最近上海樓市熱鬧非凡，國內經濟全面走好，上海本地區域性利好信息也不斷涌現：南匯劃歸浦東新區構筑“大浦東”格局，“大虹橋”開發啟動，長江隧橋通車，迪士尼在滬項目塵埃落定，世博會明年即將召開……在此背景下，就連房貸優惠政策將在年底剎車這個不利消息也產生了短期“利好”效應。就這樣剛要進入傳統淡季的上海樓市，在一系列利好消息的刺激下重新催熱。

　　10月樓市一路攀升

　　據搜房網數據統計，10月商品房成交量30131套，共計成交面積285.7萬平方米，環比9月增幅17.8%；其中商品住宅(包含動遷以及配套商品房項目)成交量22887套，共計成交面積238.6萬平方米，環比上揚21%。10月商品房成交已經達到日均千余套水平，最后三周成交集中放量，單日商品房成交頻頻創新高，在10月28日達到最高點1603套。

　　自迪士尼確定落戶上海消息的一出，帶動周邊樓盤價格上揚，大浦東繼續擴大領頭羊的領先趨勢，成交量激增，商品住宅成交8727套，已逼近9千套，較9月翻了三番，遠遠高出位居第二的寶山區逾兩倍的成交量。

　　在成交量走勢一路上行的帶動下，成交均價繼續維持走穩，商品住宅10月成交均價1.68萬元。但10月整體供應環比回落，商品房供應較9月有所下降，環比萎縮19%，推出面積共計175萬平方米，商品住宅供應相應回落16%，全月供應商品住宅125萬平方米。

　　搜房網分析師張茜指出，房貸優惠政策年底結束的傳聞對整個10月上海房地產市場成交量的影響無疑是深遠的。

　　根據數據，09年8月上海房地產市場商品住宅供銷比為1.05比1，9月基本維持1比1的穩定狀態，10月供銷比則為0.98比1，在市場需求量旺盛的影響下，供應量稍顯不足，部分購房者迫于預算等資金問題，想趕“政策優惠末班車”，急于出手買房，促使整月樓市成交一路攀升。

　　迪士尼效應長期看好

　　迪士尼項目歷經十年艱苦談判，終獲國家有關部門核準。“迪士尼地塊”川沙新市鎮A08-03地塊，以11.9億元的天價被廈門國企-----象嶼置業奪得，264%的溢價水平超過了之前上海地王趙巷10號地塊的水平。14024元/平方米的樓板價已經超過川沙最貴樓盤的售價。

　　迪士尼項目落定和新地王的出現，必然導致樓市的短期過熱。據易居中國CRIC系統數據顯示，川沙板塊目前在售的項目中，普遍價格位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑達到14000元/平方米左右，較低的主力在售樓盤天和湖濱花園成交均價僅8600元/平方米左右。

　　剛剛拍出的川沙A08-03地塊的樓板價就達到14024元/平方米，比周邊最高檔的樓盤還要貴，比周邊普通樓盤的價格更是高出六成之多。

　　易居中國分析師薛建雄分析指出，該地塊總建筑面積84855平方米、容積率1.5，只能建成一個中型社區。從社區規模來看，很難通過一個項目的建設來改變區域的居住水平和生活配套。那么，開發商只能通過產品設計來提升產品層次和社區水平，以提高售價能力。從這點來看，該項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內就會出現泡沫。

　　另外，迪士尼的建設至少需要四年以上的時間，這也就意味著多數收益企業需要一段時間后才能體現。特別是迪士尼建設期間，周邊就是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好，但短期的陣痛是有一定代價的。

　　薛建雄認為，迪士尼地區的房價需要一段較長時間的調整，才能進入區域發展應有的理性房價。迪士尼建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業的繁榮，商業服務帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發展與完善。但一個區域過快發展的過程中，必然會遇到各種問題而導致周邊房價的起伏，對此市場應該有足夠的認識。

　　中心城區房價上漲

　　克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天指出，在相對寬松的政策環境下，對于樓市的判斷依據主要來自于經濟是否穩定、供應市場到位和價格是否理性三方面因素的考量。

　　首先2010年經濟環境將較09年將有進一步改善，投資、消費、出口的三駕馬車有望并駕齊驅，同時,史無前例的信貸投放也帶來了通貨膨脹的強烈預期，這將加重2010年民眾對通貨膨脹的預期和擔憂，投資者對房地產等保值性較好的資產需求將增加，可能帶來明年市場成交中投資性購房比例上升,而市中心房產則為不錯的選擇。

　　其次是隨著房產持續熱銷和房價的快速上漲，開發企業紛紛加快了建設進度，預計2010年市場供應量將出現一定的增長。供應上升的趨勢在09年四季度已經有所體現。

　　依照陳嘯天的判斷，明年一線城市的價格依然偏高，下調可能性不大，市場需求小幅下滑,供應有所增長，受此影響預計房價將以穩中有升走勢為主，漲幅將明顯小于09年。具體到項目來看，城市外圍項目由于市場競爭壓力可能出現下跌，而城區內仍面臨供應不足的問題，房價繼續上漲的概率較高。

　　就一線以外其他城市而言，商品住宅的價格并未出現明顯的大起大落，走勢較為平穩。對于2010年的房地產市場來講，只要政策環境不變，月度成交量走勢保持穩定的話，市場價格不會出現明顯的下調。

　　房源仍然相對緊張

　　根據業內人士分析，在一般情況下，市場存量低于過去三個月的銷售量，就會出現到處排隊的現象。

　　據易居中國的統計數據，目前寶山可售的一手商品住宅僅2785套，而10月份寶山就成交了2339套房源，過去三個月更是成交了6085套房源。這就使得寶山近期常出現排隊搶購的情況，被媒體稱為“無房可售”。楊浦目前可售的房源僅349套，過去三個月成交了788套房源。實際上，楊浦過去12個月里的月平均成交量在300套左右，其中多數月份的成交量在400套以上。但是，隨著楊浦市場上可售的房源越來越少，楊浦的成交量也在大幅下降。

　　到目前為止，全市可售的一手商品住宅也僅506萬平方米，過去三個月的成交量為464萬平方米。從這個數據上看，整個上海都處房源緊張的狀態，這也是樓市一受到利好消息帶動，就會出現排隊搶購、價格上漲過快的原因之一。

　　實際上，盧灣和崇明兩個區縣的可售房源分別只有148和142套，是房源最為緊張的區縣，而黃浦、長寧、虹口、楊浦等幾個區的可售房源也都不足500套，相對比較緊張。

　　薛建雄分析說，至今年以來，除了9月份的供應量達到149.78萬平方米，與150.02萬平方米的成交量比較接近外，其余月份的供需關系都比較緊張。今年以來的持續供不應求，導致了房價在4月份之后開始出現上漲，8、9月的供需缺口相對較小，市場壓力有所緩解，房價上漲的趨勢也有所緩解。但是到了10月份，供應量大幅下滑到129萬平方米，而成交量還是保持在150萬平方米的高位，導致了房價的重新上漲。

　　雖然11月已經有超過60個的樓盤預期會上市或推出新房源，但是各種利好消息不斷加重了開發商加價和惜售的心里，也提升了購房者對房價的預期。因此，最終的供應量很難達到8、9月的高峰水平，而成交量不太可能有大幅的下滑。那么，11月樓市的供需關系可能還會比較緊張，房價上漲的壓力也還會比較大。

　　薛建雄認為，馬上就要進入低迷的冬季樓市了，去年出臺的各種刺激政策也可能在經濟普遍向好的情況下被取消，因此冬季之后緊張的供需關系有望得到緩解，房價上漲的壓力也會有所減輕。