據統計，11月份以來鄭州二手房成交量日均達近百套，相比以往日均三十套的成交量來說大幅上揚。

　　按照目前發展趨勢預測，2009年的最后兩個月，二手房市場將迎來今年最“輝煌”的時期。

　　究竟是何原因導致二手房市場如此火爆？記者了解到，鄭州購房大軍中近日加入了一個

　　“新生力量”——“恐慌性需求”，即擔心政策優惠到期、房價不斷上漲而加速買房。而這其中又以年輕購房者居多。

　　【市場】日均交易量近百套

　　昨日，記者在鄭東新區房管局交易大廳看到，來辦理房屋過戶手續的人明顯增多，等待區的椅子上坐滿了人。據窗口工作人員介紹，最近一個月，辦二手房過戶的人特別多。“11月份半個月的成交量，就比10月份全月成交量多了一倍多，平均每天交易近百套。這個成績，超出去年任何一個月二手住房的月總量。”該工作人員說。數據也顯示，前三季度，鄭州市區共成交二手住宅18571套，成交均價為每平方米3135元。二手住宅銷量比2008年全年的12316套增長了6255套，同時還超過2007年全年的17492套，創下近年來歷史新高。“現在看到一套差不多的房子，就得馬上出手，稍微慢一點就被別人搶走了。”一位接受記者采訪的購房者說。

　　鄭州城東路一中介店的置業顧問稱，他們店最多的時候一天能看房30套。比如緯一路某家屬院一套112平方米的房子，總價96萬元，掛出房源沒幾天就以95萬元成交了。賣房速度迅猛異常。

　　鄭州黃河路上一家房產中介也證實，從10月底到現在，來買二手房的客戶確實很多，幾乎增加了一倍。一到周末，來看房的人還扎堆。“人數增多的原因是傳言優惠政策年底要結束，購房者都在抓緊交易。”店里一位女經紀人說。

　　據這位經紀人透露，與9月份、10月份相比，11月份的交易量更好，這些賣得比較好的二手房中，一半都是均價4000元/平方米～5000元/平方米的房源，面積大多在100平方米左右。

　　【原因】新房供應從緊，購房者相中二手房

　　在未來路某中介門店內，張女士簽下了一套在售的二手房，據了解，她所選擇的這套大戶型房位于北三環，是2003年修建的，價格為3800元/平方米，“原本打算購買的新房位于北三環以北，售價為4500元/平方米，可是在二手房中介這里卻發現了更為合適的房源。現在在三環內找房，新建項目價格太高，選擇二手房比較合適”。

　　記者在走訪中了解到，目前城區內新房供應較少，在三環之內，在售的多為老項目后期，同時，由于去年受到金融危機的影響，商品房開工面積縮減，從而影響到今年新房供應量。“隨著城市的開發和發展，目前城市核心區已經很少有新項目供應，尤其在二、三環之內，新建的基本上都是中高端住宅，很少有普通住宅供應。”鄭州同致行品牌運營總監曹慶偉介紹。據了解，11月已公布的開盤項目均價為4700元/平方米，這與2月份商品房價格低谷期相比，漲幅達30%。

　　長期從事二手房中介的王義指出，雖然新房與二手房由于項目的檔次等原因其價格并不具有可比性，但在同區域內，一般而言，部分新房的價格一般都高于二手房，同時二手房買了就有產權，即買即住，還具有產品全、選擇范圍廣等特點，滿足了購房者的需求。

　　同時，王義表示，在今年二手房市場還出現了一個新現象——投資客增多。“以往二手房市場中，以自住需求為主，而今年，大量的投資客轉移進入二手房市場。由于中心城區地段優勢明顯的區域很少有新房供應，因此投資客看上的是二手房的地段優勢”。

　　王義說，由于投資客增多，高端住宅的成交量明顯大于往年，“往年10月份高端住宅成交量占比在6%~8%，而今年高端住宅的成交量基本維持在10%左右”。

　　【調控】稅費減免政策刺激需求

　　除了一手房市場供應偏少刺激二手房市場火爆之外，專業人士認為，營業稅、契稅等一系列的稅費減免政策，在很大程度上促進了市場回暖，使有購房需求的消費者趕在今年內買房。

　　據悉，政策規定，在年內購買二手住房的，貸款最長期限為30年(不得超過國家規定的法定退休年齡)，首付比例為30%；二手房交易時，實行繳補分離，由市財政部門暫按應繳納的營業稅和個人所得稅市、區兩級財政所得部分全額補貼。

　　記者在未來路中介店以購房者身份咨詢一套80平方米、房價合計為30萬元的普通二手住房時，一經紀人給記者仔細算了一筆買房賬：“在政策取消前，如果使用公積金貸款，首付款只需要9萬元就可以貸款買房，剩余的21萬元貸款年限可以長達30年，而政策取消后首付需要12萬元，貸款年限只有20年。同時，如果取消優惠政策，需要繳納的營業稅稅率為5.5%，市、區財政收入各占50%；個人所得稅稅率為1%，其中歸市、區兩級財政的收入占比分別為20%。“這樣，需要繳納營業稅1.65萬元，需要繳納個人所得稅3000元，但是如果現在購房，繳納的1.65萬元營業稅隨后又補貼返還給買房者，繳納的個人所得稅中1200元也給予返還。如果再加上契稅也從2%下調到1%，這一項也省下3000元。這就是說，如果現在買房，僅這三項稅收就可以省下不少錢。”

　　據該人士透露，很多購房者都是沖著優惠政策匆匆下了訂單。

　　除此之外，還有一個因素不容忽視，那就是已經悄悄到來的通脹。“現在通脹已經悄悄逼近了，油、糧食都開始漲價了。”該經紀人告訴記者，雖然現在鄭州的房價處于歷史高位，但是從全國范圍來看，仍然存在著很大的升值空間。

　　鄭州同致行品牌運營總監曹慶偉稱，正是在優惠政策即將到期的傳言下，引發了房地產市場的“末班車效應”。

　　【建議】買房不可盲目攀比、提前消費

　　1至9月鄭州市房地產開發運行情況表明，受宏觀經濟企穩向好的影響，鄭州市房地產市場在經歷2008年的下跌和低迷后，回暖因素不斷積累，但房地產開發投資增長低位運行，完成開發土地面積、房屋新開工面積持續下降。由于不確定因素較多，短期的回升能否構成長期持續的趨勢還需要進一步觀察。

　　為此，市統計局房產投資相關部門負責人建議，從政府層面上講，要積極引導和調控房地產市場走勢，加大保障性住房建設力度，而各房地產開發企業應練內功、抓質量。對于消費者來說，應根據收入情況，通過租賃房屋、購買二手房等多種途徑實現和滿足住房需求，切不可盲目攀比、提前消費，做房價不斷上漲的推波助瀾者。

　　同時，河南財經學院教授劉社也認為，購房者不應操之過急，應結合自己的實際情況，選擇位置、環境等均比較中意的房屋，不能因政策即將發生變化而急于買房。

　　另一位業內人士也告訴記者，市場上集中出現“恐慌性購房需求”是極為可怕的一件事情“房價越漲購買熱情越高，目前這兩部分需求已經占到了超過一半的份額。”

　　該人士表示，目前的樓市就像2007年的股市，而且樓市租售比節節高攀，也就預示房價中存在泡沫。他建議購房者，如果屬于買不買兩可的恐慌性需求，建議不要在此時推波助瀾，可考慮推遲到明年下半年。

　　另外，曹慶偉認為，目前來看優惠政策完全延續的可能很小，政策改變后，明年初的市場需要時間消化，屆時房價也會出現小幅波動，買房人應該堅持理性置業。 （東方今報）