去年11月1日，上海曾經出臺政策為普通住宅標準松綁，而新標準實施才一年，隨著上海樓市從今年6月開始的高歌猛進，剛剛松綁的普通住宅標準再次遭遇尷尬。根據統計，上海目前的普通住宅已經減少了一半，“普通住宅不普通”也意味著不少購房者買房享受不到樓市的稅費優惠政策。

　　曾經開心

　　普宅標準放寬購房省一大筆錢

　　2005年時，上海曾經公布的普通住房標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內環線以內建筑面積1.75萬元/平方米以下；內環線和外環線之間建筑面積1萬元/平方米以下；外環線以外建筑面積7000元/平方米以下。

　　2008年，為了鼓勵普通購房群體在樓市低迷的時候能夠積極入市，上海市房地產交易中心連續公布了針對“首次購房”以及“普通住房標準”的修正細則方案。其中，享受優惠政策的普通住房標準調整為：“單套建筑面積140平方米以下，內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下。”

　　根據這一標準，不論是為了抑制投資投機而設置的營業稅還是一直長期就存在著的契稅，對普通住宅都采取了很高比例的優惠，這在當時確實讓很多剛需的購房者節省了很大一筆費用。

　　如今尷尬

　　剛過一年稅費優惠難再享

　　“新標準”剛剛實行了一年卻遭遇到了尷尬。根據漢宇地產的統計，新標準實行一年來，普通住宅在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半，即從81.88%減少到45.85%。而其中，最令人驚訝的是外環以外二手房中普通住宅所占比例。

　　業內人士告訴記者，在各個環線之中，老公房的數量是隨著環線的外延而減少。在中內環特別是內環區域，老公房不僅數量巨大，成交也非常活躍。但是由于該類型物業一般房型面積很小，即使單價上漲巨大，也不會影響其普通住宅的屬性。

　　舉例來說：長寧區鎮寧路465弄內公房，2008年年底單價在17000元/平方米，目前單價已經達到25000元/平方米，雖然單價上漲超過8000元，但由于房源多為40-50平方米一房，總價上漲不足40萬，目前總價也不高于125萬，與非普通住宅275萬元的下限依然相差很遠。

　　然而，外環附近房源面積卻一般較大，以寶山顧村板塊一套80平方米的小兩房來看，去年房價8000元/平方米，總價僅為64萬，而現在13000元/平方米的單價從單價方面看只漲了5000元/平方米，但總價已經達到104萬，超過普通住宅最高的98萬限制。

　　所以對于普通購房者來說，目前，只有考慮市區內的老公房時才有可能會享受到普通住宅的稅費優惠政策。而曾經經歷過政策調整后剛剛變得“普通”的普通住宅經歷了房價一年的高歌猛勁后也變得不再“普通”了。

　　樓市現狀

　　市場上普通住宅僅剩不到三成

　　易居中國CRIC系統顯示，上周上海全市商品住宅的成交量環比大幅上升25%，達39.24萬平方米，平均成交價格達到19851元/平方米，環比上升5.5%，再次接近2萬元/平方米的歷史高位。

　　近三周，上海商品住宅的平均成交價格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10個月商品住宅15061元/平方米的均價水平高出3000元/平方米以上。近二個月，上海的房價已再上臺階，從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。目前，內環內商品住宅均價已在10月份突破40000元/平方米關口，郊環外的各別樓盤價格也將在近期突破20000元/平方米。

　　記者昨天從上海網上房地產了解到，截至12月3日，上海一手住宅房源可售面積為485.35萬平方米，其中一手普通住宅僅為127.83萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在。截至12月3日，上海二手住宅掛牌919.52萬平方米，其中普通住宅僅為225.32萬平方米，同樣不到3成。

　　【購房者】

　　快點再松綁！

　　“我這樣的普通購房者買套房子居然享受不到普通住宅的優惠，難道我買的是豪宅？”由于新標準實施一年后就遭遇標準普通住宅數量快速縮水的矛盾，網友費小姐在網上發帖表述了自己買房精打細算卻享受不到優惠的尷尬。

　　“以我為例吧，我一個月前看中一套漕寶路附近中外環外環內的房子，面積才85平米的一套房子，由于單價已經高達了17000元，所以總價就攀升到了144萬/套，超出了普通住宅外內環內至外環內140萬/套的標準。”費小姐說自己隨后再去外環外找房，但外環外老公房較少，新開樓盤的面積又較大，所以總價也都超過了外環外98萬/套的標準。

　　費小姐說，由于自己急于用房，最終只能放棄了尋找“普通住宅”的想法，而由于享受不到稅費優惠，自己買房的各項稅費加起來最后高達5萬多，“所以我覺得政府應該盡快為普通住宅松綁，讓剛需購房者可以得到實惠。”

　　【業內人士】

　　可能性不大

　　業內人士表示，目前市場上非普通住宅的交易量占了絕大部分，這就意味著如果普通住房標準還按照原有規定執行或調整幅度不大的話，政府為了保障自住性購房需求的政策會使大部分購房者無法享受到。

　　然而，該業內人士也表示，由于普通住宅標準不僅涉及到房管部門，同時也將牽涉到稅務等各個部門，調整不是輕易能完成的。由于目前樓市已經處于高位，如果再度為普通住宅標準松綁很可能會再次刺激樓市，“估計短期內調整的可能性不大，政府可能會先出臺部分市場交易稅費各類實施細則、界定標準。”

　　【相關鏈接】

　　普宅與非普宅交易稅費大不同

　　“普通住宅”與“非普通住宅”的認定，直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業稅、土地增值稅等稅收開支。

　　一般來說，對于買方，購買非普通住房的要支付3%的契稅，普通住宅僅為1.5%。對于賣方，非普通住宅要多繳營業稅、個人所得稅和土地增值稅。普通住宅持有超過2年免征營業稅，非普通住宅即使持有超過2年，仍要按照買進和賣出的差額征收5.55%的營業稅；個人所得稅，普通住宅是成交總額的1%，非普通住宅是2%。