近日，隨著二手房成交價(jià)格逐月上升，恐慌性需求入市，供需矛盾加深，房主臨時(shí)漲價(jià)或簽約后毀約的現(xiàn)象猛增。據(jù)我愛我家法務(wù)部統(tǒng)計(jì)，僅11月份受理的業(yè)主毀約案件數(shù)同比增長了將近40%，進(jìn)入12月，購房糾紛案件數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。“一般來說，賣方毀約需要支付的雙倍定金及中介費(fèi)為5-10萬元左右，但對于一些動(dòng)輒200萬元左右的房源，在11月以來這個(gè)瘋狂的市場中，房價(jià)一天就可能漲價(jià)超過10萬。完全的賣方市場以及跳漲的房價(jià)，是最近二手房市場毀約率上升的主要原因。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　●供需矛盾加深

　　二手房一天一個(gè)價(jià)

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局對京城10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查顯示，今年1-11月，二手住宅成交93436套，其中11月當(dāng)月成交13392套，比上月增加5929套，增幅達(dá)79.4%，月成交套數(shù)和增幅均達(dá)到今年以來的最高值。隨著成交量的火爆，房源迅速消化，目前二手房供需比達(dá)到了1：4.4。

　　筆者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)了解到，11月二手房成交價(jià)格為17435元/平方米，與10月15715元/平方米相比，漲幅達(dá)11%。“由于房價(jià)上漲較快，二手房業(yè)主出現(xiàn)跳價(jià)、惜售的現(xiàn)象，很多業(yè)主收完定金后發(fā)現(xiàn)房價(jià)又漲了，要求加價(jià)，甚至干脆不出售了，等房價(jià)漲得更高時(shí)，再出售。近期業(yè)主違約率較高，購房糾紛明顯增多。”

　　“目前，只要一有房源掛出，就會(huì)有八九個(gè)購房者主動(dòng)要求前來看房，”中關(guān)村二手房門面店業(yè)務(wù)人員介紹，“往年的這個(gè)時(shí)候，一套房源也就三、四個(gè)人看，而現(xiàn)在看同一套房源的購房者明顯增多，有的甚至看房當(dāng)天就直接交定金。對于房主來說，看房的人多了，價(jià)格自然就會(huì)往上提，有的房源甚至一天一個(gè)價(jià)。”

　　“上個(gè)星期來看房的時(shí)候，價(jià)格為23000元/平方米，當(dāng)時(shí)交了2萬元的定金，周末過后，接到業(yè)主的電話，說房價(jià)每平方米得上漲2000元，總價(jià)上漲了十多萬，因?yàn)閾?dān)心其他房源價(jià)格上漲得更厲害，所以無奈之下，只好加價(jià)購買了。”購房者王女士對筆者說。

　　據(jù)前來出售房源的周先生介紹，“由于現(xiàn)在出售的房子都在漲價(jià)，看房的人增多，以前談好的價(jià)格幾天過后就明顯低于市場價(jià)了，即使賠付違約金，所得的利潤也會(huì)比之前高很多。”據(jù)了解，周先生日前正出售一套總價(jià)為150萬的房源，簽約當(dāng)天接到好幾家中介的電話，表示有人愿意出高于10萬的價(jià)格購買，“雖然違約金兩萬，但房子加價(jià)賣出，還可以多賺8萬。”

　　筆者從美聯(lián)物業(yè)了解到，房價(jià)飛漲使得買賣雙方在簽訂買賣合同后，等待過戶和貸款審批的幾天時(shí)間內(nèi)，房價(jià)就可能上漲超過5%。而目前北京市場上80%以上的購房者選擇的定金一般僅在2-5萬元，即使賣方毀約需要支付的雙倍定金及中介費(fèi)也僅在5-10萬元以內(nèi)，而對于一些動(dòng)輒200萬左右的房源，在11月以來這個(gè)瘋狂的市場中，一天房價(jià)上漲就可能超過10萬元。完全的賣方市場，跳漲的房價(jià)，成為最近二手房市場毀約率上升的主要原因。

　　●專家：加大違約成本

　　盡快辦理過戶手續(xù)

　　有效預(yù)防賣家違約

　　賣方愿意按約定承擔(dān)違約責(zé)任，買房人由于不能阻止賣方違約而頗顯無奈，對房東毀約現(xiàn)象，有什么辦法可以做到事前預(yù)防呢？筆者從有關(guān)中介部門了解到，首先，通過加大違約成本的方式，在合同中設(shè)置較高的違約金，或者明確違約損失賠償?shù)姆秶�，或者提高定金支付額度，這樣，一旦賣方反悔，就不得不權(quán)衡違約成本了。其次，購房者應(yīng)及時(shí)辦理過戶手續(xù)，盡早收房，縮短從交定金、付首付款到辦理產(chǎn)權(quán)過戶之間的時(shí)間。因?yàn)闀r(shí)間拖得越長，變數(shù)越大。辦理過戶手續(xù)后，還應(yīng)爭取盡早實(shí)際占有所購買的房屋，取得房屋使用權(quán)。這樣即使賣方毀約，想要收回房屋或?qū)⒎课莩鲑u給他人都會(huì)非常困難。

　　另外，對于毀約的賣房者，有可能因頻繁違約而耽誤了最佳成交時(shí)機(jī)。

　　文/陳曄