“新嫁娘”川沙新市鎮A08-03地塊折合樓板價高達1.4萬元/平方米，意味著最終建成的樓盤單價可能接近每平方米2萬元。

　　迪士尼尚未開建，周邊地塊已提前升溫。“迪士尼項目離我們小區19公里，開車20分鐘左右。對我們小區有影響嗎？”這是記者在焦點房產網看到的熱門帖標題。現在，所有和川沙沾上一點邊的業主已開始關注自家房產的未來。

　　住宅飆價或已透支

　　受益于迪士尼項目落戶川沙的消息，川沙，這個目前還沒有地鐵直達、離上海市中心有兩個多小時車程的郊區小鎮，房價已經從2004年初每平方米3000多元一路飆升至當前1.4萬元左右。

　　數據顯示，川沙板塊商品住宅成交均價2005年至2009年短短5年內累計漲幅達到48.2%。

　　同時，“迪士尼概念”也滲透到二手房領域。安居客數據顯示，具備“迪士尼概念”的二手房房價今年3月至10月漲了30%。

　　“從住宅市場看，與奧運及世博的短期效應不同，迪士尼落戶，周邊配套必將逐步成熟，對當地住宅市場將產生長期利好作用。”戴德梁行綜合住宅服務華東區主管伍惠敏表示。

　　不過，伍惠敏從另一個角度分析，目前受此利好消息影響，當地房價已在高位，或已透支未來溢價空間。同時，這一概念僅對川沙地區的住宅產生影響，并不會由此而推高整個上海市的房價。微觀來看，該地區也有可能會因游客太多，導致交通負擔過重，反而間接影響住宅成交。

　　商業地產獲利最豐

　　SOHO中國董事長潘石屹更是看淡“迪士尼概念”。他認為“迪士尼概念”對周邊商業地產的價值提升究竟有多大很不確定，“或許遠不如一個交通樞紐中心建立對周邊物業價值的提升”。潘石屹舉例，法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產開發熱。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“迪士尼概念”對樓市肯定會產生正面影響。這一巨大娛樂項目的導入，將使周邊產業格局產生聚積效應，從而帶動人口、消費增長，使川沙區域房地產需求增加，檔次提高。同時，由于游客流量巨大，周邊旅游的配套產業如酒店業、餐飲業等將升級，從而刺激商業地產的發展。此外，隨著周邊市政配套的完善，以及居住環境的改善，會促進區域住宅市場的發展，另外由于此區域就業人群的顯著增加，也會導致住宅需求的增加。

　　但楊紅旭也指出，“迪士尼概念”對商業地產的利好大于住宅。他指出，迪士尼項目將吸引大量的高端消費人群，這些人群只具有商業消費價值，而不會對當地住宅市場形成直接促進，“對高端住宅項目甚至會有負面影響。但對于普通住宅項目，屬利好消息”。