從年初的哀鴻遍野，到三月的春光乍泄，從土地市場的按兵不動，到房屋銷售的價量飆升，從“金九”夢碎的秋寒陣陣，到年末搶購的再度瘋狂……2009年的長沙樓市，儼然一幕糾結跌宕的即興情景劇，而劇中主角無疑首推武廣新城。

　　充滿欲望的黃謙、趙真們，因為“看中武廣的潛力”，在一次一次的尋找中眼看著房價的一跳三漲。一次武廣高速的超速體驗，帶來的是武廣新城片區房價的急速狂飆。是什么帶來了2009年的武廣瘋狂？區域前景，投資欲望，或者是其他？

　　“明年，老盤悠著賣，新盤大量賣”

　　2009年，武廣新城的代名詞是，瘋狂。2個月漲幅最高達到1000元/平方米的漲價速度，也無法熄滅所有致力于“投資武廣”的購房者熱情。2010年，這個詞是什么？不好說，但瘋狂，很難再現——因為恒大綠洲和萬家城(暫定名)兩個大盤的正式入市，武廣板塊現有供需關系的利好局面，有可能被打破。

　　恒大綠洲，總建筑面積61萬平方米，2010年共計供應上市量20萬平方米，70-120平方米主力戶型。萬家城總建筑面積300萬平方米，2010年住宅上市量24萬平方米，共計2000余套，80至120平方米中小戶型為主。

　　“我的感覺是，明年市場，是老盤悠著賣，新盤大量賣。”中隆國際·御璽營銷總監李羽豐說。在2009年的快速去庫存中，2005年前拿地的一批樓盤，均已進入清盤期或銷售后期，未來推盤量大多在200-500套之間——據不完全統計，在2009年的銷售高峰中，武廣新城核心區15個樓盤共計銷售房源超過4500套。

　　中小戶型產品同質競爭將加劇

　　2010年的武廣供應量，80-120平方米的中小戶型將占據絕對主流。老盤方面，除了中隆國際·御璽明年將推不到200套的230-580平方米大戶型之外，其他樓盤的戶型區間中小戶型占據絕對話語權。

　　老盤方面，綠城·桂花城已經清盤；三江花中城在240套130平方米左右的房源，盛世華章推盤大概在886套左右，星城映象供應量將是800套左右90平方米至120平方米的中等戶型，茂華·國際湘將推400套兩房、三房產品。而在新盤方面，即將入市的恒大綠洲和萬家城，共計供應量將超過44萬平方米，戶型區間均在130平方米以下。

　　一個細節是，同質化的中小戶型產品的大量供應，或將成為明年武廣新城片區最大的風險因素所在。“未來武廣新城核心區周邊的競爭將會更加激烈，市場的需求會大幅度增加，京珠高速外圍土地的快速開發，將會刺激我們區域的更快速度發展。”盛世華章營銷負責人表示。

　　[板塊表現]

　　供應有限，需求洶涌

　　一如惠特曼所言，偉大的詩人，根據過去與現在構成將來的一致。而充滿欲望的投資者，則在現在的憧憬中，透支著未來的前景。在這里，大片大片的土地，仍然是充滿想象的紙上畫餅，340公頃的武廣想象，在大片土地仍處政府之手的現實中，與購房者的激情相比，多少有些“供應跟不上需求”的意味。

　　中隆國際·御璽、融科·檀香山、茂華·國際湘、三江·花中城、綠城·桂花城、盛世·華章、白沙灣家園、星城映象、中城·麗景香山、嘉盛華庭、恒大綠洲、新城新世界等不超過15個的現有樓盤，以短期有限的供應量，在洶涌的“武廣夢”沖擊下，創造了是關于武廣，關于房子的瘋狂。

　　[板塊定格]

　　萬家麗路以東，以武廣火車站為圓點的一個半徑范圍，核心區是以古曲路、長沙大道、萬家麗路構成的熱度區域。

　　[板塊特征]

　　今年房價普漲逾三成

　　這是今年最為瘋狂的一片土地。2009年，長沙，武廣新城。兩條奔跑不止的鐵路在這里匯合，起航，然后轉身，改變的將是長沙對于城市定位的雄心。8月，長沙地鐵2號線全線啟動；12月，武廣長沙南站正式投入使用。當2年前的關于國際化的種種想象，在時光的淘礪中，最終具化成生活的點點滴滴，變化的，是長沙日漸勃發的城市欲望。

　　武漢、長沙、廣州，三座城，因為一條鐵路而串成一條流金淌銀的夢想走廊。跨越時間與空間，因為武廣高鐵，“珠三角”、“大武漢”、“長株潭”經濟圈，三個經濟圈練成了一個圈。一種可能的想象是，“2小時經濟圈”，將在武廣高速鐵路落成之際，成就一條特殊的經濟走廊——而這，似乎為武廣新城的地產熱浪，提供了最好的題材。

　　事實上，當沉浸在時速350公里世界之最的中國自豪，在同樣飛速的房價里，透支著武廣的想象與未來。地鐵2號線動工建設，武廣專線頻頻曝光，讓武廣新城樓盤在興奮中躁動。中隆國際·御璽、茂華·國際湘、三江·花中城價格從年初的4600元/㎡、3800元/㎡、3700元/㎡均普漲三成，9月開盤的星城映象更像是久未見過的“劉翔速度”，從4100元/㎡直接跨越5200元/㎡。

　　[板塊分析]

　　價漲量跌或成常態

　　一方面，是同質化的中小戶型產品大量上市，而另一方面，則是國家政策的不確定性日漸濃重。在“看好武廣”的投資需求與政策利空背景下的供應量大漲博弈中，明年武廣新城的市場格局顯然有些撲朔迷離。黃謙，長沙女生，盡管最近政策利空的出現開始讓觀望情緒再現，但就在12月23日，剛剛去看了恒大綠洲的她，仍然感覺“還是有上漲空間，具有投資價值”。事實上，因為武廣高速鐵路的開通，讓這個交通樞紐地區成為了整個湖南乃至廣州、武漢的關注熱點所在。盡管政策有所利空，但對于區域價值的認同度仍然不可忽視。

　　謹慎者說

　　“從現有武廣的銷售量來看，通脹壓力下的投資投機資本是重要的推動力之一，這是個危險的信號，因為這部分需求最容易受市場預期、特別是政策導向左右。”業內人士朱琳說。他認為，高速客運站人流的相對單一固化，決定了新城區繁榮是個漫長的過程，遠不足以支撐房價上漲的“武廣速度”；開發商因產品供應不繼而選擇提價控制節奏的做法，更加劇了透支了市政利好空間，購房者的非理性出手也加劇了這場高燒病情。同樣，若2010年樓市再現調整行情其市政利好似乎并不足以改變市場趨勢。投資投機資本離市退場、高房價抑制自住需求，市場兩端的此消彼長，將會給明年的市場形勢帶來不確定。

　　樂觀者說

　　明年的武廣區域價值加速呈現，市場需求度和銷售量高于平均水平。“因供需兩旺，區域內開發商多為實力派，區域市場較為成熟，房價相對不受市場波動。個人判斷上半年有小幅穩定增長，下半年房價走向受明年宏觀政策影響，但不會太大。”茂華·國際湘營銷總監方鵬說。

　　“從某種意義上來說，因為供應量的上漲，明年該區域的消化速度將有可能降低，在銷售的量上下跌是可能存在的，但房價在短期內，很難跌下來。”方鵬說。說話彼時，武廣新城新加入的主力樓盤地價，相對于2005年拿地，成本已然翻番。“明年都是2007年后拿地的新項目大量供應。”

　　在2009年武廣高速站正式運行的背景下，武廣區域短期的需求高峰與供應量的短期不足，帶來了今年的武廣瘋狂。”中隆國際御璽營銷總監李羽豐說。

　　而未來的一年，這種供需相對失衡的態勢，很有可能得到徹底改變——就在明年，以古曲路、勞動路為內核的武廣新城核心區樓盤供應量將有望超過65萬平方米，6000余套。

　　[來源：瀟湘晨報]

　　[作者：文潔]