外資重回一線城市

　　就在國(guó)企大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，外資機(jī)構(gòu)投資的焦點(diǎn)正從二線城市重回一線城市。

　　國(guó)際知名的物業(yè)咨詢公司——戴德梁行中國(guó)行政總裁張國(guó)正近日接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)，由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性，今年以來(lái)，北京、上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地再次受到外資機(jī)構(gòu)的青睞。

　　今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達(dá)60億元、35億元和7億元，外資機(jī)構(gòu)在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現(xiàn)下降。而過(guò)去被認(rèn)為是外資機(jī)構(gòu)投資熱點(diǎn)的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個(gè)城市中，僅有重慶在今年上半年外資機(jī)構(gòu)大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。

　　張國(guó)正告訴本刊記者，由于中國(guó)內(nèi)地一些地方近期實(shí)行了簡(jiǎn)化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策，外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資正呈普遍回升勢(shì)頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開(kāi)發(fā)商，以及漢斯、西蒙地產(chǎn)、普洛斯集團(tuán)、鐵獅門等歐美開(kāi)發(fā)商。

　　今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地資金超過(guò)1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項(xiàng)目成為外資在一線城市的投資新熱點(diǎn)，其中住宅和城市綜合體項(xiàng)目占了外資份額的88%。

　　“松綁”外資是否可行

　　近年來(lái)，我國(guó)對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)采取諸多限制措施。2006年7月，國(guó)家六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》；2007年5月，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，同年底，商務(wù)部在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中取消了鼓勵(lì)外商投資“普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)”類別，同時(shí)新增“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”為限制類等；但今年以來(lái)，有關(guān)部門將對(duì)外商投資房地產(chǎn)“松綁”的傳聞不絕于耳。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)等認(rèn)為，當(dāng)前，內(nèi)地房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因，是內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數(shù)境外房地產(chǎn)投機(jī)者之間的博弈。因此，境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不容忽視。

　　近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)門檻不斷提高，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)向更多地爭(zhēng)取外資，尋找私募資金來(lái)擴(kuò)大與補(bǔ)充企業(yè)的盤子。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資進(jìn)行了限制，等于堵住了房地產(chǎn)企業(yè)“聯(lián)外”的去路，因此房地產(chǎn)企業(yè)普遍不看好“限外”政策。

　　過(guò)去外資很少直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項(xiàng)目收購(gòu)、產(chǎn)品買賣的方式，造成外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀相比，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率將促使更多的外資機(jī)構(gòu)、更大數(shù)額的外資進(jìn)入。

　　隨著人民幣進(jìn)一步升值，國(guó)際熱錢通過(guò)各種途徑和渠道擠入中國(guó)市場(chǎng)，目前無(wú)論在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一手房交易市場(chǎng)，還是在二手房市場(chǎng)，已頻頻出現(xiàn)外資整體收購(gòu)及兼并的信息。大量國(guó)際游資通過(guò)地下錢莊等非法渠道進(jìn)入中國(guó)股市、樓市，不僅對(duì)于日益飆升的房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用，還直接危及國(guó)內(nèi)的金融安全。

　　加強(qiáng)外資監(jiān)管

　　“現(xiàn)在內(nèi)地房?jī)r(jià)仍處在非正常上漲通道，已給進(jìn)來(lái)的外資帶來(lái)了超乎意外的好處，可以預(yù)見(jiàn)的是，國(guó)外的游資會(huì)繼續(xù)一撥一撥地潛入我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目如需進(jìn)一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來(lái)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何，還需時(shí)日檢驗(yàn)。”

　　外資由于財(cái)力雄厚，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，在與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng)，幾乎成了近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。華東師范大學(xué)國(guó)際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展學(xué)院的余南平教授認(rèn)為：“目前必須限制外資進(jìn)入，讓他們只能投資企業(yè)，不能投資房地產(chǎn)。”

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國(guó)家要考慮適時(shí)開(kāi)征土地增值稅和出臺(tái)更為嚴(yán)密的房地產(chǎn)領(lǐng)域“限外”政策。如果從嚴(yán)實(shí)行，對(duì)高漲的房?jī)r(jià)可以起到抑制作用。(記者葉鋒張曉勝)