10月，廣州樓價突破萬元大關，成交量環比大跌39.6%；今年7月，廣州樓價也曾突破萬元大關，其成交量環比同樣大跌24.4%。

　　巧合？必然？

　　無論業內專家還是開發商，其看法都更傾向于后者。有業內專家認為，盡管輿論不斷吹風“廣州樓價即將進入萬元時代”，但當萬元樓價真正來臨，消費者在心理上仍未能接受，“因此，10月成交量才會慘跌”。

　　兩年前的10月，廣州樓價首次突破萬元大關，結果眾所皆知。兩年后的10月，廣州樓價又一次突破萬元大關，成交量同樣跌至50多萬平方米，結果又將會如何？

　　數據剖析

　　高樓價緊信貸縮減成交量

　　對于廣州樓市歷史來說，54.9萬平方米的月度一手住宅成交量并不算太差。去年低谷時，還曾經有過23萬平方米的成交量。不過，54.9萬平方米的成交量，在今年就顯得有些刺眼，自從今年3月以來，廣州還沒有出現過低于60萬平方米的成交。更何況，這是一年中過往成交最旺的10月。

　　“這樣的成交量確實有點少，如果在正常年份，10月份的成交量應該有六七十萬平方米，”中海地產有關負責人發出如此感嘆，“之前幾個月的大量成交，更顯得10月份的萎縮有點不正常。”

　　確實如此，今年6至8月，廣州一手住宅創下連續三個月總成交量的歷史新高，即使在9月份，其成交量也高達90.94萬平方米。進入銷售旺季的10月，成交量卻突然大跌近四成，的確顯得有些不太正常。

　　究竟是什么原因導致了10月成交量的急轉直下？

　　“高樓價”。業內人士吳定金直接給出了這樣的答案。而這也是新世界中國地產有關負責人的答案。更直接地說，是萬元/平方米以上的高樓價。翻看廣州樓市歷史，除今年7月以外，廣州其余六個樓價突破萬元大關的月份，其成交量均跌至60萬平方米以下，不足正常年份的平均水平，說明“廣州市民對萬元樓價還要有慢慢接受的過程”。其實，價升量跌是市場的正常規律。在北京、上海、深圳等一線城市，這一現象早在七八月份已經開始出現，廣州能熬到10月才出現，已經非常厲害了。

　　另一方面，銀行信貸收緊，也是導致成交萎縮的重要原因。

　　央行公布的數據顯示，10月，我國新增人民幣貸款為2530億元，為今年月度最低。總體新增貸款的減少，房地產方面所能得到的貸款也會同步減少。“年底銀行在住房貸款方面還是收緊了，部分銀行業開始挑客。現在多次置業者利率下浮還有可能，但首付四成的口子收得很緊”，中海地產有關負責人介紹。當然，信貸的收緊并不是說明二套房貸政策有所改變，而是銀行全年的放貸額度已經基本用完，銀行業不能再大開“水閘”。現在的房價這么高，絕大部分市民都只能通過貸款來買房，銀行關小“水閘”，成交自然會減少。

　　至于有業內人士認為，是供應量的不足導致成交減少，這在10月并不成立。確實，廣州今年一手住宅供不應求的狀況非常突出，但在9、10月份這種狀況有所緩和。9月，廣州批準預售的商品住宅達到140多萬平方米，10月也有65萬平方米，均遠遠超過當月的成交量。

　　走勢預測

　　明年會有預想不到的困難？

　　獨立經濟學家謝國忠11月初再次拋出了他的“悲觀”論調：買房不是抗通脹的最好手段。他認為，如果房價的增長速度超過了通貨膨脹速度，買房就不能抗通脹。

　　不過，看來廣州的投資者并不認同。10月，廣州1.8萬元/平方米以上價格段住宅的成交量占12.4%，和今年7月相同，位居今年最高。而能買得起1.8萬元/平方米以上房子的市民，要么就是投資客，要么就是帶有投資意向的多次置業者。在高樓價將自住型首次置業者大量擠出市場后，投資客和帶投資意向的多次置業者就成了市場的主流買家。在業內人士看來，只要這些買家不大量流失，廣州樓市的成交就不會一敗涂地。

　　“今年11、12月兩個月，估計成交量至少能達到50多萬平方米”，合富輝煌集團首席市場分析師黎文江這樣認為。至少在11月，成交量會有所反彈。“今年廣州一手住宅成交量會超過2006年的924萬平方米，略低于2004年的962萬平方米”。目前廣州成交量為827萬平方米，只要11、12月月均成交量超過50萬平方米，就能超過2006年。

　　黎文江樂觀的是今年，世聯地產對明年也非常樂觀。后者日前發布了《2010年房地產市場形勢預測報告》，認為在寬松的貨幣、財政政策刺激下，中長期內通貨膨脹的威脅仍然存在，投資客購房熱情高漲，市場熱度依然較高。

　　和專家、機構的樂觀不同，部分開發商反而對市場的未來走勢心存擔憂。某香港上市房企的營銷負責人就認為，11、12月廣州一手住宅的成交量肯定還會下滑，“最終未必能保住50萬平方米的成交量”。對于明年，該負責人則表示，今年的良好銷售必然使得開發商在明年初繼續提高價格，銷售會陷入僵局；及后，因成交的下滑及樓市降溫政策將使房價漲速放緩，甚至可能下跌，不過成交量仍會處于膠著狀態，“明年會有預想不到的困難”。