地產(chǎn)新政出臺后的一周內(nèi)(12月14日至20日)，全國32座主要城市中有19座城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環(huán)比降幅達(dá)33.9%，創(chuàng)10月以來最大周跌幅。

　　家住北京西南二環(huán)的陸先生近期計劃置業(yè)升級，擬出售自住用房后購買一套高端公寓。但調(diào)控政策一出臺，陸先生打算出售的二手房突然“不好賣”了。“12月初，90平方米的房子報價220萬元，看房的人來了十幾撥，并很快有客戶應(yīng)價；但調(diào)控政策出來后，原先的客戶就不再接受220萬元的價格了。”令陸先生郁悶的是，他看中的新房項目價格并沒有松動。

　　9日，國務(wù)院將二手房營業(yè)稅免征期限由兩年改為五年；14日，“國四條”出臺，以遏制房價過快上漲勢頭；17日，財政部等五部委聯(lián)手打擊開發(fā)商囤地。近期中央密集出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，正在改變購房者的房價上漲預(yù)期，10月以來的恐慌性購房潮開始消退。

　　中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)新政出臺后的一周內(nèi)(12月14日至20日)，全國32座主要城市中有19座城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環(huán)比降幅達(dá)33.9%，創(chuàng)10月以來最大周跌幅。

　　提價空間現(xiàn)瓶頸

　　“現(xiàn)在北京的房價已經(jīng)將大部分城市居民的購房需求排斥在外了，而沒有這部分剛性需求的支持，房價繼續(xù)上漲的空間將很有限。”一位資深房地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示。

　　今年以來，北京大部分新盤項目的銷售均價翻番。12月第三周，北京一手商品住宅銷售均價達(dá)19849元/平方米，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%，比2007年末的均價高出40%左右。

　　另據(jù)統(tǒng)計，北京在售的50個主流樓盤中，約有41個樓盤今年的漲幅達(dá)到50%以上，漲幅超過100%的樓盤達(dá)到12%，多個樓盤的漲幅超過2007年的幅度，所有老項目后期的售價達(dá)到歷史最高。其中，漲幅最高的樓盤為太陽公元，首次開盤時的價格為18000元/平米，目前報價為42000—46000元/平米，漲幅達(dá)到156%。

　　“今年北京樓市普漲，所有的樓盤都出現(xiàn)價格上揚，開發(fā)商至少一個月便會上調(diào)一次價格。從6月份開始房價快速上揚，平均每個月的漲幅達(dá)到每平米上千元。但目前，開發(fā)商對2010年的提價預(yù)期已趨于謹(jǐn)慎。”一位新盤項目的銷售負(fù)責(zé)人表示。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，歷來區(qū)域內(nèi)房價是“比著漲”。在政策寬松的背景下，新盤項目入市時往往吸引大量購房者排號認(rèn)購，加之市場預(yù)期向好，買房存在利潤空間，開發(fā)商提價的信心也十分充足。但經(jīng)過一年的暴漲，房價已處于歷史高位，后期買房者中相當(dāng)大比例是投資性購房需求。這部分需求對政策的反應(yīng)最敏感。政策收緊后，投資性購房者進一步入市的意愿將大為降低。

　　更重要的是，購房者往往是“買漲不買跌”，如果明年房價繼續(xù)快速上漲，政府必然會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。搜房全球機構(gòu)副總裁肖勇認(rèn)為，管理層后續(xù)可能會針對個人房貸優(yōu)惠政策做出進一步調(diào)整，這對房價的影響將是實質(zhì)性的。

　　近期，高層持續(xù)表態(tài)，將在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機性購房。業(yè)內(nèi)專家指出，投資需求一旦受到擠壓，房價上漲動能將明顯減弱。

　　成交需求或透支

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，相比2008年時的低迷，2009年樓市需求已經(jīng)提前透支。他預(yù)計，今后樓市可能會進入修整階段，“行業(yè)自身有內(nèi)在調(diào)整要求，加之政策微調(diào)的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產(chǎn)市場成交量將萎縮。”

　　受營業(yè)稅優(yōu)惠政策到期的影響，北京二手房市場成交在12月份出現(xiàn)井噴，集中過戶現(xiàn)象十分普遍。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來，北京二手房交易放出天量，但預(yù)計明年的市場行情將不太樂觀。

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，北京二手房交易量為236577套，相比去年同期的67034套，漲幅高達(dá)253%；比2006-2008年三年成交之和還高出1萬余套。從12月上半月的數(shù)據(jù)推算，12月北京二手房成交將達(dá)到40000套左右；2009年全年二手房成交將達(dá)到27.6萬套，同比上漲273%。

　　另據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8萬套，12月上半月成交10537套，預(yù)計2009年全年新建商品住宅套數(shù)預(yù)計為17.8萬套左右。2009年，北京新房、二手房成交之和將超過45萬套。

　　業(yè)內(nèi)分析，目前，市場整體交易價格已偏離居民實際購買力，同時樓市將再次面臨政策調(diào)整考驗，2010年北京樓市整體需求將下滑。我愛我家預(yù)計，明年北京二手房市場的有效過戶成交量將在13-15萬套左右，新房銷量也將下滑。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部的報告顯示，12月，北京二手房成交雖然繼續(xù)創(chuàng)新高，但新增客戶量已開始下降。數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，北京二手房新增客戶咨詢量環(huán)比下滑20%，需求下降主要發(fā)生在9日遏制房價上漲政策出臺以后。

　　庫存偏低有望改善

　　受樓市庫存消化和新開工低迷的影響，北京樓市在售住宅新盤量在一年內(nèi)下降20%。不過，今年北京市加大土地一級開發(fā)和供應(yīng)的力度，業(yè)內(nèi)預(yù)計，期房庫存偏低的狀況有望改善。

　　據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至2009年12月中旬，北京市在售住宅新樓盤的數(shù)量為354個，而今年初，北京樓市在售住宅新盤數(shù)量為443個，一年內(nèi)，住宅新盤量減少89個。另據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月22日，北京市可售商品住宅期房存量為60250套，已降到近三年來的歷史最低點，比年初下降近5萬套。

　　如果按照月均近2萬套的銷售速度計算，北京目前的新房期房存量僅能維持到明年3月。因此，北京市近期開始敦促地產(chǎn)商加快開工，增加市場供應(yīng)。

　　北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額2230.9億元，同比增長47.7%，增幅比1-10月回落3.1個百分點。土地一級開發(fā)投資繼續(xù)大力推進。前11個月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，土地一級開發(fā)投資達(dá)873.4億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.1%。

　　在搜房網(wǎng)日前舉行的“關(guān)注購房者”行動上，專家指出，目前，北京商品房新開工面積降幅穩(wěn)步縮小，竣工面積同比由降轉(zhuǎn)增。同時，北京已經(jīng)提前一個月全面完成今年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃，還將在12月加推300公頃土地。預(yù)計明年下半年開始，北京新盤放量將逐步增加，屆時可售商品住宅期房存量將有望回升。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著新城開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來北京樓市供給低迷狀態(tài)將不斷改善。