我國房地產結構矛盾或可“分類管理”解決

　　近十年來我國房價都保持在增長水平，由于房價居高不下，多數中低收入群體購買力得不到釋放。業內人士認為，要恢復房地產價格的理性，必須從結構上解決問題，即對房地產業進行分類管理，構建多層次城市住房體系，走出一條有中國特色的科學發展道路。

　　房地產結構矛盾突出價格上漲壓力存在

　　記者從山西省房地產協會了解到，2003年我國房地產業進入宏觀調控時期，宏觀調控的背景有兩個因素，就是投資增長過速、房價增長過快。但是從2003年到2008年六年期間，我國房價不僅沒有降低，而且逐年增長。

　　山西省房地產協會會長袁綸華認為，我國城市住房模式中，經濟適用住房的比例約為20%，廉租住房10%，50%的人買普通商品房。近年來我國房地產開發力度較大，但是中高檔住房商業銷售比重幅度比較高，經濟適用房和小戶型商品房比重小，加之房價因素，絕大部分中低收入群體的購房需求得不到滿足。

　　袁綸華說 ，山西省政府今年出臺政策要求，各地市用于保證保障性經濟適用房的比例不低于20%，但目前除太原市土地規劃符合要求外，其他地市都沒達到要求。此外，按照我國現行政策，20%人群可以購買經濟適用房，10%為廉租房，剩余70%都被擠到了“高價房”。

　　優化結構分類管理

　　目前，我國房地產業出現了中高檔住房比例過大，普通住房、經濟適用房、廉價房比例過低的結構性的矛盾，這種矛盾表現在供應、消費、投資、成本等各個環節。專家建議，改變這種現狀，引導房地產業健康發展，必須優化結構，分類管理。

　　第一，要改善房地產的供應類型，有效縮小脫離普通百姓的中高檔商品房供應量，增大滿足70%以上房地產消費者的中低檔住房供應量。

　　山西省商務學院教授容和平認為，所謂優化結 構 ， 要從廉價房 、經濟適用房 、普通住房、中檔、高檔五個臺階來分析，不能籠統地談房價是高是低，應該說是哪一種類型的房價是高是低。比如公益性質的廉租房應該平價、低價，經濟適用房應該低價，高檔住房實行市場價格。

　　山西財經大學公共管理學院教務處處長馬培生認為，政府應調整供應結構，多增加一些經濟適用房指標，增加經濟適用房土地的供應量。山西省委政策研究室工業處副處長李月忠說，實現擴內需保增長、降房價的雙重目標，主要應該增加保障性住房的供給，特別是廉租房。

　　山西省政協副主席邊鳴濤說，必須堅持以中小戶型住房為住，限制對別墅豪華類土地供應，對高檔的商品房和普通住房之間實行差距利率，建設政府持有產權、業務化管理的廉租房。

　　第二，降低房地產業的成本結構，關鍵要加快財政、稅收、土地等體制改革。袁綸華認為，目前土地出讓金是一個成本大塊，各種稅費100多項，加起來也是個大塊，體制不改革造成房地產業的高額成本，最終轉嫁到了消費者頭上。

　　浙江綠城物業管理有限公司武漢分公司鞠宗霖副總經理說，合理的定位是很重要的，政府在土地出讓的時候，應該定位不同類型房屋用地價格。對廉租房、商品房用地進行分類定價，才能起到穩定市場的作用。

　　構建具有中國特色的多層次住房體系

　　房地產是面對不同需求的一個多層次的市場，由于需求的多樣化、多層次，造成房地產的建設體系也應該是多層次的。專家認為，我國房地產業，有必要也有可能走出一條有中國特色的發展科學發展道路。

　　山西省政協經濟委員會主任劉道友說，我國目前還處于初級發展階段，經濟實力和個人收入與發達國家相比要差10到30倍，由于貧富差別顯著，20%的高收入人群占有80%的財產，80%的人群還在溫飽線上。這要求中國房地產業面臨不同需求的多層次的市場，要構建多層次的住房體系，即做到商品性住房和保障性住房兩手抓，兩手都要硬。

　　劉道友說，房地產業的可持續發展是一個系統工程，當前最重要是兩個方面。一是政府如何科學制定政策和規劃，克服政府部門環節利用權力搞腐敗的問題，尤其是在保障性住房建設上，同時要加大力度，保證土地的劃撥和配套費用及時到位。二是提高房地產商業誠信度，減少房地產負面影響，改變陳舊的開發模式、營銷模式、盈利模式和社會服務模式等。

　　袁綸華說，中國可以學習新加坡 ，后者從60年代后期起，就用經濟適用住房的辦法解決了90%的住房 ， 只有10%的人住的是商品房，即錢多的人買大房子，錢少的人買小房子。

　　“新加坡經過了40年的努力才達到現在的水平，假如我們從現在開始做，到2050年中國實現工業現代化時，也完全可以把我們的城市建設成像新加坡那樣的花園城市，實現人人住房有保障。”袁綸華說。