個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年的政策現已公布,業內理解,該政策應從明年1月1日起實施,基準可能是全額征收,而非差額。

　　雖然在實際交易中營業稅部分往往由買家承擔,但新政更多地引起了賣家的關注,他們擔心會加重樓市觀望氣氛,進而促使樓市走低。業內認為,“有保有壓”的政策會打壓投資性需求的買家,“但目前市場價格已在高位,房價短期內往下走的可能性不大”。

　　由于新政可能在年底前帶來一波成交量的上升,其對市場的真正影響力還要看明年的市場反應。

　　賣家比買家更擔心政策影響

　　皇御苑中原地產的一名地產顧問說,雖然規定營業稅的收取對象是賣家,但通常由買家來支付。

　　“今天很多業主都在咨詢這一政策,反倒是要買房的人并不是很關心。”記者走訪幾家地產中介公司發現,雖然營業稅多由買家承擔,但實際上業主更關注這一政策的影響,擔心優惠取消會增加購房者的購買成本,從而加重買家觀望情緒,導致成交量下降。

　　今年4月買了二套房的業主告訴記者,新政讓他有些想賣房了,“買房的都買漲不買跌,營業稅優惠政策取消,購房成本增加,買房的人就少了,一旦跌起來,往往是越跌越不買。房價要是跌了怎么辦”?

　　業內多認為新政明年實施,以全額征收

　　2008年12月29日出臺的《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定,2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　而此次新政明確規定,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房優惠政策繼續實施。但對于營業稅是全額征收還是差額征收都未有明示。

　　對此,業內普遍認為,營業稅優惠的取消應自明年1月1日起執行,優惠取消后二手房的營業稅或將按成交價格全額征收。

　　“差額說法來自2008年末的政策,也就是說去年末營業稅優惠時才有差額計算一說,如今優惠取消,按照一般判斷,營業稅應該按全額來征收。”王鋒說。

　　部分購房者可趕上優惠末班車

　　即使新政明年1月1日起實施,購買者能否在20天內趕上舊政策的末班車?

　　中原地產深圳總經理李耀智表示,深圳是以遞件時間來計算的,如果新政在明年1月1日起實施,只要在12月31日前遞件過戶就可以享受政策優惠。

　　不過,一名地產顧問告訴記者,如果業主房產證在手,現在購房可以趕上政策末班車；如果業主通過銀行貸款買房、房產證不在手,一般要找擔保公司先贖樓,而擔保公司多從銀行拿錢,“能否搭上末班車要看擔保公司多久能夠贖樓。順利的話,擔保公司贖樓需要七八個工作日”。

　　投資需求或將有所抑制,觀望氣氛或加重

　　國務院常務會議對樓市確定了“有保有壓”的政策,一方面保障居民住房要求,一方面打擊投資性需求買家。新政出臺會對市場產生怎樣的影響?

　　王鋒認為,新政首先會打擊投資性需求,“對5年內的個人住房轉讓收取營業稅,將在一定程度上抑制短期投資行為,對自住型需求影響不大”。另一方面,業內認為,新政還會加重市場觀望氣氛的形成。李耀智說,優惠取消首先使買房成本增加,進而會加重觀望氣氛,而這種觀望氣氛可能會導致成交量放小,“但真正影響還是要看明年初的市場變化”。

　　王鋒認為,深圳房價短期內往下走的可能性不大,剛性需求購房者之前可能考慮政策不明朗而處于觀望狀態,現在政策明朗,這部分人群可能出手購房。李耀智也認為,新政會改變購房者的心理需求,“今年深圳房價上升很多,住房營業稅優惠取消、其他優惠繼續的政策不一定對房價上升有明顯抑制作用,中央可能會看未來樓市的走向出臺金融、利率等方面的政策,使房價走向不至于達到影響民生的程度”。

　　自住購房者不必搶搭末班車

　　對于自住型購房者,王鋒建議不必搶搭政策末班車,“賣家有可能在這期間不降價,而等到明年觀望氣氛形成,賣價可能降低10%,即使加上營業稅,也還是有得便宜,建議個人買房掌握市場火候,把握趨勢,尋找合適的業主交易”。