10月23日,香港金融管理局宣布,價值2000萬港元以上的住宅物業按揭上限由七成收緊至六成。按照調整后的規定,價值2000萬港元或以上的住宅物業,將會實施六成按揭成數上限。至于樓價低于2000萬港元的物業,則繼續沿用七成按揭上限,但實際貸款額最高不超過1200百萬港元。

　　在這個政策的背后,是香港豪宅房價的一路高漲,其中最高價竟達每平方米逾70萬元人民幣。事實上,在今年深圳的市場上,豪宅一直是帶動房價的最大因素,從年初豪宅紛紛入市到目前全市成交均價超過2萬元,在深圳豪宅價格不斷被刷新的同時,也不斷推動著成交均價的上漲。

　　深圳豪宅市場較平緩

　　業內有觀點稱內地買家成為左右香港豪宅價格的主力軍,同時也伴隨著各地炒賣資金的追逐。香港對豪宅信貸的收緊,會否造成熱錢回流深圳的豪宅市場,中原地產市場部總監王世界認為可能性不會很大,目前最要關注的是國家對金融政策的一些調整動作。

　　豪宅因為相對稀缺等原因而具有保值功能,成為投資者青睞的對象。自從2006年國家實行“90/70”政策以來,深圳對住房結構的調整力度較大,90平方米以下的住宅項目基本占市場總供應的70%,豪宅項目比較稀缺。

　　從2009年初開始的新一輪房價快速上漲中,豪宅一直是房地產市場的領跑者。如三季度南山區以17396元/平方米的成交均價位居各區第一,環比漲幅最大,高達18.88%,其主要原因為南山區華僑城片區、深圳灣區、蛇口片區等高端物業成交活躍,帶動該區整體均價大幅上漲。

　　另外,鹽田區三季度成交均價為14147元/平方米,環比二季度上漲16.46%,主要是因大小梅沙的豪宅物業成交比例增大,拉高了該區三季度的成交均價。其余4區在三季度的成交均價也有所上漲,環比漲幅均在4—10個百分點之間。

　　世華地產市場部總監肖小平稱,目前大多數購房者開始考慮降低豪宅持有成本,而帶有裝修的豪宅和優質豪宅上升趨勢明顯。

　　深圳豪宅的購買力不減,如果投資在香港受阻,投資者會否轉向深圳?王世界認為,豪宅被很多投資者當成保值和增值的手段,在深圳市場上豪宅的投資者比較負責,有高收入居民、投資機構和短期資金、外來資金等。應該說深圳的豪宅市場到了一個比較平緩的階段,投資香港的資金回流的影響不會很大。

　　未來樓市仍將兩極分化

　　香港豪宅信貸限制很快起到作用,隔日香港股市地產股應聲下跌,信和置業和新世界地產登上昨日港股藍籌股跌幅榜前兩位,分別下挫4.64%和4.33%。

　　香港浸會大學經濟系副教授巫伯雄認為,目前香港中低價的私人住宅并未見泡沫產生,政府只要控制好豪宅價格,維持住宅土地出售的節奏,即可讓香港整體樓市保持平穩。

　　王世界認為,豪宅市場是一個投資市場,政府其實沒有必要干預太多。他建議,豪宅投資者更應該關注的是最近國家會不會對金融有一些調整。“近期世界各地很多國家的央行對金融政策都有大幅調整,中國在今年年底或者明年年初是否作出政策調整,可能得看現在的一些市場表現”。

　　在日前中原地產10月發布會上,深圳中原董事總經理李耀智在分析目前深圳的投資資金回報率下降時稱,租金回報率對豪宅市場并無影響,“大家都知道其實豪宅的投資回報率一直不是吸引客戶買房的理由,深圳很多豪宅的客戶也沒有準備出租,同時從租客來說,他們也不愿意拿幾萬元租一套房。所以說深圳的豪宅還是值得關注的,租金沒有跟著房價去升反而會對豪宅的影響會比較小一點”。

　　他認為,未來的樓市仍將兩極分化。“在豪宅方面會持續升溫,深圳擁有豪宅的機緣因素越來越少,包括有山有海,我們看到最近開發的一些樓盤的自然資源越來越少。另外,很多客戶看好深圳的經濟發展。”而在普通樓方面,房價遠遠大于租金的升幅,不排除有一些普通樓會受到一些壓力,價錢也許會受到制約。

　　記者 蘇妮