昨天，經國務院批準，財政部和國家稅務總局對外公布了調整后的個人住房轉讓營業稅政策。根據新的營業稅政策，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　【分析】

　　“2至5年房”影響最大

　　雖然調整幅度比較大，但新營業稅的政策細則對個人出售住宅的成本并沒市場預期的那樣大幅提高。

　　根據新營業稅政策，到底什么房子是影響最大的呢？美聯物業相關人士為記者算了一筆賬，假設王某購入一套100平方米、單價16000元/平方米、總價160萬元人民幣的公寓房，現以200萬賣出(詳見表格)。依照政策調整前后營業稅征收計算，可以明顯看出，在政策調整后與之前所交營業稅費比較，此次政策改動主要集中在2-5年間的房源，但根據住宅類型的不同，所交營業稅差額也不同，普通住宅在政策改動后2-5年房源比之前多2.2萬，非普通住宅則多了8.8萬，而兩個標準相比較，則非普通住宅將比普通住宅要多交納8.8萬的營業稅。

　　記者了解到，目前，上海二手房市場中，2-5年的房源超過了5成，也就是說，大部分的二手房將因為此次營業稅的調整受到影響。對此，美聯物業上海市場研究部表示，雖然調整幅度比較大，但新營業稅的政策細則對個人出售住宅的成本并沒之前市場預期的那樣大幅提高。因此，雖然會對投資產生抑制作用，但效果可能不大。

　　“業主可能會通過各種手段降低自身交易成本，所以單就以營業稅政策來看，未來樓市還有再被炒作的空間，由此可知，營業稅調控政策已不會是對明年樓市產生深遠意義的‘重磅炸彈’，對投機行為的調控將依仗其他政策。”有關人士說。

　　【調查】

　　上海房源普通住宅不足三成

　　上海一手房住宅房源可售面積為484.55萬平方米，其中一手普通住宅僅為136.29萬平方米，不足三成。

　　針對新的營業稅政策，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，普通住宅交易享受稅收優惠。“所以，現在政府把非普通住宅打回原形，而對普通住宅實施差額征收，證明中央對于樓市的政策和態度還是支持普通住宅交易的。”

　　然而，記者同時了解到，2005年時，上海曾經公布的普通住房標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內環線以內建筑面積1.75萬元/平方米以下；內環線和外環線之間建筑面積1萬元/平方米以下；外環線以外建筑面積7000元/平方米以下。

　　2008年，為了鼓勵普通購房群體在樓市低迷的時候能夠積極入市，上海市房地產交易中心連續公布了針對“普通住房標準”的修正細則方案。其中，享受優惠政策的普通住房標準調整為：“單套建筑面積140平方米以下，內環線以內總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下。”

　　雖然去年標準才松綁，然而，經過樓市一年的高燒，根據現行的普宅標準，購房者基本上只有考慮市區內的老公房時才有可能會享受到普通住宅的稅費優惠政策。

　　截至昨天，上海一手房住宅房源可售面積為484.55萬平方米，其中一手普通住宅僅為136.29萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在，截至昨天，上海二手住宅掛牌682.95萬平方米，其中普通住宅僅為199.82萬平方米，也是不足三成。

　　業內分析

　　希望普通住宅新標準盡快制定

　　對于目前普通住宅“縮水”嚴重的情況，業內人士表示，由于普通住宅標準不僅涉及到房管部門，同時也將牽涉到稅務等各個部門，調整不是輕易能完成的。

　　不過，由于目前市場上非普通住宅的交易量占了絕大部分，這也意味著如果普通住房標準還按照原有規定執行或調整幅度不大的話，政府為了保障自住性購房需求的政策會使大部分購房者無法享受到。“因此，還是希望相關部門能盡快根據目前的樓市情況重新制定新的普宅標準。”業內人士說。

　　相關鏈接

　　營業稅調整時間

　　●2005年6月1日后，針對購買不足2年出售的房屋全額征收營業稅。

　　●2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

　　●2008年底救市政策：2年內差額收取營業稅，優惠執行日期為2009年1月1日至12月31日。

　　●2009年12月9日國務院常務會議指出：個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。