樓市的“鳳凰傳說”，正在中國熱帶濱海度假勝地海南激情上演。

　　月初，國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見公布以來，海南樓市急劇升溫，價格大幅上漲，各路投資者夾雜著炒房團蜂擁而至，部分樓盤哄抬房價，捂盤惜售。面對房地產市場過熱現象，海南省于15日暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房產開發項目。誰知“雙停”政策適得其反，此后海南樓市更是一日一價，據了解，目前海南全島房價已較月初飆升30%，個別區域更是達到50%以上漲幅。

　　海南九十年代的房地產泡沫令人記憶猶新。面對此輪海南房價暴漲，各方擔憂海南可能產生新的房地產泡沫。但筆者認為，海南樓市目前正經歷從被低估到價值回歸的過程，未來或將面臨大幅波動的風險，如何讓房地產業回到穩定增長的軌道中來，將深度考驗海南當地政府的執政智慧。

　　2005年以來，海南省特別是海口、三亞等重點城市，發展明顯提速，一批重點工程如東環高鐵等抓緊建設，新一屆當地政府加大招商引資力度，大公司大項目帶動發展策略初見成效，市場氣候逐漸形成。而國內其他地區這些年獲得高速發展，自然環境和資源環境為此付出了沉重代價，這進一步凸顯了海南島作為中國唯一熱帶度假島嶼、作為全國人民四季花園的環境價值。作為一個面向全國的特殊市場，海南房地產在等待一個契機回到它應該有的位置。國際旅游島政策出臺，穩定了公眾對海南未來發展的預期，由此引爆了當地房價。出人意料的是，房地產價值的回歸是以價格劇烈上漲的方式在短時間內完成。

　　筆者推斷，海南房地產的第一波價值回歸行情已經完成，以后很可能再走出“溢價”行情，除了海南國際旅游島規劃細則出臺的政策因素外，這也和當地市場的容量有關。2008年，海南商品房銷售額為200億元，2009年增加73%，也就360億元左右，而浙江溫州一地，保守估計民間游資達6000億元以上。據海南省住房和城鄉建設廳統計，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共計599.19萬平方米。如以均價7000元計算，也就價值420億元。所以一旦全國范圍的投資者關注并部分進入海南樓市，至少目前階段會出現嚴重的供求失衡，而不單單是開發商捂盤所致。

　　后市既然可能繼續看漲，海南樓市是否會出現風險甚或像九十年代那樣出現嚴重泡沫？

　　首先要看當地政府的管控能力。雖然海南省政府提出強島富民的目標，但國際旅游島是長期發展戰略，當地居民的收入提高是個長期過程。面對日益脫離當地多數居民購買力的商品房價格，海南省政府如何通過建設廉租房等把本島居民的居住問題解決好，是關系民生的大事，也是保證國際旅游島發展成功的前提。

　　其次，從目前買房人的資金構成來看，銀行風險是相對較小的。目前，海南很多市縣樓盤，都不做按揭業務，要求購房人一次性付款。一旦房價下跌，流動性變差，買房人會被套住，但對銀行影響不大。而1993年房地產泡沫幾乎百分百是用銀行資金吹起來的，泡沫破滅后嚴重傷害當地實體經濟。目前只要處理好銀行資金不要過多介入房地產開發市場，嚴格按揭條件，就不大可能再現當年的“房地產金融危機”。

　　既然是建設國際旅游島，軟環境尤其重要。海南省亟待提高總體服務水平，改善省際以及島內的交通條件，利用好政策不斷推進基礎設施建設，不斷提高現代服務業的層次，吸引各地高收入者和新興中產階層把海南作為“候鳥”式生活的目的地，而不是因為軟環境不佳被迫“遷徙”。

　　凌云峰 作者系本報新聞總監