隨著東風(fēng)鄉(xiāng)地塊的高價(jià)成交以及廣渠路15號(hào)地開工限期的臨近，東四環(huán)樓市已經(jīng)成為關(guān)注熱點(diǎn)，尤其是隨著日前北京市場(chǎng)土地交易價(jià)格的持續(xù)走高以及樓市整體供應(yīng)進(jìn)一步縮緊的情況，東四環(huán)樓市將面臨新一輪的價(jià)格上漲趨勢(shì)。

　　●土地市場(chǎng)持續(xù)火熱

　　盡管政策頻出，但是2010年的土地成交價(jià)格依舊高速成長(zhǎng)。1月21日，北京地王紀(jì)錄再次被刷新，中海地產(chǎn)以59.7億元的高價(jià)將“豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地”收入囊中，樓面價(jià)達(dá)到17153元/平方米。

　　而近期即將入市的中服地塊，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)該地塊的成交價(jià)可能會(huì)在60億到100億之間，其總價(jià)將有可能超出北京此前拍出的城區(qū)所有地塊，業(yè)內(nèi)認(rèn)為其成為新地王是必然的，樓面價(jià)將達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，該地塊位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋的東北角，處北京CBD核心區(qū)。“該地塊一旦入市，必將拉高東部樓市的整體售價(jià)，”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　結(jié)合2009年下半年?yáng)|部樓市產(chǎn)生的廣渠路15號(hào)地、東風(fēng)鄉(xiāng)地塊等地王來看，“目前北京樓市的面粉價(jià)格已接近甚至超過面包價(jià)格”。

　　●區(qū)域樓市供應(yīng)位于低點(diǎn)

　　據(jù)了解，東四環(huán)區(qū)域目前供應(yīng)稀少，即將開工建設(shè)的東風(fēng)鄉(xiāng)地塊以及廣渠路15號(hào)地的有效供應(yīng)時(shí)間預(yù)計(jì)都在2010年下半年，而年初該區(qū)域房源供應(yīng)仍舊呈緊張之勢(shì)，僅有萬(wàn)科藍(lán)山等少數(shù)幾個(gè)樓盤在這一時(shí)期有新房供應(yīng)。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科藍(lán)山在一期售罄之后，目前二期5號(hào)樓將于1月底正式開盤銷售，但總供應(yīng)量也不足500套。據(jù)了解，2009年底萬(wàn)科藍(lán)山一期推出的房源供需比達(dá)到1：7，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著區(qū)域放量的逐漸減少，其二期房源的供需比有可能還要高于這一數(shù)據(jù)。

　　亞豪、協(xié)成等機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2010年1月份，開發(fā)商推盤數(shù)量普遍有所下降，計(jì)劃開盤的項(xiàng)目為22個(gè)，半數(shù)以上位于五環(huán)以外區(qū)域，三至四環(huán)間無(wú)項(xiàng)目入市。

　　據(jù)了解，2009年，東四環(huán)區(qū)域先后共有7個(gè)地塊入市，除其中一個(gè)限價(jià)房地塊之外，非政策住宅地塊總建筑面積1313377.96平方米，這一數(shù)據(jù)與CBD東擴(kuò)后帶來的幾十萬(wàn)住房需求相比，仍舊顯得捉襟見肘。

　　●東四環(huán)房?jī)r(jià)逼近4萬(wàn)

　　一方面是地王效應(yīng)的拉動(dòng)，一方面是區(qū)域樓市的供不應(yīng)求，在此形勢(shì)下，東四環(huán)樓市的價(jià)格上漲已經(jīng)成為必然。

　　早在一個(gè)月之前，朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地高價(jià)出讓之時(shí)，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰便表示，東四環(huán)房?jī)r(jià)將進(jìn)入4萬(wàn)元時(shí)代。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，綜合計(jì)算該項(xiàng)目各項(xiàng)成本，保利東風(fēng)鄉(xiāng)要達(dá)到盈利預(yù)期，其平均售價(jià)至少要到3.5萬(wàn)元/平方米。

　　目前，在對(duì)區(qū)域樓市發(fā)展前景的預(yù)期下，位于大望路附近的高端項(xiàng)目萬(wàn)科藍(lán)山已經(jīng)成為購(gòu)房者重要目標(biāo)。據(jù)了解，近期將推出的5號(hào)樓是萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目的樓王級(jí)產(chǎn)品，臨近窯洼湖公園，并且其北側(cè)面向園區(qū)，中央景觀資源一覽無(wú)疑，同時(shí)，也是距離小區(qū)幼兒園和會(huì)所最近的樓座。

　　文/楊明曉