地產新政出臺后的一周內(12月14日至20日)，全國32座主要城市中有19座城市成交面積出現環比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環比降幅達33.9%，創10月以來最大周跌幅。

　　家住北京西南二環的陸先生近期計劃置業升級，擬出售自住用房后購買一套高端公寓。但調控政策一出臺，陸先生打算出售的二手房突然“不好賣”了。“12月初，90平方米的房子報價220萬元，看房的人來了十幾撥，并很快有客戶應價；但調控政策出來后，原先的客戶就不再接受220萬元的價格了。”令陸先生郁悶的是，他看中的新房項目價格并沒有松動。

　　9日，國務院將二手房營業稅免征期限由兩年改為五年；14日，“國四條”出臺，以遏制房價過快上漲勢頭；17日，財政部等五部委聯手打擊開發商囤地。近期中央密集出臺的房地產宏觀調控政策，正在改變購房者的房價上漲預期，10月以來的恐慌性購房潮開始消退。

　　中國指數研究院的最新數據顯示，地產新政出臺后的一周內(12月14日至20日)，全國32座主要城市中有19座城市成交面積出現環比下跌。其中，北京樓市降溫明顯，期房成交量環比降幅達33.9%，創10月以來最大周跌幅。

　　提價空間現瓶頸

　　“現在北京的房價已經將大部分城市居民的購房需求排斥在外了，而沒有這部分剛性需求的支持，房價繼續上漲的空間將很有限。”一位資深房地產人士對中國證券報記者表示。

　　今年以來，北京大部分新盤項目的銷售均價翻番。12月第三周，北京一手商品住宅銷售均價達19849元/平方米，同比上漲125.8%，環比上漲16.4%，比2007年末的均價高出40%左右。

　　另據統計，北京在售的50個主流樓盤中，約有41個樓盤今年的漲幅達到50%以上，漲幅超過100%的樓盤達到12%，多個樓盤的漲幅超過2007年的幅度，所有老項目后期的售價達到歷史最高。其中，漲幅最高的樓盤為太陽公元，首次開盤時的價格為18000元/平米，目前報價為42000—46000元/平米，漲幅達到156%。

　　“今年北京樓市普漲，所有的樓盤都出現價格上揚，開發商至少一個月便會上調一次價格。從6月份開始房價快速上揚，平均每個月的漲幅達到每平米上千元。但目前，開發商對2010年的提價預期已趨于謹慎。”一位新盤項目的銷售負責人表示。

　　21世紀不動產分析師孟奇指出，歷來區域內房價是“比著漲”。在政策寬松的背景下，新盤項目入市時往往吸引大量購房者排號認購，加之市場預期向好，買房存在利潤空間，開發商提價的信心也十分充足。但經過一年的暴漲，房價已處于歷史高位，后期買房者中相當大比例是投資性購房需求。這部分需求對政策的反應最敏感。政策收緊后，投資性購房者進一步入市的意愿將大為降低。

　　更重要的是，購房者往往是“買漲不買跌”，如果明年房價繼續快速上漲，政府必然會出臺更為嚴厲的調控政策。搜房全球機構副總裁肖勇認為，管理層后續可能會針對個人房貸優惠政策做出進一步調整，這對房價的影響將是實質性的。

　　近期，高層持續表態，將在繼續支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房。業內專家指出，投資需求一旦受到擠壓，房價上漲動能將明顯減弱。

　　成交需求或透支

　　北京大學房地產研究所所長陳國強指出，相比2008年時的低迷，2009年樓市需求已經提前透支。他預計，今后樓市可能會進入修整階段，“行業自身有內在調整要求，加之政策微調的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產市場成交量將萎縮。”

　　受營業稅優惠政策到期的影響，北京二手房市場成交在12月份出現井噴，集中過戶現象十分普遍。業內人士指出，今年以來，北京二手房交易放出天量，但預計明年的市場行情將不太樂觀。

　　鏈家地產統計數據顯示，2009年1-11月，北京二手房交易量為236577套，相比去年同期的67034套，漲幅高達253%；比2006-2008年三年成交之和還高出1萬余套。從12月上半月的數據推算，12月北京二手房成交將達到40000套左右；2009年全年二手房成交將達到27.6萬套，同比上漲273%。

　　另據北京市房地產交易管理網數據統計顯示，2009年1-11月，新建商品住宅成交15.8萬套，12月上半月成交10537套，預計2009年全年新建商品住宅套數預計為17.8萬套左右。2009年，北京新房、二手房成交之和將超過45萬套。

　　業內分析，目前，市場整體交易價格已偏離居民實際購買力，同時樓市將再次面臨政策調整考驗，2010年北京樓市整體需求將下滑。我愛我家預計，明年北京二手房市場的有效過戶成交量將在13-15萬套左右，新房銷量也將下滑。

　　美聯物業市場研究部的報告顯示，12月，北京二手房成交雖然繼續創新高，但新增客戶量已開始下降。數據顯示，12月前20天，北京二手房新增客戶咨詢量環比下滑20%，需求下降主要發生在9日遏制房價上漲政策出臺以后。

　　庫存偏低有望改善

　　受樓市庫存消化和新開工低迷的影響，北京樓市在售住宅新盤量在一年內下降20%。不過，今年北京市加大土地一級開發和供應的力度，業內預計，期房庫存偏低的狀況有望改善。

　　據搜房網新盤數據監控中心統計，截至2009年12月中旬，北京市在售住宅新樓盤的數量為354個，而今年初，北京樓市在售住宅新盤數量為443個，一年內，住宅新盤量減少89個。另據北京市房地產交易管理網數據顯示，截至2009年12月22日，北京市可售商品住宅期房存量為60250套，已降到近三年來的歷史最低點，比年初下降近5萬套。

　　如果按照月均近2萬套的銷售速度計算，北京目前的新房期房存量僅能維持到明年3月。因此，北京市近期開始敦促地產商加快開工，增加市場供應。

　　北京市統計局數據顯示，1-11月，北京完成房地產開發投資額2230.9億元，同比增長47.7%，增幅比1-10月回落3.1個百分點。土地一級開發投資繼續大力推進。前11個月房地產開發完成投資中，土地一級開發投資達873.4億元，占全部房地產開發投資的39.1%。

　　在搜房網日前舉行的“關注購房者”行動上，專家指出，目前，北京商品房新開工面積降幅穩步縮小，竣工面積同比由降轉增。同時，北京已經提前一個月全面完成今年經營性土地供應計劃，還將在12月加推300公頃土地。預計明年下半年開始，北京新盤放量將逐步增加，屆時可售商品住宅期房存量將有望回升。業內人士指出，隨著新城開發和基礎設施的完善，未來北京樓市供給低迷狀態將不斷改善。