經(jīng)過2008至2009年之交的小幅回調(diào)之后，北京房?jī)r(jià)在今年下半年又開始了一輪脫韁式的回升，意料之中，各界呼吁政府調(diào)控房?jī)r(jià)之聲不絕于耳。

　　但是，我們對(duì)前10個(gè)月的北京房地產(chǎn)投資、銷售以及未來需求情況進(jìn)行了理性分析，分析結(jié)果表明，由于在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的供需關(guān)系緊張，北京房?jī)r(jià)上漲之路遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　供需關(guān)系首次逆轉(zhuǎn)

　　從前10個(gè)月的情況看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，其特征是商品房和住宅銷售面積都超過了竣工面積，這意味著動(dòng)態(tài)的供不應(yīng)求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速地進(jìn)行去庫存化過程。

　　前10個(gè)月，北京商品房銷售面積達(dá)到1758萬平方米，但房屋竣工面積只有1390萬方平米，竣工面積/銷售面積這一比例降到79%，這是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)以來的新低，也是首次降到1以下，這意味著北京商品房市場(chǎng)明顯的動(dòng)態(tài)供不應(yīng)求。

　　同時(shí)，住宅市場(chǎng)的銷售面積前10個(gè)月也達(dá)到1432萬平方米，這已經(jīng)是去年全年的1.4倍，較2007年同期還要增長(zhǎng)了6.2%。而前10個(gè)月北京住宅竣工面積只有906.5萬平方米，竣工銷售面積比只有0.63，這同樣是有統(tǒng)計(jì)以來的新低。

　　廣州、上海、深圳等一線城市的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)城市出現(xiàn)供需逆轉(zhuǎn)后，房?jī)r(jià)將在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅上漲。

　　由此可見，今年北京房地產(chǎn)出現(xiàn)的供需逆轉(zhuǎn)對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的意義是顯而易見的，即至少在未來兩年內(nèi)，受供給不足的影響，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪大幅快速上漲的概率非常大。

　　再從另一個(gè)角度看供需關(guān)系，前10個(gè)月，北京房屋新開工面積只有1358萬平方米，也只有商品房銷售面積的77%，較上年同期下降了20.5%。住宅新開工面積848萬平方米，為住宅銷售面積的59%，同比下降25.6%。

　　由于房屋建設(shè)期一般在3個(gè)季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前開工不足的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給偏緊的狀態(tài)將得到延續(xù)，這是房?jī)r(jià)難現(xiàn)拐點(diǎn)而繼續(xù)上漲的動(dòng)因。而從今年10月的情況看，開工面積同比環(huán)比有明顯增長(zhǎng)，如果這一現(xiàn)象可以持續(xù)，那么，到明年三季度后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緩慢回調(diào)的可能性較大。

　　以上，是我們對(duì)北京房?jī)r(jià)短期走勢(shì)的看法，那么，在中長(zhǎng)期呢？

　　高校畢業(yè)生撐起10年需求

　　一般意義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的剛性需求來自兩個(gè)方面，一為首次自住購房，二為改善型自住購房。

　　根據(jù)我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的分析和調(diào)查結(jié)果，目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房總交易量中，改善型自住購房的比重大約在1/4左右，由于投資型購房的比重也在1/4左右，因此，首次自住購房占剛性需求購房總量的比重約在75%左右。

　　一般來講，改善型購房需求具有較高的穩(wěn)定性和連續(xù)性，而首次自住購房則與城市新增勞動(dòng)人口密切相關(guān)。

　　由于成人本專科、在職高等教育、網(wǎng)絡(luò)本專科等其他形式的高等教育畢業(yè)生并不具備明確的在京首次購房需求，因此，我們僅對(duì)北京高等教育院校普通本專科和研究生人數(shù)進(jìn)行分析，評(píng)估其中的首次自住購房需求。

　　2009年7月，北京普通高校的專、本、研三類畢業(yè)生總?cè)藬?shù)達(dá)到20.6萬人，這是北京市該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)首次突破20萬，同比增長(zhǎng)了7.3%。而對(duì)高校畢業(yè)班人數(shù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，到2010年7月，上述三類畢業(yè)生人數(shù)將繼續(xù)大幅提高到22.8萬人，增幅將達(dá)到11%。

　　與此同時(shí)，北京高校雖然擴(kuò)招幅度不及2004年之前，但招生人數(shù)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2008~2009學(xué)年度，北京普通高校對(duì)專、本、研三類學(xué)生的招生總?cè)藬?shù)達(dá)到22.5萬人，小幅增長(zhǎng)了1.7%。在校人數(shù)為77.14萬人，同比增長(zhǎng)了2.14%。

　　照此推算，在未來3~5年內(nèi)，北京普通高校上述三類學(xué)生每年的畢業(yè)生人數(shù)都將在20萬人以上。

　　保守地假設(shè)，每年的畢業(yè)生中有50%的學(xué)生有購房需求，按照目前北京2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)購商品住宅套均面積115平方米計(jì)算，這部分剛性需求將達(dá)到每年1150萬平方米，這將是北京2008全年住宅銷售面積的1.1倍，今年前10個(gè)月住宅銷售面積的80%。

　　高校畢業(yè)生一般在畢業(yè)3~5年后才具備購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，由此，在可以預(yù)見的3~10年內(nèi)，這部分畢業(yè)生將存在強(qiáng)大有效的剛性購房需求。

　　就未來一兩年來看，由于2004~2006年北京高校上述三類畢業(yè)生人數(shù)正值快速增長(zhǎng)期，這三年每年畢業(yè)生也超過15萬，年均增速超過20%，這也構(gòu)成未來一兩年的購房力量。

　　因此，在未來10年內(nèi)，北京龐大的大學(xué)畢業(yè)生將存在強(qiáng)大的剛性購房需求。甚至，這一統(tǒng)計(jì)還未包括那些中等職業(yè)教育的畢業(yè)生，他們也存在一定的購房需求。

　　剛性需求與供給從根本上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，而對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期又決定投資性購房需求并相互作用。已經(jīng)形成共識(shí)的是，北京城區(qū)土地供應(yīng)將越來越少，未來供給的增長(zhǎng)只能是郊區(qū)。由于遠(yuǎn)郊區(qū)配套設(shè)施難以達(dá)到商品房開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，因此，郊區(qū)供給的增長(zhǎng)也將是平穩(wěn)的。

　　綜上所述，無論是收緊貸款還是取消優(yōu)惠政策，都是對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期外部因素，無法撼動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)。盡管在明年末將出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)的概率較大，但是，兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。而放眼10年，北京房?jī)r(jià)將在以畢業(yè)大學(xué)生為主要?jiǎng)傂孕枨蟮淖饔孟卤３殖掷m(xù)的上漲。