編者按：在國內，房子由原本純粹的消費品轉為投資品的特征已經越來越多。就像典型的投資品——股票一樣，概念炒作已然遍地開花。比如，上海的迪士尼概念，海南的國際旅游島概念、股市在為之瘋狂的同時，房地產業也一頭栽了進去，炒得不亦樂乎。地產投資周刊這次選擇了炒迪士尼概念的上海川沙樓市及炒滬杭高鐵概念的浙江桐鄉樓市進行了樣本解讀，在此提醒投資者：保持頭腦清醒，莫被概念炒作牽著鼻子走。

　　“金九銀十”過后的上海樓市在“搭優惠政策末班車”的影響下，近期又經歷了一波成交小高潮，但是由于政策面沒有明顯轉變，樓市交投熱情又逐漸熄火，可偏偏有一個板塊越漲越歡，那就是剛宣布正式“迎娶”迪士尼的浦東川沙。

　　上海迪士尼項目一談就是十幾年，而川沙房價暴漲只用了十幾天。記者上周末進行的實地調查也真切感受到，客觀原因造成的供不應求結合主觀的概念炒作，使得川沙樓市不斷地在“吹氣球”。

　　從打八折到房價翻番

　　“對不起，我們一視同仁，現在一點優惠都沒有，均價就是每平方米2萬，最低的一套也要1萬9千多。”面對記者詢價后表現出的詫異，鼎鑫名流苑的售樓小姐似乎早已習慣，并且很不以為然，“別的地方都不漲了，眼下只有我們這在漲，你自己可以去了解一下。”

　　售樓小姐說得也沒錯。來自同策房產的監測統計顯示，自本月初迪士尼“落滬”得到官方核準后，位于郊外環的川沙的商品房成交均價大漲31.6%，而同期上海其他環線區域的均價漲幅多不足2%，中外環等區域的均價甚至下跌了6%。

　　“我們也覺得漲得很離譜。”由于鼎鑫名流苑已經是現房銷售，記者在小區內恰遇一對來辦交房手續的年輕夫婦，他們是在今年年初購買的，單價是一萬多，現在顯然市價已幾乎翻番。據悉，基于后來上海樓市一路上揚，在迪士尼落地的消息公布之前，鼎鑫名流苑的均價也漲到1.5萬元左右，但是樓盤賣得并不算快，可就在迪士尼“敲定”后，開發商先是報價1.7萬，后來干脆直接拉升至2萬。

　　記者上周六趕去，就是因為得知當日會新推50多套房源，但是到現場后卻被告知由于登記者太多，已于兩天前開盤，中小戶型也已售完，只剩大房型。“兩周前我們推過40多套一房兩房，當天就被搶光，均價也是2萬。”在售樓小姐看來，漲幅驚人的價格并沒有對銷售構成阻礙，“我們這西面要規劃一個大公園，再過去幾公里就是迪士尼，走到地鐵站15分鐘，所以以后房價漲到3、4萬沒問題。”

　　“真是冰火兩重天啊。”了解鼎鑫名流苑內情的川沙當地市場人士告訴記者。據介紹，2008年3月開盤的鼎鑫名流苑便開出近1.2萬元的區域高價，每月都有幾十套的成交量。但步入風險驟升的2008年下半年，該樓盤的月銷量也直線下滑，如去年11月只簽出1套。

　　不過在去年年底的樓市低谷，鼎鑫名流苑反而有了令市場意外的收獲，上海官方“網上房地產”的交易信息顯示，其12月初獲得預售許可證的66套房源當月全部售完。“事實上，這2棟小高層是被當地有關單位以8000多元/平方米的低價回購了。賣出這2棟后，開發商就選擇基本封盤，等到今年3月以后樓市開始回暖才又推房源。”

　　有分析師也指出，川沙樓市的此輪暴漲也有其客觀原因，“要知道正是因為洽談迪士尼，這幾年川沙的土地等于被‘封存’起來了，特別是沒有居住用地供應，這也是導致住宅新增供應量有限的原因，而迪士尼的消息是刺激需求的，供少求多的局面想必當地政府和開發商們都看得明白。”

　　惜售氣氛和恐慌購房

　　記者之所以選擇鼎鑫名流苑作為調查樣本，是因為它是被當地視作標桿的商品住宅項目，樓盤與目前正負責迪士尼征地等事務的川沙功能區域管理委員會僅一街之隔，同時，其也是眼下川沙新鎮唯一有新房源推出的樓盤。基于對迪士尼概念的新一輪炒作，川沙樓市目前惜售氛圍明顯，區域內的不少樓盤都放緩了推盤速度。來自房產中介的數據顯示，川沙二手房市場的掛牌量本月以來也下滑約三成，不是成交快，而是業主惜售撤牌。

　　位于華夏三路上的東方城市綠苑，前兩期已告售罄，本來售樓處放出消息10月推最后一期房源，后來又說改到11月。據銷售人員透露，開發商方面想等候本月初川沙2幅迪士尼概念地塊的出讓結果，即地價被飆高的話，新房源的定價也會上調。結果如其所愿，川沙2幅地塊借當天迪士尼落地的消息以近乎瘋狂的樓板價和溢價率成交。但如此一來，購房者似乎就更等不到開盤時間了。果然，三期要等到明年才開盤，現在只有商鋪在售。至于價格，原來定價范圍不過在8000-9000元/平方米，而如今銷售人員只是以尚未開盤、均價不好說為由給予回復，但也不忘提醒“鼎鑫名流苑已升至2萬”。

　　還有樓盤更是干脆選擇“封盤”。如一直宣傳距離迪士尼預留地僅6公里的東郊半島別墅，均價高達4萬，也是“熬”到迪士尼消息正式公布后才開盤，并且縮減了首批房源數量。雖然對外推出十幾棟獨棟別墅，但售樓人員明確表示只要賣掉6套就不賣了，“開發商舍不得賣，簽掉6套我們今年的任務就算完成了。”

　　而與開發商的捂房惜售相對應的則是購房者的矛盾心態。記者到達鼎鑫名流苑售樓處時恰遇一個看房團準備離開，原來是某網站當日組織了京滬萬人大看房活動，其中選擇“大浦東”線路的看房者大約150人，雖然這群冒著嚴寒到處看房的人們認可迪士尼所帶來的利好，但是普遍認為房價已經太高。“之前1.5萬的價位覺得還算能接受，現在要2萬，我肯定不會考慮了，我還是跟著再去川沙旁邊的張江看看。”看房團中的一位女士向記者坦言。但看房者中也有人向記者表示，迪士尼落地的消息已經帶動了川沙周邊如張江、周浦、臨港新城等板塊的房價，“周邊也是聞風而漲，真怕再不買就來不及了。”

　　“以后地鐵通車后可能會吸引一批外來者，但眼下川沙樓市主要還是依靠當地的購買力，如公務員、私營企業主等，而現在川沙不少家庭，特別是年輕人都在爭取買房，并且是感覺買不起也要買，盡可能多貸點款吧，因為就怕迪士尼造好了，川沙的交通、商業配套也跟上了，房價更不知道會漲成什么樣。”一位在川沙居住的朋友表示，“雖然還談不上完全的恐慌性購房，但從我身邊的情況看，有這個苗頭。”

　　與此同時，在新增供應量眼下還十分有限的川沙樓市，投資性需求也瞄準迪士尼概念接踵而至。上述幾個樓盤的售樓人員均向記者表示，雖然川沙當地買家仍占主導，但香港人、溫州人等前來看房買房的也越來越多，“買住宅主要還是為了等升值吧，也有的投資商鋪，希望能受到迪士尼的商潮帶動。”

　　“樓市往往就是這樣，一個概念未到先熱，但也要注意市場內的炒作勢頭，上海樓市今年直線上升的房價已出現一定程度的泡沫，部分區域透支程度嚴重，政府的政策導向還是應以穩定樓市為重。”美聯物業的分析師直言。