新年伊始，房地產市場的各項新政都到了實施期。2009年年底頒布的一系列政策旨在調節房地產市場的供需平衡，一方面是遏制房價過快上漲，抑制樓市中的投機性需求；另一方面是增加普通商品房的供給，加強保障房建設。業內人士預期，2010年，抑制投資投機性需求和高房價、加強市場供給是房地產政策的核心。

　　營業稅新政抑制投機

　　在諸多房地產新政中，對市場產生直接影響的當屬營業稅政策的調整。2009年12月9日，國務院明確提出自2010年1月1日起營業稅優惠政策終止，以此打壓樓市中存在的大量投資投機需求。12月22日，營業稅細則出臺，明確了5年內普通住宅將差額征收營業稅，非普通住宅全額征稅。5年(含)以上的，普通住宅免征，非普通住宅差額征收。

　　業內人士表示，營業稅“兩年變五年”的政策變化反映出監管層對投資投機需求的打壓，尤其是對于非普通住宅的征收力度加大，這與支持居民自住和改善型住房消費的基調保持一致。

　　根據北京市房地產交易管理網的數據統計，2009年全年北京市二手房成交量超過27.5萬套，已經超過了2006至2008年三年的總和。其中，12月份北京二手房市場總成交量首次突破4萬套。

　　對于持續亢奮的二手房交易，營業稅的變化對市場的作用可謂立竿見影。美聯物業的數據顯示，隨著營業稅細則出臺，北京市二手房成交量明顯下滑，從2009年12月23日開始日均成交僅為1086套，相比前22天日均1340套的成交量下跌了19%。由于政策調整使得非普通住宅的支出成本加大，5年內高總價房源、超過140平米的房源大量集中過戶。23日以后的平均成交面積達到了99.4平米，相比前22天的平均95平米上漲了4.4平米。

　　2010年前三天的“假期行情”也印證了這一點。北京市房地產交易管理網的數據顯示，1月1日至1月3日，北京市二手房網上簽約套數僅63套，其中住宅58套。二手住宅成交量較2008年和2009年同期分別下降了70.7%和64.8%。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉表示，由于政策的收緊，從2009年12月起部分投資者就開始看淡市場，一些二手房項目出現拋售現象。而且房地產新政從2010年1月起實施，使得市場需求明顯出現觀望。他指出，一季度歷來為樓市的成交淡季，2009年12月的集中成交已經透支了市場，可以預計2010年一季度二手房交易將出現明顯下滑。同時，受政策的影響，高端房源將會在2010年出現明顯調整，高價房成交將受到明顯遏制。房源交易將集中在5年以上的普通房源，這使得均價會出現明顯下調。

　　政策重在調節供需

　　2009年部分城市土地價格飛速上漲，“面粉貴過面包”的現象屢屢出現。開發商炒地、囤地被視為推高房價的重要因素。對此，2009年12月17日，財政部、國土部等五部委聯合發文，明確開發商以后拿地時，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；分期繳納全部土地出讓價款期限，原則上不得超過一年。

　　這一政策被認為是土地市場調控的開始。國金證券研究員曹旭特指出，此前全國各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并沒有統一規定。但從2010年開始，全國都必須統一執行這一土地政策。

　　除此之外，各地也紛紛推出房地產新政。北京市要求從2010年起將土地一級開發收回國有。上海市規定，2010年市民使用住房公積金貸款購買第二套普通自住房的，最高貸款限額從原先的80萬元減少到60萬元。

　　分析人士指出，目前的房地產新政主要是從市場供需兩端進行調整，不再是單純抑制需求方。在國家出臺“國四條”后，相關細則陸續完善，未來各地方政府還將出臺地方調控政策。但是調控的成效，還要看地方政府的執行力度。(記者 于萍)