某中介機構昨日發布了《2010年廣州二手房白皮書》(以下簡稱白皮書)。其中數據顯示,2009年二手住宅成交均價為9561元/平方米,較2008年7319元/平方米上漲30.6%。由于房價不斷走高,廣州二手房平均每套總價不斷上升,從去年初每套70萬元上升到去年末103萬元一套。而住宅租賃套均單價卻降幅達2.6%。業內人士指出,房價與租金的背離從側面反映樓市泡沫正在加劇。

　　近年來一手住宅與二手住宅成交情況(單位:萬平方米)

　　成交二手房成交宗數連續3年超一手房

　　白皮書援引廣州市國土資源與房屋管理局數據稱,去年1—11月廣州二手房總體成交宗數達107051宗,總體成交面積為1037.31萬平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢縮量調整的市場格局”。

　　廣州二手住宅市場與一手市場的差距逐漸縮小,成交面積越來越接近。白皮書指出,從2007年開始廣州二手住宅的全年交易宗數就已經超過一手房,至今已連續3年趕超。也就是說,通過二手住宅市場滿足置業投資需求的人群已經遠超一手房市場。

　　市中心的房價讓人望而卻步,部分購房客只能轉戰郊區。番禺區成交宗數和面積均占整體市場二成以上,而蘿崗、白云、天河、越秀四個區成交面積同比增長超過一倍。

　　珠江新城去年二手房交易活躍,樓價上升幅度最大,從年初的1.4萬元/平方米左右一路高歌猛進,上漲到上月的超過2萬元/平方米,成為廣州二手樓市的風向標。

　　價格

　　去年均價漲30.6%

　　在成交火爆的背景下,二手房價也來了個“三級跳”。某中介機構的數據顯示,2009年二手住宅成交均價為9561元/平方米,較2008年7319元/平方米上漲30.6%。

　　白皮書回顧了去年二手房價飆升的路線圖,從去年1月份廣州二手住宅成交均價為7716元/平方米,到12月份飆升到11485元/平方米,市場實際成交均價在短短12個月內,上升幅度竟然高達48.8%。

　　但合富置業首席市場分析師龍斌說,考慮到豪宅成交比重不斷加大,廣州二手房價實際漲幅并沒有均價漲幅那么大。

　　目前,中心六區的二手住宅交易均價達到13246元/平方米,比中心區一手住宅成交均價低2000元/平方米左右。

　　值得注意的是,在房價上漲的情況下,租金卻在下降。數據顯示,廣州住宅租賃套均單價從2008年的每月32.4元/平方米下降至去年的每月31.6元/平方米,降幅達2.6%。業內人士指出,房價與租金的背離從側面反映廣州的房價偏離了正常軌道,如兩者差距繼續拉大,樓市泡沫將更加擴散。

　　平均每套總價超百萬元

　　從數據看,二手房每套平均成交面積變化不大,反映二手房買家在面積需求方面變化基本不大,但由于房價不斷走高,二手房平均每套總價不斷上升,從去年初每套70萬上升到去年末103萬一套。

　　高房價之下,到底什么樣的二手房更受熱捧?白皮書給出答案:去年廣州二手住宅成交主力戶型是90平方米以下,占全市成交的63.3%。其中,70-90平方米所占比例最大,占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。

　　數據還顯示,2009年廣州二手住宅成交單價有69.1%集中于10000元/平方米以下。5000-12000元/平方米成交量最大,占70.9%。天河區8000元/平方米以上占比達92.9%,16000元/平方米以上成交量占比達18.8%,高價樓比重最大。

　　從總價分布看,2009年廣州二手住宅成交總價有57.6%的成交集中在70萬元以下。但150萬元以上單位占比達到10.6%,比較突出。天河區150萬元以上單位比重超過二成五。

　　預測

　　二手房價或穩中有升

　　今年廣州二手房價會降嗎,這是不少市民最關注的問題。

　　“目前各種條件決定了2010年廣州二手樓價基本是穩中有升的走勢,當前樓價運行的態勢還會延續。”白皮書分析,明年廣州二手樓市會以穩為主,活躍度和樓價運行方向不會發生大的變化,但考慮到2009年比較特殊的政策、經濟和樓價等特點,估計今年二手房市場難以重新復制去年的火爆行情。

　　白皮書指出,2010年廣州一手樓新增供應量有限,大多數都集中在外圍區域,加上亞運期間的停工期,主要分布在城區和近郊的二手樓憑借其價格、地段、配套等優勢,會保持比較旺盛的需求。

　　白皮書預計,今年廣州二手房市場將保持量減價小升走勢。考慮到政策面已經開始對投資行為進行抑制,如營業稅優惠政策截止,加上二手房價經過2009年快速上行,已經處于高位,多個因素疊加對于投資預期和投資行為有抑制作用,估計2010年二手樓市的投資比重會減少,特別是短期炒作行為會大大下降,但帶有保值意愿的購房需求依然會有。

　　◎相關

　　天河北寫字樓租金下跌近三成

　　相比二手住宅的成交火爆,二手辦公、商業物業成交量雙雙下跌。某中介機構昨日發布的《2010年廣州二手房白皮書》顯示,2009年廣州甲級寫字樓平均租金下跌18.8%。

　　2009年廣州二手寫字樓買賣市場成交較去年大幅減少。廣州市國土資源與房屋管理局的統計數據顯示,2009年1—11月十區二手寫字樓市場成交面積為12.5萬平方米,較上年同期下降18.7%；總體成交均價為3805元/平方米,較上年同期上升5.1%。

　　去年廣州甲級寫字樓總體租金降幅明顯。2009年廣州甲級寫字樓平均租金為98.3元/平方米,2008年度廣州甲級寫字樓平均租金水平為121.1元/平方米,對比上年度平均租金下跌18.8%。各板塊中,體育中心板塊平均租金為85.6元/平方米,較2008年度下跌9.8%,租金跌幅最少。珠江新城板塊平均租金為121.3元/平方米,較2008年度下跌12.4%。天河北板塊平均租金為102.2元/平方米,較2008年度下跌27.6%,在各板塊中累計跌幅最多。

　　-記者手記

　　2010

　　樓市往哪拐?

　　元旦假期僅成交367套,再推限價房可能性較大

　　2010年元旦樓市冷清開局,是否意味著今年樓市將開始從高峰下滑?廣州焦點網截取的陽光家緣數據顯示,今年元旦小黃金周廣州樓市共成交367套房,日均一手住宅簽約成交量為122套,同比去年大幅縮水。

　　今年1月1日起,實行了一年的二手房營業稅優惠正式終結,趕著“末班車”買房賣房的熱潮退去,二手房市場回歸冷清。記者走訪市區多個中介門店了解到,觀望、膠著正在成為二手房市場的主要表情,二手房交易可能將迎來一段“真空期”。

　　滿堂紅研究部經理周峰表示,元旦三天廣州二手房成交相比上月減少了兩成左右,某些高價地段的成交萎縮更為嚴重,天河北二手房成交銳減四成。他認為,春節前二手房市場會相對冷清

　　廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示,元旦樓市成交萎縮,調控政策的影響是一方面,更重要的是高房價削弱了有效需求的購買力,在這種情況下,房價下跌的可能性正在增大。他表示,房價已經超出不少人的承受能力,大量投資客去年在通脹預期中恐慌性購房,推高房價,但是這樣的購買力不可能長期持續。

　　值得一提的是,曾在廣州發揮過抑制樓價過快上漲作用的限價房很有可能在今年重出江湖。廣州市國土房管局限價房需求調查將在本月19日結束,調查結果也將公布。根據限價房需求調查結果,廣州市相關部門將從防范和平抑房價過快增長出發,及時調整限價房銷售政策,因地、因時、因需地確定限價房用地供應規模、布局和時機。廣州市國土房管局相關負責人表示,從目前調查情況看,今年再推限價房的可能性很大。

　　韓世同認為,一旦限價房重出江湖,在一定程度上將沖擊高房價。

　　但也有業內人士認為,房貸政策仍未收緊,決定了購房需求不會萎縮。同時,資本流動性也仍會保持一定的高度,這也是支撐房價繼續往上的一個理由。“今年廣州房價仍將穩步上升,并會進入萬元時代。”合富輝煌首席分析師黎文江指出,去年一手和二手住宅成交量達到近6年歷史最高紀錄,高成交量說明了買家承受能力的提高。

　　南方日報記者鄭佳欣