“調控組合拳頻繁亮招、樓市前景琢磨不定、1月商品住宅成交量遭遇腰斬、買房人觀望勢頭重現”，這正是元旦之后北京樓市的真實寫照。”僅僅一個月時間，眼下的市場和去年年末的瘋狂相比，已經是天壤之別。”某開發商表示，近階段的波詭云譎讓2010年樓市變數陡增，不少項目均選擇了按兵不動，靜觀其變，而同時傳統佳節春節將至，更讓市場供應量和待開盤項目提前“冬歇”。來自亞豪機構、協成機構及搜房網統計顯示，2010年2月份北京預計入市項目僅有10個，數量創下近3年來歷史最低，且多為老項目后期。種種跡象表明，在政策壓力不斷加大之下，開發商集體觀望情緒愈加濃厚。

　　●回顧●

　　1月份樓市成交急挫價仍漲 有效需求受抑制買房人再陷觀望

　　統計數據顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅(保障性住房除外)實際成交3735套，成交面積為42.3萬平方米，環比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現房商品住宅共成交1326套、18.5萬平方米，環比下降37.1%和37.2%。此外，1月1日-20日，北京市共有28個項目開盤，提供房源3002套、32.5萬平方米，與12月同期相比，雖然項目個數相當，但供應套數和面積分別環比下降59.3%、55.0%。

　　受供應急劇下挫的影響，樓市仍然呈現出供不應求的市場格局，導致成交價格繼續上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19847元/平方米，比2009年12月同期的17351元/平方米上漲了2496元/平方米，漲幅高達14.4%；而28個項目的整體開盤均價為19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上漲了1301元/平方米，漲幅達7.0%。

　　“1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應的影響。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，12月中央接連釋放調控信號后，1月再次出臺了更加系統全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調了0.5個百分點。雖然這一系列政策都是為了穩定房地產市場的發展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調控的預期，雖然購房者的客觀需求存在，但處于歷史高位的樓市價格，已將購房者有效需求壓制，從而加重了持幣觀望情緒，影響了成交量。

　　專家同時表示，政策除了影響購房者預期外，也迫使開發企業推盤趨于謹慎，單次推盤體量明顯收縮，1月開盤項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向實際簽約的轉化，迫使成交量大滑。

　　●市場●

　　2月份僅10項目計劃入市 五環外項目價格普遍難定

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開盤項目的進程。加之春節即將來臨，開發商推盤意愿明顯降低。據亞豪機構統計數據顯示，2月計劃開盤的項目僅10個，且70%以上的項目位于5環以外區域，與此前幾個月的開盤項目相比，可謂寥寥無幾。

　　據統計，在這10個項目中，首次開盤的純新盤項目僅有2個，分別是位于大興區黃村的博悅府項目和位于朝陽區北土城路的元大都7號項目，前者是區域內品質較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶型現房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開盤。在2月開盤項目中，遠郊樓盤普遍表示“尚難定價”，而五環內的4個項目平均報價已達29875元/平方米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，受春節長假、政策調整等因素影響，2月計劃開盤項目驟減尚符合往年的推盤規律，但年末年初的調控組合拳加快了樓市降溫之勢。當前中國經濟面臨著通脹的風險，央行在年初就上調了存款準備金率，打出了收縮流動性加強金融監管的第一拳，尤其是對房地產行業的資金監管將變得更為嚴格。這些因素不僅使開發商對樓市預期變得不甚明朗，而且也導致了購房者出現了觀望情緒，最終造成了樓市急劇降溫。

　　對于五環外樓盤開盤價普遍難定，以及市區項目早早高調定價這兩種截然不同的態度，專家認為，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房價有微調的可能，這種情況下，城區樓盤具有較強的抗跌能力，開發企業對自身項目的價格預期比較穩定。一般來說，在市場向好的情況下，城區樓盤對房價具有領漲作用，而市場一旦出現回調，遠郊樓盤以自住需求為主體的客群將首先受到沖擊，遠郊樓盤價格往往表情容易出現震蕩。加上遠郊區域土地集中供應，區域競爭加劇，因此遠郊樓盤往往臨近開盤時，才會結合區域樓市的變化和購房人的需求最終明確價格。

　　“去年12月部分購買力集中趕各類購房優惠政策的‘尾巴’，剛性需求已經得到很大釋放，因而在今年初疲態盡顯。”協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁指出，價格的高位和現今政策調控的出臺，使得購房者對樓市價格后期走勢出現不確定。加之1月的成交全面出現走低，商品房銷售與開發商的預期不符，導致開發商的推盤意愿表現明顯降低。很多開發商更希望選擇有利于項目銷售的時間段，很多項目均已推遲至春節后的三、四月份再開盤面市。

　　●特點●

　　開盤項目多為普通住宅 高端住宅偃旗息鼓

　　統計數據顯示，2月開盤項目中有7個項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環外，單價在一到兩萬元之間。而公寓項目僅有兩個、洋房項目僅博悅府一個，這些項目品質相對較高，但總價相對較有優勢，而往月都會占據重要份額的豪宅、別墅項目在2月份則難覓蹤跡。

　　任啟鑫分析指認為，2月份受節假日影響，市場需求并不強烈，開發商推盤意愿也不大，計劃開盤的項目也主要是以剛性需求為主的客戶為目標，因此推出了總價較低的產品。而豪宅別墅項目由于主要針對的是高端消費群體，這一群體往往不會趕在春節期間看房買房。此外，由于海南國際旅游港發展規劃獲批，眼下的海南樓市炙手可熱，許多北京投資客也紛紛轉移了目光，有相當一部分人撤出了北京市場轉戰海南，這也在一定程度上成為了影響京城高端樓盤推盤的因素。

　　文/邱旸