房租漲不過房價；市場投資者已達65%，是推高租售比的主力

　　據美聯物業市場研究部、中原地產和麥田房產的調查顯示：11月北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。而在1月租售比為1：351，上漲幅度達到了35.7%。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因是房價暴漲。

　　現狀：均價創新高拉升租售比

　　據美聯物業市場研究部統計數據顯示11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元/平米，而二手房的平均成交總價首次突破120萬/套，達到了123萬，二手房均價已經比年初的8900元上漲了47.8%，部分區域甚至出現了翻番的上漲幅度。

　　11月北京住宅的租賃平均價格維持在2250元/月左右，環比10月有所上升，但與銷售價格的上漲相比，租金水平上漲明顯滯后。據北京中原三級市場研究部統計顯示：10月北京中高檔二手商品房價格為16957元/平米，同比上漲19.36%，而10月份租金則為43.2元/平米/月，同比則僅上漲0.92%。

　　據統計，11月北京的二手房租售比已經達到了1：546。也就是一套房依靠出租需要45年才能收回投資，這還不考慮貸款的利息支出，如果考慮利息甚至可能出現部分房源需要出租70年依然很難回本的情況。

　　原因：投資者是推高租售比的主力

　　由于中國人與外國人對購房和租房的看法不同，導致了買房成為大多數中國人生活的必須，這也是造成我國房地產租售比遠高于國際標準的原因之一。但是，中原地產等多家專業機構分析人士認為，投資需求的大量入市是促使房價上漲速度過快和租金水平嚴重背離房價水平的最直接原因。

　　目前，投資者已經逐步取代剛性需求者，成為市場的主力。調查顯示，在北京三季度購房人群中，用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。而在二季度這一比例僅為32%，上漲幅度達到一倍以上。市場已經表現為投資性需求占據主體。

　　而恐慌性需求在11月市場成交高峰中占到了整個需求的30%左右。不問價格、地段，為了購房而購房，這部分需求脫離自身能力，貸款比率較高，目前這部分群體也成為北京市場的重要力量。

　　預期：租售比或繼續走高

　　麥田房產市場總監吳存勝表示，近幾年商品房投資置業量的不斷增多，選擇“以租養供”是絕大多數人的選擇，由此來看，拋出來的租賃房源多，租客選擇的余地大，勢必會造成租金下滑。

　　目前北京的軌道交通建設越來越完備，因此也稀釋了一些承租者對于好地段，好樓盤的需求。以往，在國貿的上班族，選擇租房地點主要是圍繞著1、2號線地鐵來尋找房源。但隨著軌道交通建設的日趨完善，選擇面越來越廣，只要地鐵站能到的地方，基本都在考慮范圍之內。因此，租房需求不再像以往那么集中，也造成了房租價格的持平，甚至下降。

　　房價上漲的趨勢和租金下滑的趨勢并存，會導致商品房市場租售比的數據被繼續推高。“由于租金水平一直不高，大部分買房人還是看中了房價上漲所帶來的投資收益。”一位購房人表示，購房用來出租的長期投資已經徹底失去市場。

　　- 名詞解釋

　　租售比：房產租售比是單套月租和總價的比值，通過這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，也是國際通行用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數據，因為買房可能是為了投資，而租房通常是居住需求，因此兩者之間的價格聯系，可反映房產運行狀況。一般而言，國際標準的房產租售比為1:100-1：200，被稱為國際租售比警戒線，但北京的租售比從2004年以來一直高于(通常以租售比的倒數進行比較大小)這一數值。

　　- 投資算賬

　　120萬房產70年租金190萬

　　目前北京房屋平均壽命則在30-40年

　　如今貸款投資房產賺取租金已不劃算。美聯物業市場研究部總監張大偉介紹，以一套普通的二手房120萬計算，30年貸款90萬，月供就將達到4380元。30年將共需要支付利息68萬，加上買賣過程中的交易成本需要190萬左右。如果這套房產出租只有2300元/月。以70年使用權計算，現在的70年租金也僅在190萬左右，還不算房主要負擔的物業、暖氣費。而且一套房屋根本不可能居住70年，現在北京的房屋平均壽命也就在30年-40年。

　　目前，很多商品房項目收房后業主不裝修，因為一套商品房付出5萬以上的精裝修可以出租3300元的話，毛坯大約能租2500元。雖然有800元的差價，但是租賃差價彌補裝修款至少需要5年，而一套房子的裝修一般也僅能使用不到8年。(記者 張家齊)

　　本版數據及房源由美聯物業、中原地產、麥田房產提供