剛剛過去的2009年，上海樓市可謂跌宕起伏。不論是年初時的冰點，還是年末時的沸點；不論是高檔住宅的大熱，還是普通住宅的消失；不論是價格的大漲，還是成交的天量，留下很多值得談論的話題。

　　情景

　　既在意料之外又在情理之中

　　情景一：歷史新高

　　去年二手房市場最值得關注的事件就是6月和11月二手房月度成交量兩次突破3萬套，創出歷史新高。其中，6月成交套數為3.1275萬套，11月又突破6月的高點，進一步上升到3.2432萬套，這也是歷年來本市二手房月度成交量首次超越3萬套，而且還先后出現了兩個月。

　　情景二：南匯并入浦東

　　從時間點上來看，南匯并入浦東對當地的一手房和二手房市場影響巨大。特別是5月，南匯并入浦東的消息一經公布后，周邊地區二手房成交量環比上升53%，遠超當時的全市平均水平。在價格方面，僅5月周康板塊二手房成交均價環比上漲7.84%，個案漲幅在短短幾周內超過20%的不在少數。

　　情景三：“金九銀十”成色不足

　　去年的“金九銀十”成色依然不足。9月和10月，二手房月度成交量分別為2.2663萬套和2.2909萬套，在全年12個月中排名倒數幾位。可以說，去年二手房成交的黃金時間依然不在這兩個月。近幾年“金九銀十”市場表現差強人意，該時期已名存實亡。

　　情景四：宏觀調控再起

　　12月9日，國務院常務會議提出個人住房轉讓營業稅免征時限由兩年恢復到五年，管理層由此打響了對房地產行業宏觀調控的第一槍。雖然營業稅優惠政策在開始時就已明確了實施時間是從2009年1月1日到2009年12月31日止，但相對于其他稅費和貸款優惠政策的繼續執行，管理層對抑制投機和投資的決心是非常明顯的。緊接著“國四條”的出臺以及上海實施細則的公布，宏觀調控已全面拉開。

　　行情

　　四段論彰顯樓市春夏秋冬

　　如果按照四波行情來劃分的話，去年1至3月應該屬于第一波，就是樓市的迅速回暖。從成交量來看，月度成交從1月的冰點8606套迅速升溫到3月的2.5716萬套，二手房市場在3月已顯露出暖春的苗頭。這一段時間的價格漲幅已比較明顯，3月的二手房成交均價比1月的最低點上漲了7.5%。市場從價格下跌通道開始轉向價格上漲通道。

　　第二波是去年4月到6月，屬于高位運行的行情。在價格的溫和上漲中，市場成交得到了穩定和發展，月度成交一直站在2.8萬套的上方，二手房市場逐漸升溫，并在6月達到階段成交高點3.1275萬套。

　　第三波是去年7月到10月，屬于一段下跌行情。由于銀行信貸收縮和房價的快速拉升，造成二手房市場成交量下行，10月的成交均價比 7月上漲10.49%，價格的明顯上漲和高檔住宅市場的大熱，使得二手房市場成交量逐月萎縮，并在10月達到半年來的次低點2.2909萬套。

　　第四波從10月下旬到11月底，持續的時間比較短。這是一個政策性利空前的巨額放量，11月成交量達到3.2432萬套，自住型恐慌性購房再次快速推高房價，11月成交均價環比上漲4.57%。12月由于前期成交集中過戶，加上部分客戶趕末班車效應，成交數據環比下跌幅度不大。

　　從二手房市場走勢與一手房走勢對比來看，前三波行情兩者走勢基本一致。 11月成交反彈后，一手房相對二手房力度要小很多，主要有兩個原因，一是營業稅主要影響的是二手房交易，二是目前一手房推案量較少，限制了成交量的有效釋放。

　　板塊

　　量價齊升演繹主題概念

　　從行政區域來看，浦東是當之無愧的二手房成交冠軍。其中，11月單月成交6906套，比排名第三位的寶山和第四位的松江成交量之和還要多出23.5%。這與其諸多的概念有關，一是世博，二是迪士尼，三是陸家嘴金融城。

　　作為高端住宅集中地的小陸家嘴區域，去年二手高檔住宅成交非常活躍，月度成交一般維持在300套以上，特別是6月成交近500套。世茂濱江花園、菊園、仁恒濱江園和財富海景等一線高檔住宅均表現活躍。一直是板塊主力二手樓盤的世茂濱江花園，月度經常會放出30套以上的巨量。作為板塊價位較高的財富海景，單價7萬元的成交無形中拉高了板塊的成交均價。

　　另一個是世博輻射區域三林板塊，目前房價已攀升至每平方米2萬元。隨著世博會建設進入收尾期，該區域配套建設也將告一段落，房價上漲逐漸恢復平穩。與其他板塊重點樓盤放量不同，三林板塊熱點比較分散，為該板塊持續放量奠定了基礎。該板塊內集中了萬科、金地和中房等品牌開發商，未來域、中房櫻桃園和萬科新里程等樓盤均表現搶眼。除此之外，永泰花苑等性價比較高的樓盤和環球翡翠灣等知名樓盤，成交表現也不俗。

　　除了浦東外，受大虹橋影響，松江九亭和閔行七寶板塊的表現也比較搶眼，上述兩個區域不僅成交均價年底與年初至少有40%的漲幅，月度成交量也達到500至600套，比最低點增長4至5倍。

　　房東

　　市場意識十分強烈

　　由于經濟逐漸好轉，市場也逐漸回暖，不論是宏觀經濟還是微觀市場，房東都沒有出售房屋的迫切要求，他們要做的就是在市場的最高點出售房屋。在這種心態的驅使下，房東對市場的走勢非常關注，其心態的變化也就折射出對市場未來發展的判斷。

　　去年年初到3月之前，掛牌量保持在月度3萬套以上的高位，并隨著成交的回暖逐漸下滑；3至4月是掛牌量和成交量的交叉點，也是樓市基本確認回暖時點。從這個時點開始，樓市就進入供不應求的狀態，房東的心情開始變得輕松起來。這種狀況維持到5月，惜售、跳價和由售轉租的現象開始出現。6月，由于信貸政策的收緊，房東心態開始發生變化，掛牌量止跌回升。 8至9月，由于政策優惠是否延續的前景不明，房東進入試探期，掛牌量先升后降的走勢說明上述心理變化。 11月起，政策逐漸明朗，房東陣營出現分化，一部分選擇降價出售，一部分選擇撤牌，整體表現為市場掛牌量減少。

　　需求

　　自住和投資此起彼伏

　　去年年初二手房市場啟動時，自住需求是市場的主力。隨著市場價格的不斷走高，投資需求逐漸入市并不斷推高市場。因此，2009年是自住需求和投資需求不斷交替推高市場。在年初自住需求占主體，特別是1至2月，自住需求達到九成。隨著樓市的回暖，投資需求迅速增長，到5月自住需求已下降到六成以下。高檔住宅市場的大熱，讓投資需求熱情迅速上揚。進入7月以后，由于信貸政策的收縮，投資需求受到影響，并逐漸萎縮。經歷了8月和9月的低迷后，10月自住需求在優惠政策即將到期的影響下，出現恐慌性購房。 10月中下旬和11月，自住需求卷土重來，占據市場成交的80%以上，重新成為市場成交的主體。臨近年末，對政策比較敏感的投資需求暫時小別市場。