2009年全國樓市大熱，“量價齊飛”的市場交易格局從年頭一直行至年尾。隨著年終歲末的到來，東莞各路開發商都開始總結一年以來的銷售成績表，據合富輝煌東莞市場研究數據顯示，與低迷冷清的2008年相比，今年是東莞房地產市場“吐氣揚眉”的一年，光大、萬科、中信、新世紀等品牌開發商在前三季度的銷售業績已超過了10億元。在第四季度樓市銷售的最熱節點中，光大、萬科及中信屬下項目更是以年終發力之勢橫掃市場，銷售業績倍漲。

　　“牛氣沖天”的2009年即將結束，取消二手交易營業稅優惠政策、“國四條”、土地出讓金首付比例提高等一系列在年底出臺的樓市政策將對2010年的樓市格局造成怎樣的影響？市場成交是持續今年的熱度，還是在調控政策的干擾下出現新一輪的回調？

　　年末調控信號趨緊

　　樓市走向“看不清”

　　2009年12月，有關樓市政策行將趨緊的市場預期相當強烈，業界預計瘋傳了一段時間的二套房貸收緊、利率上調及2008年出臺的各類樓市優惠政策是否會終止等消息會在年底中央經濟工作會議中揭開“謎底”。

　　令業界感到意外的是，12月7日召開的中央經濟工作會議并沒有傳出更多對樓市不利的消息，“保持樓市政策的延續性”及“繼續實行寬松的貨幣政策”的說法令各地開發商“卸下心頭大石”，“明年樓市繼續漲”的看法成為開發商們的一致看法。

　　隨后，中央政府在短短10天內連續出臺政策矯正開發商對市場過于樂觀的看法：12月9日，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”的規定；12月14日，國務院常務會議明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”；隨后財政部、國土資源部等五個部委聯合下發《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,將土地出讓金首付繳納比例提高至50%，打擊開發商捂地囤地行為。

　　原本以為寬松的樓市調控信號開始出現由“松”到“緊”的趨勢，這一系列樓市調控信息的連番出臺令開發商們著實感到“看不清”。在記者的采訪中，多數開發商認為明年下半年會出臺新的樓市調控政策打擊“部分房價上漲過快的城市”，也有部分開發商認為中央政府明年對樓市的態度不會過于嚴厲，整體基調以穩定為主。

　　開發商資金充裕“有底氣”

　　與全國其他城市一樣，東莞樓市在今年的表現著實令消費者“大跌眼鏡”：在國際金融危機直面沖擊東莞、整體經濟形勢不被看好的情況下，2008年備受壓抑的剛性需求市場在較低房價的吸引下出現“集體爆發”， 今年前三季度東莞住宅簽約面積約415.2萬平方米，較2008年同期大幅增加67%，在市場成交刺激下，東莞市房價從2月份就開始穩步攀升，住宅簽約均價由2月份的5160元/平方米，持續上漲至9月份的6995元/平方米，前后房價累計上漲1835元/平方米，漲幅達35.5%。

　　縱觀東莞樓市今年的成交表現，可以說“量價齊漲”的格局從年頭走到了年尾，這讓開發商一度繃緊的資金鏈得到全面“松綁”：短短不到半年時間，開發商們從為錢發愁到資金全面回籠，部分開發商如光大地產等企業，因為資金充裕，甚至在今年加速對外擴張的步伐。

　　誰是今年市場上的最大贏家？據市場初步統計，今年全年的銷售總冠軍將在光大和萬科兩大品牌開發商中產生。論住宅簽約量，目前萬科以近28億元的銷售成績位居第一。而論實際成交量，光大地產相關負責人表示，今年光大屬下各項目的總銷售量將超過30億元，這一成績不僅創下光大歷年銷售的新高，更令其有望成為今年東莞地產銷量的總冠軍。

　　論明年樓市

　　開發商“不差錢” 預測房價還要漲

　　在“不差錢”的情況下，各路開發商對明年樓市的預測相當樂觀，普遍認為明年東莞的樓市依然會持續火爆，尤其在上半年，房價的走勢將穩中有升。而到了明年下半年，即使中央再出臺樓市調控政策，也可能會“區別對待”，不會對東莞這樣房價平穩的市場造成太大沖擊。

　　開發商在采訪中還透露，明年許多在售項目都會進行“提價銷售”，部分高端洋房、別墅類產品的提價空間比較大，許多在售7000~8000元/㎡的洋房到了明年，其售價有可能“破萬”。

　　廣東光大企業集團副總經理俞韶毅

　　明年東莞房價將溫和上漲

　　俞韶毅認為，今年全國樓市出現“房價瘋漲”的城市基本上以一線城市居多，如廣州今年的房價漲幅較大，一些省外城市如南寧、南京、寧波、烏魯木齊等原先房價的基數就不高，但今年也出現較快的漲幅。

　　“目前各城市的購房出現向省會城市聚集的效應，很多周邊城市的購房者都往省會城市買房，造成房價快速上漲，漲幅一般都超過50%。而東莞今年房價上漲的速度比較理性，全年上漲了30%左右，其實也就是恢復到2007年的房價水平。”

　　俞韶毅表示，中央提出要“抑制房價過快上漲”，其實也要看每個城市房價上漲的漲幅進行區別對待，“像東莞這樣的市場，受調控的影響會很小，明年房價還會繼續溫和上漲，享有較好自然資源及地段優勢的個盤房價上漲的空間會比較大。”

　　廣東光大企業集團營銷總監黃海俊

　　開發成本上漲 城區房價難跌

　　對于目前中央出臺的各項調控政策，黃海俊認為，不僅不會令房價跌下來，而且令一手樓市的需求更為旺盛。“現在二手樓市取消了營業稅的減免優惠政策，將導致二手交易成本的直接上漲，這樣一來很多原想買二手房的購房者轉而去買一手新房，造成一手樓市需求更為旺盛，這樣一來，房價怎么會跌？”

　　對于土地出讓金首付提高的政策，黃海俊坦承政策的實施對資金充裕的大開發商更為有利，日后更多的土地將集中掌握在大開發商手中，“現在東莞城區的商住開發用地資源非常緊張，開發成本也在不斷上漲，而城區市場是目前東莞需求最旺盛的區域，很多鎮區的人都會過來買房，在這種情況下，城區市場的房價不可能降，只會升。”

　　瑞豐地產經營部負責人李堅

　　市場通脹預期高 投資熱錢集中涌向樓市

　　目前，市民明顯感受到物價上漲的壓力在增加，一些日常消費品都在不同程度出現上漲，這導致有關明年將出現新一輪通貨膨脹的市場預期越來越高。李堅表示，通脹預期已導致許多投資或自住型購房者提前買房，避免貨幣貶值。

　　“我身邊很多朋友害怕貨幣放在銀行里會貶值，已經提前把錢投入到樓市里買房保值了。”李堅說，近期東莞很多樓盤成交活躍，其中投資客的比例在不斷增加，個別盤中投資客的成交比例更達到了30%，“當投資熱錢都涌向樓市時，房價是很難降下來的。”

　　富民雙子城相關負責人

　　樓市走向總體平穩 局部微動

　　富民雙子城相關負責人認為，2009年對房地產行業來說，是比較戲劇化的一年，樓市車市都是一路高歌，但從東莞本地的行情來講，東莞的樓市相對而言還是比較健康平穩的，雖然也有一定的漲幅，但幅度遠小于一線城市。未來的2010年的走勢，還有賴于國家具體的調控措施是硬還是軟，但應該對東莞房地產的影響不會太大。

　　對于明年樓市走勢，該負責人認為，在樓市政策還不太明朗的情況下，預計明年東莞樓市走向總體平穩，局部地區將出現微動。