二套房貸收緊，增加了投資客的成本。劃定每個(gè)月的總貸款量，防止天量貨幣的恣意流動(dòng)。雖是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，卻扼住了樓市的咽喉。

　　金融政策的冷風(fēng)頻吹，也讓剛剛過(guò)去的1月樓市表現(xiàn)冷清。來(lái)自杭州的數(shù)據(jù)，2010年1月，杭州樓市(八區(qū))成交量驟降，僅為1533套，較之前一個(gè)月的5406套下降七成多。

　　銀行利率優(yōu)惠幅度減少

　　近日，有媒體稱，中國(guó)銀行已于上周下發(fā)通知，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折。與此同時(shí)，中行已經(jīng)全面停止了與中介的二手房合作。對(duì)此，記者向中國(guó)銀行浙江省分行進(jìn)行了核實(shí)。對(duì)方稱，他們沒(méi)有接到過(guò)相關(guān)通知，但個(gè)人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度確實(shí)已經(jīng)減少，不過(guò)沒(méi)有提出明確的優(yōu)惠折扣，而是“區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況，實(shí)行差別化定價(jià)”。

　　由于很多銀行在一兩天之內(nèi)已經(jīng)把2月份的貸款額度用完，因此市場(chǎng)的信貸需求還是很高。“總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行的目的并不是停貸，而只是響應(yīng)人民銀行要求，合理均衡放貸。”一國(guó)有銀行杭州分行人士如是說(shuō)。

　　樓市或?qū)⑿》�盤整

　　決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻發(fā)出的調(diào)整信號(hào)，確實(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響。

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月杭州主城區(qū)共成交1533套，環(huán)比去年12月下降77%；預(yù)定688套，環(huán)比去年12月下降74%。與此同時(shí)，主城區(qū)住宅可售房源的存量環(huán)比上升12%，為5498套。二手房市場(chǎng)上，2010年元月五大城區(qū)共成交二手房1275套，環(huán)比去年12月(4907套)下降74%，同比去年1月(1139套)增長(zhǎng)12%。

　　在一系列遏制房?jī)r(jià)政策出臺(tái)的背景下，市場(chǎng)雙方開(kāi)始陷入觀望或許是導(dǎo)致1月份低迷行情的主要原因。

　　“金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是最大的。”深圳發(fā)展銀行杭州分行個(gè)貸中心主任杜志良認(rèn)為，人們之所以對(duì)銀行的房貸比較關(guān)心，因?yàn)槠渖婕暗拿姹容^廣，而且對(duì)樓市走向的影響效果明顯。

　　“房地產(chǎn)對(duì)金融政策的依賴程度已經(jīng)相當(dāng)高了，在以前，信貸投放是跟著房地產(chǎn)市場(chǎng)走，而現(xiàn)在基本上已經(jīng)是化被動(dòng)為主動(dòng)了，形象一點(diǎn)，就是從原先的‘對(duì)癥下藥’變成了‘打預(yù)防針’。”對(duì)此，杜志良認(rèn)為，信貸緊縮的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)收緊，推盤速度會(huì)加快；市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生明顯變化，供應(yīng)量大幅增加，投資性需求彈性增加。整個(gè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的布局可能也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)變化。

　　他認(rèn)為，一手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)的情況是：供應(yīng)量增加，價(jià)格滯漲，接著出現(xiàn)“量?jī)r(jià)背離”。二手房市場(chǎng)今年極有可能出現(xiàn)“開(kāi)關(guān)”現(xiàn)象，即在合適的區(qū)域、合適的樓盤，中介門店會(huì)增開(kāi)，而在不合適的區(qū)域，不少門店會(huì)關(guān)門。

　　多數(shù)有購(gòu)房意向的人遲遲不肯下單

　　房屋成交量大幅度下滑，投機(jī)性需求遭遇到了很大打擊。

　　“錢都貸不到了，還提什么投資啊，至少我們這里是見(jiàn)不到投資客的身影了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)濱江店的工作人員告訴記者，“投資客購(gòu)買房產(chǎn)，當(dāng)然要最大限度地利用銀行貸款，他們當(dāng)然不會(huì)用100萬(wàn)元全款買一套房，而肯定是要用20萬(wàn)元首付貸款買5套房。

　　“房貸政策收緊，其實(shí)對(duì)我們這樣準(zhǔn)備買房的人來(lái)說(shuō)也許是個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)榱績(jī)r(jià)齊跌后，我們向房東討價(jià)還價(jià)的空間也許會(huì)大點(diǎn)。但感覺(jué)政策的影響作用到樓市上還需要一段時(shí)間，所以目前我不準(zhǔn)備下單，等價(jià)格上有波動(dòng)，我再下手。”

　　在鳳起路上，一位銀行的工作人員推心置腹地告訴記者，如果現(xiàn)在不是無(wú)房可住，那么最好還是不要買房。“我建議你買房等到2011年。”當(dāng)記者驚訝為什么要等那么久時(shí)，他表示，現(xiàn)在銀行房貸卡得那么緊，很多銀行都沒(méi)什么房貸額度，銀行放不了貸，等于開(kāi)發(fā)商回收不了資金，長(zhǎng)久下去，房?jī)r(jià)肯定要跌。“這點(diǎn)差價(jià)，你無(wú)論怎么租房都可以了。”他建議。

　　購(gòu)房信心不樂(lè)觀

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心等多家機(jī)構(gòu)近日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度購(gòu)房者觀望態(tài)度明顯。

　　該項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)在第四季度為112.4點(diǎn)，處于一般水平，購(gòu)房信心仍不夠樂(lè)觀。該項(xiàng)調(diào)查顯示，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀滿意指數(shù)為103.3點(diǎn)。其中，購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)走向以及自身購(gòu)買力持有信心，分別為126.2點(diǎn)和117.0點(diǎn)。

　　購(gòu)房者預(yù)期信心指數(shù)為119.9點(diǎn)。對(duì)比現(xiàn)狀滿意指數(shù)得知，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年的房地產(chǎn)信心有明顯增加，表示購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存有一定期待的。

　　加息預(yù)期加速

　　銀行停貸傳聞四起，也是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)此比較敏感。一方面由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)要保持貨幣信貸平穩(wěn)，銀行自行采取措施控制放貸節(jié)奏。另一方面，出于對(duì)加息預(yù)期，銀行推遲放貸也會(huì)考慮到收益問(wèn)題。于是，有關(guān)今年年內(nèi)加息的時(shí)點(diǎn)與頻率，成為現(xiàn)階段持觀望態(tài)度的購(gòu)房者最為關(guān)心的事情。

　　而眾多購(gòu)房者都關(guān)心的是“現(xiàn)階段會(huì)不會(huì)加息”的問(wèn)題。對(duì)此，杜志良認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)逐步向好，尤其是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的逐步加大，加息的預(yù)期是比較強(qiáng)烈的，但是什么時(shí)候加息很難說(shuō)。“我個(gè)人認(rèn)為，按照以往的經(jīng)驗(yàn)或者是中國(guó)傳統(tǒng)過(guò)年的習(xí)慣，節(jié)前加息可能不大，在一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以后，可能會(huì)考慮采用一些直接的利率手段來(lái)調(diào)整，比如說(shuō)用提升準(zhǔn)備金率等等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行干預(yù)。”

　　不過(guò)，對(duì)于加息，杜志良認(rèn)為，這是一把“雙刃劍”。“對(duì)已購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，加息會(huì)加重他們每個(gè)月的還款負(fù)擔(dān)，但對(duì)準(zhǔn)備買房的人來(lái)說(shuō)，未必是件壞事。因?yàn)樨泿耪�策收緊對(duì)樓市的走勢(shì)會(huì)形成一定的壓力，對(duì)買房人入市也許是個(gè)機(jī)會(huì)。”

　　歷年來(lái)信貸政策對(duì)樓市的影響

　　貨幣政策的進(jìn)一步緊縮，將顯示出宏觀調(diào)控的“氣壓”增強(qiáng)。從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，房貸和樓市，是密切相連的。

　　2004年5月，杭州市商業(yè)銀行對(duì)建于上世紀(jì)80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過(guò)30年；在成數(shù)上，根據(jù)貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過(guò)6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場(chǎng)上馬上開(kāi)始得到了體現(xiàn)，老舊二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始回落。

　　而當(dāng)年5月份的人居展，觀望氣氛濃厚，成交量大幅下挫。組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這屆展會(huì)的參觀人數(shù)、商品房成交面積和成交額，均比上屆下降了32.4%、281%和201%。

　　2006年9日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺(tái)，史稱“國(guó)六條”，立馬對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響的顯然是，“個(gè)人房貸首付比例不低于3成和營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年”的規(guī)定。這些政策一出臺(tái)，投資客扛不住了，紛紛清倉(cāng)出貨。購(gòu)房者放緩了看房、買房的步伐。比如6月杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續(xù)幾個(gè)月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套之間徘徊，市場(chǎng)非常冷清。

　　房貸政策和市場(chǎng)反應(yīng)之間存在高度關(guān)聯(lián)性，最為明顯地反映在2007年。在這個(gè)瘋狂的年份里，房?jī)r(jià)不斷攀升、土地價(jià)格不斷創(chuàng)下新高，隨即引來(lái)了宏觀調(diào)控。9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以“戶”為單位執(zhí)行房貸新政。

　　政策大棒下，當(dāng)年瘋狂的杭州樓市在年底應(yīng)聲回落。投資者開(kāi)始拋房，但接盤的人很少，某些新盤甚至推盤20天，銷售不到10%。

　　緊縮的銀根給市場(chǎng)帶來(lái)的降溫作用可謂立竿見(jiàn)影，而其對(duì)樓市的拉動(dòng)作用同樣明顯。

　　2008年，在杭州樓市一片凄風(fēng)慘雨的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)了一系列“救市政策”，其中不少就是房貸政策。比如從當(dāng)年的9月16日至12月23日，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率，先后四次下調(diào)存款利率，其中11月26日下調(diào)利率更是達(dá)1.08個(gè)百分點(diǎn)；10月27日起，首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這些政策都極大地提振了樓市信心，實(shí)質(zhì)性地減少了購(gòu)房者的壓力，刺激了購(gòu)房需求，并最終促進(jìn)了2009年的絕地反轉(zhuǎn)。

　　如今，房貸政策再收，接下來(lái)它將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，無(wú)疑看點(diǎn)多多。