營業稅新政剩余1個月，中介公司向出證不足兩年的盤源傾斜

　　營業稅減免政策實施只剩下1個月，二手市場在這個敏感時間點出現微妙分化。有讀者向記者反映，他一周前放盤一個證滿五年的房子，多日來均未見經紀反饋買家出價情況，他不禁有所疑問：“市場是否盤多于客？不是說年底是成交高峰嗎？為什么有盤沒人看？”記者從滿堂紅了解到，由于出證不足兩年的盤源在營業稅減免新政取消后影響最大，目前市場上的盤源約四成是證不足兩年，所以急需在1個月消化，滿堂紅在10月底向前線經紀發出指示，要求經紀在今年余下時間加快促成這些盤源的交易。業界人士表示，在營業稅減免實施期間，證滿五年房子最不受政策改變影響，稅費與證滿兩年的同等待遇，在預算變動范圍不大的情況下，消費者會偏向選擇樓齡較短(出證時間)的次新房。若明年營業稅減免自動到期中止，證滿五年的盤源才重新顯現免營業稅的價格優勢。

　　億誠按揭業務總監陳廣雄表示，目前二手交易中約有一半的房子是享受營業稅減免，近期受理的按揭申請案件很多都是要求在年底前遞件。從各區房管局交易登記中心看，辦理交易的人很多，但還未限制派號。由于年底是成交高峰，不排除在新政停止前交易登記中心前再現排隊長龍。

　　盤源： 出證不滿兩年盤源占市場四成

　　滿堂紅研究部經理周峰表示，目前放盤盤源的確集中在出證不滿兩年的房子上，比例約占四成，出證時間在2~5年之間的盤源占三成，出證時間五年以上的占余下三成。因此，約有七成的房源會受營業稅減免新政到期影響。由于市場憧憬營業稅減免新政會作如下修改：轉讓證不滿兩年的房子按全額征收營業稅，證滿兩年的房子依然免征營業稅，故此明年轉讓出證不滿兩年的房子會產生較多稅費，他們已于10月底向前線經紀發出指令，要求經紀加快促成有關房源的成交。

　　中原地產市場總監李粵湘認為，證不足兩年的盤源在近月放盤量增加了一兩成，但盤源尚未多到中介公司可以任意選擇的地步。合富置業有關人士表示，如果證滿兩年的樓和滿五年的樓放在一起，價格不是差太遠的話，買家都會選擇樓齡短(出證時間)的房子。

　　市場： 證不滿兩年轉讓 多屬“炒家”貨

　　滿堂紅周峰透露，從最近兩個月的放盤情況看，持有時間未滿兩年的房源占了全部房源的四成以上，原業主多數是在2008年年中樓價相對低位時入貨的，現在也趁著年底樓價高位時出貨，這批房源很大部分是50~80平方米的大一房或小兩房戶型，在市場上相當受歡迎。由于這類物業急需在年底前成交，買家的議價能力有所增強。新入市的買家可以通過中介人員專門找此類證未滿兩年轉讓的物業，畢竟業主的心態會比買家要相對急一些，今年年底相對于2008年年中的樓價已有明顯上升，業主不會在跟買家的討價還價中花費太多時間，買家也有可能通過中介壓價(折讓幅度不會大)后快速成交。買家找此類物業，肯定會比找那些持有時間超過三四年或以上、心態較強硬的業主的物業要容易還價。

　　周峰表示，今年各區都有不少短線轉售的成交(請看右表)，炒家低價買入后兩三個月再高價賣出，平均獲利8萬元左右。他估計國家會收緊出證不滿兩年的房屋轉讓稅費，以期打擊短線炒樓現象。

　　買家： 新舊房價差不大

　　傾向選擇次新樓

　　合富置業市場部總監陳慧紅表示，在營業稅減免優惠措施推出后，次新房(證夠兩年、不足五年)物業受關注度比往年有了較大的提升。從盤源素質及性價比來看，當次新房的價格對比周邊的“大齡”物業價格差距不大時，買家自然會更偏向趁著稅費還有優惠期選擇次新房物業入市。

　　合富置業專業人士介紹，天河北目前以自住型買家為主，在樓市回暖及通脹預期下，對高素質盤源需求持續增旺。不少滿足營業稅優惠的物業，如芳草園較新組團、伊頓18等，二手均價普遍在15000~17000元/m2左右，對比之下，周邊一些證滿五年的物業價格也普遍超過了11000元/m2，有的甚至與次新房價格差距不大。“精明”的買家在綜合衡量盤源素質后，自然會更青睞次新房單位。記者從荔灣等老城區一些大型樓盤了解到，其實同一小區，新組團和舊組團二手價差并不大，因此買家對新組團更加“渴求”也是合乎常理的。合富置業人士表示，以荔港南灣為例，一些證夠5年的組團二手均價在9000~10000元/m2左右，而新組團F區價格僅高出1000元/m2左右，且是望江單位，另外最新的G區也只是比二手價高出2000元/m2。加上有稅費優惠的利好，原本G區、F區“惜售”的業主放盤量有明顯增加，買家因此更追捧這部分次新房。

　　建議： 明年一手貨多 現在價好趁早出貨

　　中原地產市場總監李粵湘認為，若今年的營業稅減免到期中止，不知何年何月才會再出，且今年樓價持續走高，業主宜鎖定某個出貨位，賺取一定利潤就售出物業。她分析道，明年一手供應量會較今年大，估計價格靠穩。二手市場受一手影響較大，在一手新盤供應量大且價穩的條件下，二手價不具備拉高的條件，因此與其受不明朗因素困擾，不如今年盡快把房子售出“落袋為安”。

　　滿堂紅周峰認為，明年一手供應集中在增城與花都等郊區，市區一手供應依然有限。他建議多套物業業主應區別對待各個物業的地段，再決定出貨時間。若業主在天河北、濱江東、珠江新城都有房子，他建議應該及時出售天河北的房子，濱江東和珠江新城的房子因未來還有升值潛力而適宜持有。

    記者李鳳荷