出現(xiàn)明顯的變化。供應不足所引起的成交趨冷，對開發(fā)商而言沒有絲毫的庫存壓力和資金壓力，開發(fā)商并不需要跌價來維持銷量。

　　據(jù)業(yè)內人士預計，今年一季度上海市場總體將處于觀望，商品住房成交價格保持平穩(wěn)。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，目前廣州樓市成交低迷主要原因還是供應量少，近期幾乎沒有新開樓盤，同時由于一手房價太高，也制約了交易。

　　不過也有專家認為，由于去年信貸寬松，加上樓市交易火爆，開發(fā)商手頭現(xiàn)金流充裕，因此并不急于賣樓；新年樓市政策如何，他們正在觀望；但自去年年底以來，國家連續(xù)出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策措施，央行對于房地產(chǎn)相關貸款的政策也趨于嚴格，地方也相繼出臺調控政策，今年下半年，開發(fā)商將面臨真正的資金和調控政策的壓力。一位深圳開發(fā)商表示，他最擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為，深圳樓市的調整趨勢已初步形成，預計今年房價“將在市場規(guī)則和調控政策作用下有所回調”。

　　兩會召開在即，會后樓市政策走向的懸念縈繞在各方心頭。