恐慌性需求現身樓市

　　“人們簡直都瘋了，好像房子不要錢一樣，都在拼命搶，我晚去了一會，排號排到最后，恐怕這次沒戲了。”北京市民張先生近日對中國經濟時報記者抱怨，盡管房價一直在不理性地瘋漲，但還是有越來越多的人加入“購房大軍”。

　　“現在買房要憑關系。”已經連續看了一個多月房子的張先生很沮喪，他在2個樓盤都排過號，但都沒有買到房子，不是他不想買，而是買不著，因為排號要買房子的人實在太多了。

　　于川是北京協成機構房地產經紀公司的市場品牌總監，其公司代理了不少樓盤的銷售工作，最近其公司代理的樓盤銷售出乎了她的意料。

　　“我們上周開了一個樓盤，推出了150套房源，結果，讓人意外的是，竟然有3000多人排號，搖出了1000多號。”于川近日接受中國經濟時報記者采訪時說，協成機構還代理有另一個樓盤，這次共推出了400套房源，到現在也已經有7000多人排號了。

　　“上周六我去現場看盤的時候，排隊的場面十分火爆，我自己都很意外。”于川告訴本報記者，讓她很不理解的是，她的一個同事要買房，每平方米23000元，有未能排到號的購房者就表示：“3萬一平方米我也買，只要能買到就行。”

　　于川認為：“我覺得現在大家都在恐慌性購房，關于“房荒”的說法也是部分存在的。”

　　而本報記者近日在北京部分地區的暗訪也驗證了于川的說法，在北京市朝陽區北苑區域，本報記者走訪了鏈家地產等中介機構，以購房者的身份詢問中介工作人員得知，目前，市場需求量最大的90平方米以下的中小戶型房源供應在二手房市場已經大為減少，這種類型的房源緊張，導致價格也一直居高不下。

　　“80多平方米的小兩居最好賣，基本上出一套賣一套。有時候這邊房東剛把房源掛出來，那邊就喊著要，連房子都不看就要下定金，甚至有的人直接把定金放在我們這里，說只要有房子出來就拍下。”一家中介的工作人員對本報記者介紹說。

　　11月成交破3萬套　環比暴漲57%

　　據北京房地產交易管理網數據顯示：11月份北京二手房全月成交總量歷史性首次突破3萬套，總成交量達32784套，其中住宅成交量更是達到了31288套。分別環比10月上漲幅度達到了57%及56%。即使相比之前的最高成交記錄9月份的27534套，上漲幅度也達到了19%。

　　本報記者綜合安居客、美聯物業等機構提供給本報的數據發現，11月份北京二手房市場不僅成交量暴漲，平均單套住宅面積也上漲了1.2平方米，平均價格更是出現了首次10%以上幅度的上漲。北京二手房均價首次突破13000元每平方米，達到了13150元每平方米，環比10月份均價出現了10.3%的上漲幅度。

　　美聯物業市場部總監張大偉告訴本報記者，恐慌性需求在11月份市場成交高峰中占到了整個需求的30%左右。有些購房者甚至不問價格、地段，為了購房而購房。

　　張大偉把這部分脫離需求能力、貸款比率畸高的購房群體定義為恐慌性購房需求。他認為，這部分群體首次成為北京二手房市場的主導力量。

　　鏈家地產市場研究部對本報記者表示，11月份二手房成交再次高位大幅上漲，主要是因為營業稅優惠政策行將到期，而消費者普遍對明年市場價格預期仍然較高。與房價快速上漲相較而言，日益顯得被動購房的剛性需求者，稅費成本依然是其在房價處于上行通道預期中最重視的因素。

　　“北京二手房市場的房源環比以前有所減少，顯示市場供應在減少，而成交卻在大幅攀升。”安居客市場部負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示，尤其是低總價的中小戶型房源供應減少更加明顯。

　　安居客市場部認為，即將到期的政策優惠和市場對于通貨膨脹的預期導致購房者開始搶購房源，而市場的供應卻沒有同步增加，供求失衡，引發價格進一步上漲，并促使更多的購房者加入“搶房”行列。

　　協成機構市場品牌總監于川告訴中國經濟時報記者，受去年慘淡的市場環境影響，今年北京的房屋供應量不足。今年上半年開始，樓市迅速回暖并轉向過熱，需求急劇增長，而開發商從拿到土地到開盤也需要時間，導致今年下半年市場供應出現不足。

　　“現在需求急劇增長，而且今年的需求甚至已經超過2007年。”于川對本報記者表示，北京部分地區的房屋租售比已經超過了1∶700，但還有許多人再瘋狂購買。

　　“房荒”并不普遍存在

　　北京大學房地產研究所所長陳國強在接受中國經濟時報記者采訪時并不認同“房荒”的說法，他表示，雖然今年北京樓市前11個月的成交數據是空前的，在以前是無法想象的，但因此就說北京存在“房荒”是不成立的。

　　“房屋供應可能的確存在偏少的問題，但這是結構性的問題，目前北京市場中小戶型房源偏少，但高總價的大戶型并不缺少，并且供應充足。”陳國強認為，北京樓市現在所謂的“房荒”實際上是結構性的問題。地段好、交通好的城市中心地段的房源永遠都是稀缺，而相對地段不好的郊區房源并不缺，不能因此就說北京存在房荒，樓市本身的供應和需求不平衡的問題過去就存在，現在也存在。

　　對于個別樓盤受購房者狂熱追捧的問題，陳國強認為，個別樓盤的熱銷并不代表北京所有的樓盤都熱銷，這里面有地段、交通、品牌等種種因素的問題，也可能是開發商營銷的一種手段，個別樓盤受到市場追捧也是正常的。

　　預計12月房價繼續上漲

　　據美聯物業市場研究部提供給中國經濟時報記者的數據顯示：在目前北京二手房需求中認為房價偏高的購房者達到了86%，但是認為房價不會跌的購房者也達到了76%。

　　美聯物業市場部總監張大偉告訴本報記者，這說明市場需求已經接受了目前的高房價。這一市場變化將支撐12月份的房價繼續維持上漲的趨勢，甚至因為需求對房源緊張及貸款優惠政策取消的擔憂促使房價有5%以上幅度上漲的可能。

　　另外張大偉預測，土地市場在12月份也將繼續瘋狂，最受人關注的中服地塊將在12月份面世，可能成為樓市歷史上最大地王的面世都將給12月份的市場帶來繼續瘋狂的理由。

　　“今年前11個月北京二手房成交量已經達到了236578套，這一數據已經接近了2006年—2008年成交總和的237020套。”張大偉認為，12月份北京二手房市場成交量很有可能突破3.5萬套，全年成交量也將突破27萬套。因為臨近優惠政策取消的限期，集中排隊過戶的數量將激增，而房價也將繼續上升，市場將達到恐慌的最高潮。