錢袋子裝得滿滿的，“倉(cāng)庫(kù)”里的土地也不少——這就是不少開發(fā)商如今的真實(shí)寫照。不可否認(rèn)，銷量攀升使開發(fā)商資金鏈得到緩解，然而他們?cè)诿鎸?duì)樓市調(diào)整時(shí)“底氣十足”的原因不止于此。搜房網(wǎng)日前發(fā)布的《2009中國(guó)房企融資調(diào)查》報(bào)告顯示，截至11月6日，全國(guó)61家房企融資總額約為4000億元，其中銀行授信額度約為2420億元，占比達(dá)到了60.5%。

　　房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順利

　　縱橫地產(chǎn)總經(jīng)理張良表示，年初以來全國(guó)樓市經(jīng)歷了“小陽春”“艷陽天”，市場(chǎng)庫(kù)存被大量消耗。“不少房企需要增加土地儲(chǔ)備，授信成為重要融資途徑。”張良說，“房企和銀行達(dá)成授信協(xié)議后，只要項(xiàng)目符合貸款條件，資金基本就可以落實(shí)下來，授信實(shí)際上是銀行給房企開出的有條件支票。”據(jù)了解，授信只是一個(gè)額度上限，房企獲得的授信額度并不等于貸款額度。

　　授信資金原則上不能直接用于拿地，但業(yè)內(nèi)人士表示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取授信意在儲(chǔ)備土地，為未來積蓄資本。“有了授信做后盾，開發(fā)商再拿地時(shí)心里便有了底。”該業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商可以將銷售回款用來儲(chǔ)備土地，然后用項(xiàng)目作抵押，得到授信資金再用于項(xiàng)目的工程建設(shè)。通過這一過程，房企可順利實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。

　　房?jī)r(jià)上漲預(yù)期升溫

　　搜房網(wǎng)報(bào)告顯示，融資總額位列前15名的房企融資總額超過3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。從銀行授信來看，融資額度前10名的房企獲得的授信總額為2419億元，幾乎占61家房企授信總額的100%。其中，融資總額第一的萬科今年實(shí)現(xiàn)銀行授信500億元，增發(fā)資金112億元，融資總額為612億元。據(jù)了解，融資額度集中的15家房企中有9家具國(guó)資背景，其中排名第二的綠地、第三的金地集團(tuán)融資均超440億元，具地方國(guó)資背景的泛海建設(shè)融資也超200億元。

　　資金為何越來越向大型房企集中？中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰表示，這一方面是因?yàn)榇笮头科笤谄放啤⒁?guī)模、銷售和回款方面優(yōu)勢(shì)明顯，銀行授信的風(fēng)險(xiǎn)和控制成本較低；另一方面，授信被綁在具體項(xiàng)目上，資金的落地需要項(xiàng)目單獨(dú)申請(qǐng)，而銀行選擇貸款項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)無非是風(fēng)險(xiǎn)低、回款穩(wěn)定。“大型房企在選擇優(yōu)質(zhì)地塊方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)方面更具系統(tǒng)性，總部的信用也有保障，資金向大型房企集中成為自然而然的事。”

　　和大型房企融資相比，購(gòu)房者更關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)。年初以來，不少城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，10月市內(nèi)六區(qū)新房成交均價(jià)比1月上漲了34%。對(duì)此，河北區(qū)某樓盤開發(fā)商表示，在資金雄厚的大型房企推動(dòng)下，近來全國(guó)各地地王頻現(xiàn)、地價(jià)躥升。“在這些地王的帶動(dòng)下，未來房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。”開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，“如果大型房企因看好房?jī)r(jià)走勢(shì)而傾向于上市融資以增加土地儲(chǔ)備，而資本市場(chǎng)又認(rèn)同這種傾向，未來中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定還是漲聲一片。”

　　授信風(fēng)險(xiǎn)綁住銀行

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“盡管貸款只是授信的一部分，但是高額授信增加了銀行對(duì)房企的貸款。瘋狂拿地看似風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商身上，其實(shí)從某種程度而言，風(fēng)險(xiǎn)由房企和銀行共同分擔(dān)。”

　　本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究委員會(huì)主任委員劉玉錄表示，開發(fā)商獲得銀行資金支持后，一方面有了不降價(jià)的底氣；另一方面將資金用于炒地，銀行會(huì)更加看好樓市發(fā)展，更希望為大開發(fā)商提供融資。不過，劉玉錄認(rèn)為：“房?jī)r(jià)不會(huì)一直這樣大幅上漲，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行，市場(chǎng)走向資不抵債，銀行也將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”

    記者 許佳 姚華 戴宜衡