“我們國家經(jīng)濟發(fā)展的一個方向性目標(biāo)，是要建立消費拉動型經(jīng)濟。從投資驅(qū)動到消費拉動，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提出了一個嚴(yán)峻的問題�！�11月17日，北京市工商聯(lián)住宅房地產(chǎn)業(yè)商會執(zhí)行會長王小光在接受本報記者采訪時說，房價上漲的趨勢不會變，這個觀點我同意，但現(xiàn)階段的上漲幅度是否與其他經(jīng)濟部門、特別是與消費者的購買力相適應(yīng)，這就需要打上一個大大的問號了。

　　王小光從國際經(jīng)驗比較出發(fā)提出，國際上大部分學(xué)者認為，房價與可支配收入比在1:8左右，這個比值對經(jīng)濟的正向拉動力最大；如果超過1:10，就可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也就是說，消費者要把計劃花在別的商品的錢，比如業(yè)務(wù)深造學(xué)習(xí)等服務(wù)產(chǎn)品，用于購房。從2009年及以前的數(shù)據(jù)，以及發(fā)展趨勢來看，我國一些大城市，這個比值已經(jīng)超過了1:25。

　　“日本曾經(jīng)利用房價快速上漲的方法締造了一個所謂的‘黃金十年’，但此后，卻用了十多年的蕭條來補償�，F(xiàn)在，陰影猶存。”王小光說，這種目標(biāo)與手段的錯位現(xiàn)象如不能得到有效校正，市場就會在特定階段自發(fā)調(diào)整，“房價與可支配收入之間的關(guān)系一定要得到足夠重視。日本的教訓(xùn)就在眼前�！�

　　不協(xié)調(diào)、錯位、適應(yīng)性……這些詞語，不斷地從王小光的口中蹦出來。在他看來，房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)健康發(fā)展，必須糾正已經(jīng)出現(xiàn)或者行將可能出現(xiàn)的錯位現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)一致性，就是他關(guān)注的重點。

　　在王小光看來，我國的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)有三個層次。第一個層次，是房地產(chǎn)與城市其他不動產(chǎn)之間的關(guān)系，比如地產(chǎn)與道路、綠化之間的關(guān)系；第二個層次，按房屋用途來分，是商用還是住宅；第三個層次，按消費者消費的不同模式，住房結(jié)構(gòu)分為高、中、低三個層次，一般從業(yè)態(tài)來講，高檔住宅指別墅等針對高端商務(wù)人士的住宅，中檔包括普通商品房和經(jīng)濟適用房，低檔則包括廉租房在內(nèi)的公房。這第三個層次還有另外一個劃分方法，就是消費者是購買還是租賃居住。

　　王小光說，把房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分得如此細，是為了把問題分析得更清楚。他告訴記者，我們現(xiàn)在遇到的一些問題，就可以從這些結(jié)構(gòu)中找到答案。

　　在一線城市和二線城市，交通擁堵正在成為令人頭痛的難題�！奥穭傂尥�，就發(fā)現(xiàn)窄了，還要闊寬。”王小光把這種現(xiàn)象稱之為“面多了加水，水多了加面”，其實質(zhì)是沒有找到造成擁堵的癥結(jié)所在。

　　在他看來，道路建設(shè)趕不上人流、車流增速，原因在于不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)出了問題。他以北京天通苑為例說，這個400萬平方米的超級大盤將容納40萬人居住，其規(guī)模相當(dāng)于一個中等縣城的總?cè)丝�。但這個“縣城”的人卻要全部在另外幾個縣城工作，每天都要進行一次全城遷徙，其對交通道路的壓力可想而知。

　　“把商業(yè)區(qū)和生活區(qū)割裂，這種做法在國際上并不多�！蓖跣」庹f，恰恰相反，在美國、日本一些特大型城市，并沒有因為商業(yè)區(qū)和生活區(qū)的商業(yè)價值不同，就人為分開，而是將兩者融為一體。

　　在房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)中，王小光認為，高中低檔住宅比例不協(xié)調(diào)的問題應(yīng)該引起重視，“現(xiàn)在房價泡沫明顯，就與這個現(xiàn)象有關(guān)。”他的依據(jù)是，高中檔的商品類住宅供應(yīng)與廉租房等公房的供應(yīng)比例失調(diào)，前兩者明顯高于后者；而從需求來講，消費者最需要的是后者。

　　“金九銀十之后，最近出現(xiàn)了一個商品房和二手房銷售高潮。這實質(zhì)就是消費者對優(yōu)惠政策前景預(yù)期不明朗，從而產(chǎn)生了‘搶末班車’效應(yīng)。”王小光說，這對開發(fā)商來講，是個好事，很多樓盤一開盤就賣完了，對消費者來說，卻并不公平，但也沒有辦法�，F(xiàn)在，還有人批評說，年輕人一上班就想買房子，又貸款又“啃老”，太不懂事了�！拔艺J為，這與人的道德水平?jīng)]關(guān)系。如果這些年輕人預(yù)期十年之后還要再買高價商品房，還不如現(xiàn)在借錢買�！蓖跣」庹f:“這在經(jīng)濟上是劃算的。如果要改變預(yù)期，必須要改變目前這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)�！�

　　對于未來的發(fā)展，王小光告訴記者，他的信心“還是蠻足”的�！艾F(xiàn)在出現(xiàn)的問題，都是發(fā)展中的問題，應(yīng)該用發(fā)展的方法去解決�！蓖跣」庹f，解決的辦法，并不是要政府去把所有的難題都扛在自己的肩上，這不實際，也不經(jīng)濟，最好的辦法是采取政府主導(dǎo)、動員社會經(jīng)濟力量參與。

　　“從我們商會的會員情況來看，積極性還是很高的。我們曾在東五環(huán)邊上的一塊地兒，做過一個廉租房的項目，算是試驗田吧！”王小光最后說:“只要能把政府、企業(yè)和居民的關(guān)系理順，解決高房價這個難題就有了保障�！� （楊朝英）