面對“瘋狂”的樓市，近期，中央頻出調(diào)控政策，繼國務(wù)院12月9日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國四條”出臺之后，17日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地，開發(fā)商拿地首付款比例提升至50%。

　　一時(shí)間樓市“山雨欲來風(fēng)滿樓”，新一輪調(diào)控究竟能否給樓市降溫，拿地首付五成等新政能否撼動高房價(jià)，目前仍是未知數(shù)。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州樓市最可能的狀態(tài)還是穩(wěn)中有升，房價(jià)還有一定的增長空間。

　　【現(xiàn)象】歲末樓市調(diào)控政策頻出

　　對于2009年歲末的樓市而言，可謂調(diào)控政策頻出，在12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府決定從明年起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；五天后的14日，“國四條”出臺，國務(wù)院對房價(jià)的態(tài)度從“抑制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸糁啤薄?table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0 align=left>

　　12月17日，房地產(chǎn)市場調(diào)控的“另一只靴子”，落在了土地出讓收支管理上。當(dāng)天，財(cái)政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過1年。

　　對于土地出讓首付款的繳納比例，此前并沒有明確規(guī)定，各地在執(zhí)行中多遵循20%的標(biāo)準(zhǔn)；對于土地出讓價(jià)款的繳納期限，同樣沒有具體規(guī)定，多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初，為刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資，一些地方延長了土地出讓價(jià)款的繳納期限，比如廣東規(guī)定，延長時(shí)間原則上不超過2年。

　　在嚴(yán)格規(guī)范土地出讓收入的同時(shí)，對于支出管理，《通知》規(guī)定，要嚴(yán)格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。同時(shí)，“確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出”。

　　12月21日，有媒體登出消息稱，相關(guān)部門正制定樓市調(diào)控政策，明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。這是繼調(diào)整營業(yè)稅征收比例、出臺“國四條”、提高開發(fā)商拿地門檻后，政府再度強(qiáng)化對樓市的調(diào)控，打出“第四拳”。

　　雖然這條消息并沒有得到相關(guān)部門的證實(shí)，各大銀行也仍對二套房貸執(zhí)行首付三成至四成的政策，但還是引發(fā)了廣泛關(guān)注，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這條政策得以實(shí)施，對樓市的投資行為將是一次嚴(yán)厲打擊。

　　【土地】增大供給才能治本

　　自今年年初樓市回暖后，“漲價(jià)”貫穿了整個(gè)年度，土地市場隨之升溫，臨近年底，土地大戰(zhàn)更為瘋狂，在全國范圍內(nèi)，各地的“地王”紀(jì)錄被頻頻刷新。開發(fā)商拿地首付款比例提升到50%，能否為土地市場愈演愈烈的“搶地潮”降降溫？

　　巧合的是，同樣是在12月17日，就在五部委共同出臺土地新政的當(dāng)天，鑫苑(中國)置業(yè)以總價(jià)4.73億元、690萬元/畝的價(jià)格拿下農(nóng)科路和文博東路交會處的原河南機(jī)電學(xué)校地塊，一舉刷新鄭州的住宅土地市場成交紀(jì)錄。這距離上一次鄭州西區(qū)產(chǎn)生529.8萬元/畝“地王”的時(shí)間僅僅9天。

　　自今年12月起，從正商、康隆到鑫苑，鄭州“地王”的紀(jì)錄以毫不遲疑的速度在不斷刷新。面對日漸高漲的地價(jià)，很多開發(fā)商都表示難以承受，鄭州永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺也參與了近期的幾場“地王”拍賣會，但地價(jià)之高有點(diǎn)令他“意外”。

　　“根據(jù)我們的測算，地價(jià)只有不超過房屋總成本的30%，開發(fā)商才能獲得合理利潤，超過了30%，就會面臨較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。”馬水旺表示，按照目前鄭州的情況，如果樓盤的容積率在3.0～3.5之間，那么地價(jià)在300萬～350萬每畝比較合適，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)才比較小。

　　河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，五部委下發(fā)的土地新政將對遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用，但由于提高了開發(fā)商的拿地門檻，有可能對土地供應(yīng)產(chǎn)生一定的抑制作用，同時(shí)也可能帶來新的壟斷。“首付款比例提高，對于有實(shí)力的開發(fā)商來說影響甚微，只會進(jìn)一步縮小中小企業(yè)拿地的空間，一旦地塊集中到大企業(yè)手中，就會形成壟斷，很可能使得高房價(jià)更加難以撼動。”

　　對于當(dāng)前形勢，馬水旺認(rèn)為，增加土地供給量才能治本。“對于鄭州而言，土地主要來源于郊區(qū)地塊和城中城改造。”他認(rèn)為，郊區(qū)土地價(jià)高量少，最值得關(guān)注的也僅有城中村改造了，因?yàn)槟艹梢?guī)模開發(fā)，即便成本高點(diǎn)，仍還有一定的利潤空間。“如果這兩種地塊都拿不到，那就只能走出去發(fā)展了，去一些地市或者消費(fèi)水平較高的縣級市。”

　　【房價(jià)】

　　繼續(xù)上揚(yáng)，還是下調(diào)？

　　隨著近期調(diào)控政策的相繼出臺，業(yè)界產(chǎn)生了兩種截然不同的聲音：一種認(rèn)為調(diào)控政策會產(chǎn)生一定的積極作用，促使房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)；而另一種則認(rèn)為當(dāng)前政策尚不足以緩解開發(fā)商高漲的拿地?zé)崆楹蜕蠐P(yáng)勢頭穩(wěn)健的房價(jià)，地價(jià)和房價(jià)仍會繼續(xù)上揚(yáng)。

　　對于12月9日國務(wù)院關(guān)于“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”的言論，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉顯示出了中央將打壓樓市中的投資和投機(jī)性需求的決心，“未來房價(jià)下調(diào)的可能性增強(qiáng)”。

　　不過，房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君在接受記者采訪時(shí)表示，鄭州房價(jià)一直延續(xù)著穩(wěn)中有升的態(tài)勢，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。“從今年前11個(gè)月的房價(jià)環(huán)比增長情況來看，鄭州房價(jià)還是比較正常的，屬于正常增長范疇，因此不會受到太大影響。”

　　路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理張海濤也表達(dá)出了類似的觀點(diǎn)，鄭州消費(fèi)者的購買力很強(qiáng)，鄭東新區(qū)的房子價(jià)格高但銷售也特別好，今后鄭州房價(jià)還有較大的上漲空間，“近期一些‘地王’的出現(xiàn)，很可能會進(jìn)一步拉升周邊樓盤的價(jià)格”。

　　以鑫苑(中國)置業(yè)以每畝690萬的價(jià)格拿下的新地王為例，將來其建房成本接近每平方米6500元。目前其周邊項(xiàng)目的售價(jià)都已處于鄭州房價(jià)的高端區(qū)間，如菲城項(xiàng)目，根據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)，最近30天的銷售均價(jià)為每平方米6375.75元；而當(dāng)時(shí)的鄭州“地王”建成的藍(lán)堡灣，根據(jù)市房管局的統(tǒng)計(jì)，最近30天的銷售均價(jià)為每平方米6646.15元；鄭州國貿(mào)中心最近30天的銷售均價(jià)，市房管局統(tǒng)計(jì)顯示為每平方米8009.91元。

　　正如鄭州西區(qū)一個(gè)臨近“地王”地塊樓盤的開發(fā)商所言：“他們(拿‘地王’的開發(fā)商)拿的地塊還沒有我們的好，我們這樓盤離兩個(gè)地鐵口都比較近，據(jù)說他們的樓盤將來能賣到每平方米6000多元，我們這樓盤肯定也會漲價(jià)。”

　　馬水旺表示，“地王”數(shù)量雖少，但影響甚大，一是帶動在售樓盤紛紛漲價(jià)，掀起“漲價(jià)風(fēng)”；二是助推地價(jià)上漲，形成高地價(jià)的“惡性”循環(huán)。由此看來，如果高地價(jià)的狀況得不到緩解，要想房價(jià)降下來，可能性也許并不大。

　　【關(guān)鍵】

　　“政策免疫”拷問執(zhí)行力

　　劉社表示，從2005年以來，國家出臺了一系列旨在調(diào)控高房價(jià)的政策，比如國六條、國八條、國十五條、70/90政策等，但抑制房價(jià)的效果并不明顯，相反“救市”效果比較顯著，讓房價(jià)一路“高歌猛進(jìn)”，“其實(shí)政策都是好的，缺乏的是執(zhí)行力，很多好的政策都沒有執(zhí)行到位，因而也沒有發(fā)揮出相應(yīng)的作用。”

　　“有關(guān)部門對房產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路是相當(dāng)清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時(shí)通過調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)過快攀升。但從目前情況看，在遏制投資過熱與抑制房價(jià)過快攀升之間似乎沒有建立起良性互動的機(jī)制。”

　　更有專家直言不諱地指出，不僅消費(fèi)者對各項(xiàng)調(diào)控房價(jià)的政策不抱太大希望，甚至一些大型房地產(chǎn)商的心態(tài)也并未受到重大影響，“可以說，不少開發(fā)商對于目前的調(diào)控政策基本上處于‘免疫’狀態(tài)”。

　　“關(guān)鍵還是執(zhí)行力的問題，相關(guān)政策落實(shí)到位。”劉社認(rèn)為，面對錯(cuò)綜復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場之現(xiàn)狀，從政府政策角度，既要系統(tǒng)作為，又要由簡入繁，步步為營，理順土地制度，擠掉一定量的泡沫，切實(shí)加大低價(jià)房的供應(yīng)，是中國樓市健康發(fā)展的必需之舉。 （晚報(bào)記者 袁瑞清）