“支持居民自住和改善性購房需求”為政策定調 明年樓價仍將高位運行

　　最新政策動向

　　-中央經濟工作會議在定調房地產業明年的發展方向中，明確提出“支持居民自住和改善性購房需求”。

　　-12月9日國務院常務會議對懸而未決的營業稅優惠續期問題一錘定音——從2010年元月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

　　個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，這一最新公布的政策將對一二手樓市產生深遠影響。對一手樓市場而言，最受影響的可能是高檔投資型物業，因為轉手成本高昂將令一度十分熱衷入市的投資型買家不得不審慎考慮，從而延緩成交。而對于改善型買家而言，他們大多希望賣出舊房后再買入新房，新政策的出臺也將令他們的賣舊房計劃受阻。專家分析認為，一旦投資型買家和改善型買家同時觀望，一手樓的成交短期內將出現承接乏力，從而使成交量出現下跌。

　　不過，營業稅減免只是樓市調控政策的一個組成部分，樓市成交更重要的是要看銀行信貸政策。目前房貸7折優惠和首次置業契稅下調等住房消費政策繼續實施，因此明年第一季度將是觀察樓市走向的關鍵時期。

　　受影響一手樓買家可能超過七成

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，營業稅減免優惠取消，對市場有利有弊，一是可以打擊投機炒家，使投入到樓市中的產業資金退回到原有領域，但同時也會影響一批改善型的買家。合富輝煌對目前樓市的一手住宅買家做過一次問卷調查，發現24%的買家為純投資型買家，50%~60%為改善型買家，由此估算投資型與改善型買家已占到一手住宅買家總量的74%以上。

　　房屋銷售占社會零售總額一半

　　中國房地產業協會秘書長朱中一在本月8日在廣州舉行的“2009第七屆中國地產經濟主流高峰論壇”上指出，中央經濟工作會議對房地產行業的定調措施保持了政策的連續性。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌認為，房地產是國民經濟重要的支柱產業，是宏觀經濟棋局中的一只“車”。數據顯示，到今年年底全國一手住宅的銷售額可達到3.8萬億～4萬億元，若加上二手房，整個市場的房屋交易額將達到5.7萬億～6萬億元。而今年全社會的零售總額約為12萬億元，這就意味著，今年房屋銷售額接近社會消費品零售總額的一半，因此，說房地產是經濟支柱產業的命脈一點不為過。

　　未來半年房價下跌幾率為零

　　展望2010年中國樓市的走向，顧云昌表示，2010年的房地產投資速度將大大加快，值得擔心的是房地產的銷售問題。今年房地產銷售呈現爆發性增長，目前，房價已經處于高位運行階段，因此，保銷售增長是明年房地產重要的任務。住建部政策研究中心副主任秦虹表示，特別要關注兩大類人群的住房消費：一是年輕人，二是未來不斷增加的勞動力人口。

　　對房價的走勢預期，未來3～5個月乃至半年，房地產市場的現狀還會延續下去，房價可能還會漲，雖然漲的速度可能放慢，但房價下跌的幾率則幾乎為零。這是因為發展商的資金比較充裕，加上庫存不足，未來幾個月不可能有大的供應量。

　　富力地產華南地區總經理朱榮斌認為，房價雖然高企，但不要低估了老百姓的購買力，正如“鮑魚就應該賣得貴，盒飯應該賣得更便宜”一樣。

　　合富置業(中國)首席市場分析師龍斌解讀新政策認為，預計明年普通首套住房、自住改善型住房的優惠政策將延續，但投資型多套購房會不會被抑制？這個問題現在沒有答案，但這個可能性不能排除。預計明年樓價將以保持穩定為主，大幅度波動的機會不大。明年上半年由于供求關系不平衡，樓價依然有上行動力；下半年則有一定的不確定性，預計全年成交比2009年會減少。

　　手持多套房恐被套牢

　　以往快進快出的短炒方式將行不通

　　手持多套房恐被套牢

　　在營業稅減免優惠中止的消息傳出當天，記者采訪了一位“炒家”張小姐。張小姐表示：“投資總額大的炒家恐怕被套牢，幸虧我買入的都是總額低的房子。”

　　來自汕頭的張小姐是典型的炒房族，熱衷短炒獲利。在汕頭有10套房子，今年三四月份她開始來廣州入市炒房，先后買入3個單位，一套是天河東的樓梯樓，購入成本61萬元，幾天前剛以75萬元售出，但買家遲遲未去遞件，她覺得交易可能“凍過水”。第二套房子位于赤崗聚德花苑，購入成本27萬元。第三套房子位于羅沖圍，購入價42萬元。這兩套房子目前都沒有出手，她表示新政策下炒樓收益肯定會受影響。

　　面對營業稅減免優惠結束的現實，張小姐表示明年要看清形勢再決定是否繼續炒房，更要謹慎選擇地段才入市。但她對廣州樓市前景依然看好，她認為要買房的人始終大把存在。