2009年,東莞市二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)量齊升趨勢(shì)。在國家一系列刺激住房消費(fèi)政策的帶動(dòng)下,在樓市調(diào)整期內(nèi)累積的剛性購房需求陸續(xù)釋放,東莞市二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)交投升溫的現(xiàn)象；到年中,買家紛紛對(duì)未來可能到來的通脹進(jìn)行防備,使市場(chǎng)出現(xiàn)購房保值防通脹的需求,東莞市二手住宅市場(chǎng)交投更趨活躍；到年底,營業(yè)稅優(yōu)惠末班車效應(yīng)促使了二手房購房需求的再度集中釋放，二手房又遇熱捧。

　　現(xiàn)狀����

　　二手住宅成交均價(jià)為4560元/平方米

　　在供求兩旺、市場(chǎng)交投活躍的帶動(dòng)下,東莞市二手住宅成交均價(jià)呈穩(wěn)步上揚(yáng)的勢(shì)頭。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月東莞市二手住宅成交均價(jià)達(dá)4560元/平方米,與去年同期相比上升19%。樓價(jià)最高的區(qū)域當(dāng)數(shù)南城,該機(jī)構(gòu)分析其主要原因在于該區(qū)域二手住宅交易所成交的物業(yè)普遍都是樓齡較新的中高檔樓盤,據(jù)合富置業(yè)成交物業(yè)所錄得的成交均價(jià)顯示,1—11月南城街道二手住宅成交均價(jià)達(dá)5292元/平方米,與去年同期相比上升11%。

　　住宅租賃交投旺季主要集中在春節(jié)后和第三季度,租金均價(jià)則保持穩(wěn)定。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,1—11月份東莞市住宅市場(chǎng)租金均價(jià)為20.3元/平方米/月。其中最熱租的戶型為兩房,成交比例達(dá)36.2%,而三房和一房租賃交投活躍度則緊隨其后,成交比例分別為29.1%和28.3%。

　　2009年東莞市二手住宅成交均價(jià)基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。1-11月東莞市二手住宅成交均價(jià)達(dá)4560元/平方米,6月份二手住宅成交均價(jià)達(dá)5084元/平方米,達(dá)到全年最高。

　　從成交價(jià)格段分析,單價(jià)在3000-8000元/平方米區(qū)間段內(nèi)的住宅是東莞市二手住宅市場(chǎng)最受歡迎的產(chǎn)品。1—11月3000—5000元/平方米單價(jià)段成交比例高達(dá)49.3%,而5000—8000元/平方米單價(jià)段成交比例也達(dá)36%。

　　東城、南城、莞城和萬江等城區(qū)二手住宅成交價(jià)格稍高,主力成交單價(jià)區(qū)間在5000—8000元/平方米。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月份城區(qū)超過一半的二手住宅成交價(jià)格在5000—8000元/平方米單價(jià)段內(nèi),3000—5000元/平方米單價(jià)段比例約占43.7%左右。

　　常平、虎門、長(zhǎng)安等鎮(zhèn)區(qū),二手住宅成交主力則落在5000元/平方米以下區(qū)間段內(nèi),據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月份鎮(zhèn)區(qū)二手住宅市場(chǎng)多達(dá)90%的成交個(gè)案是單價(jià)在5000元/平方米以下的物業(yè)。

　　60—120平方米中大戶型住宅是東莞市二手住宅成交的主力。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月60—80平方米和80—100平方米兩個(gè)面積區(qū)間段的成交比例均達(dá)20%以上,而100—120平方米面積段的成交比例也高達(dá)19.3%,顯示東莞市中大戶型二手住宅成交相當(dāng)活躍。

　　三房也是東莞市二手住宅市場(chǎng)的主流。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,1—11月三房成交比例高達(dá)46.7%。由于兩房總價(jià)入市門檻不高,適合預(yù)算不多的新莞人,兩房中小戶型占了不小的成交比例,達(dá)到33.7%。五房及以上大戶型成交比例則相對(duì)較小。

　　展望����

　　二手房交易無政策干預(yù)仍會(huì)上揚(yáng)

　　據(jù)合富置業(yè)方面預(yù)測(cè),綜合2010年宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸環(huán)境、通脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期及市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)發(fā)展周期階段,并沒有太多造成二手住宅市場(chǎng)波動(dòng)的短期因素,而在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下,剛性住房消費(fèi)需求的釋放將帶動(dòng)?xùn)|莞市二手住宅市場(chǎng)交投及價(jià)格趨于穩(wěn)定。另外,大經(jīng)濟(jì)環(huán)境已開始步入復(fù)蘇,這無論是對(duì)東莞市經(jīng)濟(jì)還是對(duì)東莞市樓市的健康發(fā)展都是有利的,而通脹預(yù)期也會(huì)帶動(dòng)購房保值需求繼續(xù)釋放。

　　東城、南城等中心城區(qū)區(qū)位價(jià)值、便利的配套,將繼續(xù)吸引購房者關(guān)注該區(qū)域的二手住宅,而鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格以及日臻完善的配套,有助于區(qū)內(nèi)二手住宅市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟。