雖然年末樓市沖高熱情意猶未盡，但是周一(24日)國務院常務會議上提出的“一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。”等管理意向，已開始給一路飆升的樓市出示“警示牌”，也為來年樓市行情埋下了伏筆。

　　歲末之際，總結2009年樓市，從年初的清冷，到年中的突飛猛進，再到年末的恐慌爆發，可謂“驚心動魄。

　　截止12月中旬，天津商品住宅市場成交已基本達到1500萬平方米，比天津2005年第一次成交高點1000萬平方米左右的成交量提高了50%，呈現出強勁的交易需求和能量釋放過程。業內人士總結今年樓市特點認為，除了宏觀因素，天津城市特殊的發展前景也是2009年行情爆發和持續的基礎，但是從需求能量高度釋放的走勢來看，2010年即使沒有政策“警示”，樓市也不一定再持續今年這樣屢創新高的走勢。

　　一手房市場

　　比2007年更火熱

　　三個節點 三次上升

　　連夜排號、高價買房……年末市場是在上演“最后的瘋狂”還是預示明年樓市熱潮不落，這讓很多有經驗的分析師也感到疑惑。即使是2004年、2007年樓市火爆期，行情也在年末有所顧慮，但是今年行情就是這樣“出人意料”。所以，今年住宅市場具有“出人意料”屢創新高的行情特點。

　　回顧今年商品住宅市場行情走勢，有三大跨越轉折及創新高“節點”：第一個節點是3月份。歲末年初時，市場彌漫著低迷氣氛，據中原地產等機構統計，1月份天津商品住宅成交28.6萬平方米，均價為6984元/平方米；2月份新建商品住宅成交56.6萬平方米，環比上漲98%，成交均價為6713元/平方米，節日期間價跌量增行情出初露端倪，而進入3月份，天津住宅成交量突然大幅增長，共成交124萬平方米，環比上漲了119%，創單月成交量環比漲幅歷史新高，出現交易量回暖走勢。同時，3月份成交均價環比下降，為6550元每平方米，顯示出中低價房成交率先活躍的剛性需求釋放特征。

　　第二個節點是5-6月份，伴隨著成交量的大幅上漲，房價開始翻身。5月份商品房住宅成交128.5萬平方米，成交均價為6923元/平方米，6月份商品住宅成交115.8萬平方米，成交均價為7212元/平方米，接近2007年創下的7350 元/平方米的歷史最高水平。房價上漲意味著改善型需求已開始入市，新一輪房價上漲開始顯露苗頭。

　　分析人士認為，上半年市場回暖主要有兩大因素，一是2008年受到抑制的婚房、拆遷等剛性需求在年初房價下降時開始爆發式釋放；二是政策影響，國家及地方政府推出的金融、稅費、藍印戶口等各項政策刺激了行情啟動。另外，上半年樓市的持續火爆，動力還來自于高檔住房交易的快速反彈，高檔房量價齊升，承接了剛性需求帶來的啟動行情并推波助瀾，使行情再次沖高。天津仲量聯行中報顯示：天津高端住宅均價自去年第三季度開始下跌，經過三個季度的的調整，第二季度開始回升。與上一季度相比，第二季度價格總體上升2.6%，達到12380元/平方米。約三分之二項目價格提高400元到700元每平方米。

　　第三季度延續增長勢頭，量價齊升，但增幅比第二季度有所下降。第三季度全市共成交商品住宅399萬平方米，環比上漲了13%，成交均價為7690元/平方米，環比上漲了10.8%，創歷史新高。其中市中心區成交均價為11810元/平方米，濱海新區成交110萬平方米，上漲幅度較大，反映出經過上半年剛性需求釋放后，三季度市場供需熱點向城市核心地段高端物業轉移的趨勢。

　　第三個節點是進入10月以來，恐慌性交易開始出現，由于通脹預期、優惠政策到期等因素，11月起市場出現了猛烈的恐慌性需求能量集中釋放行情。戴德梁行月報顯示，11月天津全市商品住宅成交面積124.4萬平方米，環比增長14%，同比增長174%。其中市內六區商品住宅成交環比增長14.9%，同比增長159.4%；商品住宅成交價格為7834元/平方米，仍處于年度較高水平。而12月前兩周的成交數據則顯示，第一周全市新建商品住宅交易25.2萬平方米，均價8067元/平方米。第二周成交面積32.8萬平方米，環比上漲了9.3%；成交均價為8478元/平方米，環比上漲了5.9%；市內六區的平均房價已經達到了13000元/平方米以上歷史新高，比1月份上漲三成以上，可見投資型高檔購房需求的恐慌性釋放。

　　合富輝煌認為，刺激樓市的多項政策和天津城市發展前景成為火爆的主要誘因，通脹預期是行情持續的新動力，而供不應求的市場局面也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

　　行情暗藏兩大懸念

　　與天津樓市歷史上2004年和2007年的兩次爆發性行情相比，今年行情具有交易量價上漲、節奏快、幅度大、投機性和投資性購房顯著增量的特點。據聯合地產等機構人士介紹，2003年下半年，大規模建設拆遷，引發了2004年天津商品房行情爆發，跨度到2005年，商品住宅交易量從不到500萬平方米上漲到1000萬平方米左右，同比增長超過50%。交易均價從3000-3500元/平方米一線，到3500-4500元/平方米左右。而2007年最具里程碑意義行情特點是房價逾越萬元心理大關。從年中開始，天津市中心區和大部分邊緣區域別墅均價快速達到每平方米萬元以上，獨棟別墅達到2萬元/平方米以上，內環線區域、海河沿線、老城廂及梅江區域高層住宅也陸續突破每平方米萬元大關，形成了高價房新平臺和新的價格體系，從而對未來兩年房價定位產生深遠影響。而持續快速增長的2009年樓市暗藏的懸念主要有兩方面：一是過快的價格上漲和投機、投資性購房將引發政府在宏觀經濟和政策方面的調整，其調整方式及力度將決定決定明年樓市行情走向。二是價格屢創新高，繼續沖刺可能會吞噬明年的上漲空間，需要一段調整和續勢期。

　　二手房市場

　　刷新單月成交最高紀錄

　　年初啟動年末成交漲三成

　　“11月，天津二手私產住宅共成交10851套，環比上漲37.8%，同比上漲340.6%，這是繼今年7月天津二手私產住宅成交量首次突破1萬套之后，本月成交總量再次破萬，并刷新了7月單月成交最高值，創近年來天津市二手私產住宅單月成交歷史新高。”這也是今年春季以來，二手房市場再次爆出的突破性行情。

　　實際上，從去年底開始，極度低迷的二手房市場已經率先出現回暖跡象。去年10月國家和地方政策松綁，使壓抑了一年多的二手房交易能量有了釋放契機，門店到訪人數和成交量迅速增大。據我愛我家統計，春節過后，天津二手房市場成交量從每月不足2500套，快速上升到3月份的8000套，成交量增加三倍多，成交均價也從去5100元/平方米左右上漲到5500元/平方米一線，漲幅10%以上。活躍的二手房市場對商品房市場復蘇和火爆起到了“導火索”及“加速器”的作用。

　　中原地產不動產分部人士分析說，如果說2009年天津樓市與北京、上海等主要城市相比有何個性特點，二手房市場的蓬勃發展首當其沖。一直以來，天津二手房市場與一線城市的的活躍程度有較大差距，二手房成交量與商品房成交量比例也有差距。分析二手房市場這強悍走勢，我愛我家房屋租賃置換企劃總監陳萌等專業人士認為，今年二手房行情來勢迅猛并持續火熱，首先是優惠政策帶來的交易能量釋放，其次是政剛性需求和改善型需求形成梯次成交合力。特別是進入12月以來，大限到期政策收緊的方向逐漸明朗，二手房交易也形成了“井噴”之勢，據中原地產統計，進入12月以來，天津二手房周成交量達3000套以上，上周共成交3212套，成交均價為6293元/平方米，比上半年高30%左右。

　　行情暗藏政策導向懸念

　　今年初二手房市場行情的啟動和年末“末班車”交易量的持續放大，主要是由于營業稅等政策調整，因此政策變化也將對明年二手房市場行情起到決定作用。我愛我家人士認為，營業稅的恢復體現出國家抑制投機、投資性住房需求的政策導向，而對于自住性剛性需求和改善性自住需求或將網開一面，因此目前不顧一切搭“末班車”并不可取，應充分考慮到慌忙交易交易可能產生的各種風險。另外，當“營業稅2年改5年”已成定局，面對高企的房價“5年內普通住宅的差額征收” 也許成是購房者來年值得期待的政策。