2009年，在全球經濟危機影響尚未褪盡之時，福州樓市不僅沒出現眾人預期中的拐點，而仍是走出了“四季如春”的上揚行情。回顧2009年，不僅用新的成交面積刷新了2007年史上最高峰時期紀錄，同樣在幾日前的土地拍賣會上，15040元/平方米的樓面地價又創出了新的地王。

　　海西國策、宏觀調控、開發商資金鏈充裕……眾多背景之下，一路上行的房價在2010年將如何變化？房企將如何把握機會，尋求突圍之道？中小戶型房源有限，房價是否又會上揚？而大幅放量的大戶型項目又會帶給福州怎樣的換房置業新理念？2010年的樓市是漲還是跌？其中的懸念，頗費思量。

　　1 土地供需矛盾持續突出？

　　本月25日，被稱為“2009最后一拍”的土地拍賣會上，誕生了新“地王”。此次拍賣共推出9幅地塊，均位于福州市區，經過3個小時的競逐，9幅地塊“名花有主”。值得一提的是，在第6幅地塊拍賣中，冠城大通以總價4.03億元拍下，樓面均價15040元/平方米，刷新了福州“地王”的紀錄。

　　業內人士表示，今年政府推地力度不大。相關數據也佐證了業內人士的分析。

　　今年福州五城區共拍出30幅、1412畝土地，與往年相比，大為減少。“面對全市數十家的開發商，平均下來，每家開發商的儲備用地真的是‘少得可憐’。”對此，業內人士王先生不無感慨。從成交地塊所處區域來看，以倉山區和臺江區為主。有專家分析，從今年供應和成交的土地性質來看，以商業用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬科在則徐大道以西的原工貿紙箱廠東地塊，面積僅為24.25畝。就此來看，新增土地供應帶來的商品房供應也有限。

　　“今年土地供應量同往年相比有所減少。”融匯江山企劃部經理陳福表示，由于土地供應量不大，加之外地房企參與角逐，地價被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現房，而且今年土地拍賣多以商業用地為主，這對明年的住宅供應造成不小的影響。

　　2 2010上半年供不應求？

　　在業內人士看來，除了今年的土地供應不足外，隨著年初樓市的復蘇，剛性需求得到有效釋放，今年大量存量房的消化殆盡也影響了明年的市場供應。

　　數據顯示，今年福州樓市全年升溫，導致從3月開始，樓市數據屢創新高，6月起，各大開發商手上的存量房消耗殆盡，這種“青黃不接”的狀況甚至持續了3個多月，直到9月才稍有新貨放量。“現在市場上最缺的就是120m2以下房源”，據2009年11月、12月最新成交數據顯示，目前福州樓市的市場供應集中在180㎡以上房源。

　　面對今年需求集中釋放、存量房大量消化、土地供應相對趨緊的情況，不少業內人士對明年的樓市狀況心存擔憂，“存量房基本消化殆盡，而房地產開發的周期相對較長，而且可開發用地也不多，如果明年延續年底的成交量，明年商品房供應會比較緊張，房價很有可能會進一步上揚。”這種擔心，從本月“最后一拍”的土地拍賣會上也可見一斑。“此次拍賣的地塊，其中商業用地占了半壁江山，其中宗地2009-34號和35號地全部為商業金融用地，可供住宅開發的少之又少”，融信地產有關負責人稱，不單單是“最后一拍”，從整個土地市場的供應量來看，住宅開發量都比往年少了許多。“從土地開發的周期來看，到上市，最快也要有一年的時間才能推向市場”，因此，2009年上半年甚至相當長的一段時間，福州市場上可售的樓盤，仍將是存量房。

　　據業內人士統計，2009年福州樓市的成交量將以400多萬平方米的總量熱鬧收場，創下歷年新高。“如果照這樣的數量發展，明年樓市肯定會出現供不應求的狀況”，業內人士林先生表示，考慮到土地儲備的因素，已有部分開發商放緩推盤速度，以保證來年的供應量。

　　“如此一來，開發商仍不愁賣，樓市行情看漲”，一業內人士不無擔心地稱，從目前開發商的在售樓盤來看，別墅產品以及平層大戶仍占據主流，中小戶型仍將是稀缺產品，產品斷檔仍然嚴重。

　　3 二手房交易降溫？

　　此次國家調整營業稅征免時限等一系列政策調整，對業界來說盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。

　　記者從福州市房地產交易登記中心了解到，早在兩個月前，福州各大地產中介就預測政策將調整，在簽約時反復提醒客戶，促成交易，所以近幾月來的交易量也放大了許多。11月份，由于市場上對于政策調整的預期強烈等因素，福州市二手房交易量較前10月增加了30%左右，但從12月份開始交易熱度有所降溫，“主要是因為買賣方都是按揭購買的話，手續時間上已經趕不上營業稅優惠的末班車了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結”。

　　“這一政策對于二手房市場買賣方心理的影響是比較大的。至于直接對市場的影響，還有待觀察。因為營業稅政策還不明確，究竟2年至5年內的次新房是按全額收取營業稅還是差額收取。”驪特房產經紀人給記者算了一筆賬，如果是一套100萬元的房子，全額征收和差額征收營業稅之間就相差將近3萬元，對于購房者特別是投資客來說還是相差挺大的，況且現在市場上不少次新房價格遠超過100萬元。“因此，接下來會有一個觀察期。”驪特房產董事長李特表示，接下來二手房交易量出現下降主要還是因為政策調整而引發的市場觀望，具體影響有待相關政策進一步明朗。

　　業內人士認為，從12月9日以及14日兩次國務院常務會議對樓市的調控政策看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求。對此，有業內人士預測，接下來到明年初，二手房交易量將下降30%～40%。但同樣，業內人士均表示，從國家政策上看，對改善型自住需求依然是持鼓勵態度的，“因此短時間內，二手房交易量下滑實屬正常”。

　　4 海西建設助推樓市？

　　一位資深業內人士稱，海西建設已經成為一個全國的大品牌，海西的價值不可估量。他認為，海西的品牌價值必然落于有形之物，也就是地產上，可以說，目前國內外對海西建設高度關注，這最直接的反映就是這片土地更珍貴。只要對國家有信心，對海西有信心，對樓市也就有信心。

　　海西品牌為樓市提供了極大的增值空間。福建的對臺特殊優勢，是其他地區所無法替代的。房管部門負責人表示，海西的需求必然會帶來房地產長期繁榮的技術基數。首先，如果海西建設按照設想的速度發展，可以預計的是，今后城鎮居民收入水平將以較高的速度增長，這就為房地產消費打下了經濟基礎。第二，海西建設必然加速城市化的推進，也必然帶來就業的發展，因此就必然給房地產提供一個剛性的需求。第三，城市港口群的興起、海西旅游業的發展，也會給城市的商業地產帶來一個長期的利好效應。

　　5 “資本為王”趨勢更明顯？

　　“一旦樓市調整，或者住房供應結構調整，樓市競爭將更加激烈，房企的資金實力將越來越重要。”業界人士林先生認為，2010年，國家若有新的調控政策出臺，除了對未來房價走勢產生影響外，福州樓市也必然迎來一個新的洗牌期。

　　事實上，嗅覺敏銳的房企早已走在前面。11月17日，中庚集團與中國建設銀行福建省分行、建銀國際(控股)有限公司在福建武夷山成功簽訂上市戰略合作協議。作為中國建設銀行“總行級重點客戶”，12月8日，福晟集團、福建仁文建設有限公司等房企與建行福建省分行簽署全面戰略合作協議，進一步奠定了雙方的合作關系，亦為它們的下一步發展奠定了堅實的基礎。

　　另據有關媒體披露，包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營房企的赴港上市計劃有望年內獲批，而不久前，大洲集團也成功控股ST*興業完成借殼上市。今年的開發商早已不愁生存問題，如何讓“錢生錢”才是開發商們的心頭大事。重啟IPO、擴大融資渠道、積極謀求上市，成為年終開發商們未雨綢繆的事。2009年一年的旺銷，這也預示著2010年的地產企業不太容易缺血，更意味著開發商主動調整自身市場定位的壓力很小，所以，“開發商用高調市場預期拍出高地價，也無形中反證了未來高房價的遠景”。