近日，深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》，該辦法系統(tǒng)、全面規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內(nèi)的城市更新活動，并將于2009年12月1日開始正式實施。

　　深圳市規(guī)劃國土委副主任薛峰介紹，為了配合《深圳市城市更新辦法》出臺，市規(guī)劃國土委對已批專項規(guī)劃進行了認真梳理，推出了一批具備較好實施條件的項目近期實施，其中包括城市更新項目19個，工業(yè)區(qū)升級改造6個。

　　有市場人士分析，作為中國改革的試驗田，如果該辦法能夠在深圳順利實施，則其他地方都可能效仿。意味著招牌掛政策出現(xiàn)微調(diào)，畸形土地價格會出現(xiàn)一定修正。

　　對降低房價沒有影響？

　　不過中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對《證券日報》記者表示：“這個辦法不會對土地價格有任何影響，只是表面文章。因為現(xiàn)在的地價全是炒上去的。”

　　而在資本市場上，該概念已經(jīng)提前遭到暴炒，深圳眾多本地股輪番上漲。

　　中金公司認為，這一政策出臺有利于深圳具有較多項目用地(特別是工業(yè)用地)且綜合開發(fā)能力強的公司。由于參與升級改造的公司，除了需要有較強的住宅、商業(yè)開發(fā)能力之外，還要有較強的整體規(guī)劃開發(fā)經(jīng)營能力，因此，區(qū)域規(guī)劃改造經(jīng)營管理將可能成為核心競爭力，綜合開發(fā)能力的地產(chǎn)公司能更加受益。

　　但易憲容對《證券日報》記者表示：“這個新辦法對于上市公司而言就是一個炒作，上市公司想通過這個新辦法獲益，無非是想利用其工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地帶來的土地增值收益，但是新辦法里沒有對非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)要補交多少費用作出明確的規(guī)定，也就是說企業(yè)要補交多少錢，怎么交，完全是政府說了算。”

　　新辦法的第二十七條規(guī)定，功能改變類更新項目應(yīng)當繳納的地價按照以下規(guī)定確定：(一)改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；(二)改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標準計算應(yīng)繳納的地價。

　　將促使地價上升？

　　而其中最重要的一點則是，非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定另行補繳相應(yīng)地價。

　　“這個新辦法的出臺，其實是當?shù)卣�府想更快的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并增加當?shù)卣�府的財政收入。既然政府的主要目的是增加財政收入，那么他肯定會提高這些公司要補繳的相應(yīng)地價，這些公司轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后還能有多少利潤呢。所以說這就是一個市場的炒作。”易憲容講到。

　　中金公司的報告也認為,深圳市的房產(chǎn)新辦法對上市公司短期影響有限，執(zhí)行尚有難度。該辦法規(guī)定拆除重建類更新項目應(yīng)當嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施，因此開發(fā)的節(jié)奏和進度依然在政府掌控之中，短期對于公司層面的影響將有限；同時該辦法依然面臨拆遷難的問題，背后的核心在于拆遷成本過高，所以要協(xié)調(diào)各方利益即使通過協(xié)議的方式仍是很困難的，仍需要政府的支持，而且項目再開發(fā)建設(shè)最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高，而該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細節(jié)，能否突破還需要看執(zhí)行情況。

　　同時易憲容還認為：“由于各地區(qū)土地價格不同，衡量標準不好界定，并且受城市規(guī)劃的限制，在有些地方也沒有規(guī)定具體的操作程序細節(jié)，這就給一些地方政府在操作上留下了很大余地，很容易產(chǎn)生一些貓膩，進而讓土地市場越來越混亂。”