2009年是上海樓市空前“繁榮”的一年，其中豪宅市場的表現(xiàn)更是突出。昨天，來自上海世聯(lián)的報告就顯示，今年前十月上海均價5萬元/平方米以上的豪宅的成交量同比均有100%以上的增長。但是，業(yè)內(nèi)人士也指出，投資需求助長下的上海豪宅價格已經(jīng)升至歷史新高，資產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險無法忽視。

　　據(jù)介紹，今年1-10月上海有成交記錄的住宅項目涉及1489個，其中成交均價超過5萬元/平方米的項目有39個；這些豪宅項目共成交1139套，比2008年同期增長143.3%，比2007年同期增長15.9%；成交面積313376平方米，比2008年同期增長105.2%，比2007年同期增長22.5%；成交均價為65106元/平米，比2008年同期增長4.5%，比2007 年同期增長44.2%。

　　“豪宅市場的火爆是有其深層次原因的。”上海世聯(lián)的分析師陳志鵬指出。如宏觀層面，國內(nèi)寬松的貨幣政策及國際經(jīng)濟(jì)的持續(xù)疲軟成為主要的助長原因。創(chuàng)天量的信貸投放量在拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也造成了通脹預(yù)期的上升，這使得資產(chǎn)保值增值需求大量增加。又如微觀層面，投資需求無疑是推高豪宅的主要力量。“在目前特殊的經(jīng)濟(jì)背景下，豪宅投資的資金來源大體可以分為兩類：專業(yè)的投資資金與非專業(yè)的投資資金。專業(yè)的投資資金是指專門、長期地活動在房地產(chǎn)行業(yè)的投資與投機(jī)資金，這類資金習(xí)慣于轉(zhuǎn)手賺差價，且是‘快進(jìn)快出’，其中包括國內(nèi)投資資金與國外投資資金。非專業(yè)的投資資金主要包括普通的富裕家庭與個人以及產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資的資金，他們主要看重房產(chǎn)長期的保值增值功能。”

　　另外，今年以來上海樓市的全面回暖也在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，開發(fā)商在資金充裕的情況下樂于拿地、不怕拿高價地，因此高價地、“地王”必然催生高端項目，否則將會無利可圖。

　　“雖然從長期來看，具備稀缺性和抗跌性特點的豪宅仍有升值潛力，但目前我們應(yīng)該看到，不管是公寓豪宅還是別墅豪宅，價格都已經(jīng)上升到了自2007年以來的最高點，資產(chǎn)價格泡沫或多或少已經(jīng)存在，上海豪宅短期的升值空間已大幅縮窄。另外，在繁榮的背后存在著更多的隱藏風(fēng)險，包括隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回升而面臨的加息與信貸收緊、房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的取消或到期、市場觀望與調(diào)整預(yù)期的不斷加深等，都會使得房產(chǎn)尤其是豪宅的購置成本、交易成本、持有成本上升，這可能會導(dǎo)致目前高價買入的房產(chǎn)短期內(nèi)面臨價格調(diào)整與無人接盤風(fēng)險并存的局面，從而使得短期內(nèi)豪宅投資的風(fēng)險加大。”陳志鵬認(rèn)為。