香港地產(chǎn)發(fā)展商恒基兆業(yè)日前證實，香港干德道天匯68樓A室被一內(nèi)地買家以4.3億多港元買走，每平方英尺(約合0.093平方米)的價格近7.13萬港元。

　　香港媒體稱，這一單價超過了英國倫敦海德公園一號頂樓單位所保持的紀錄，成為全球最貴的分層住宅單位平方英尺價格。

　　無獨有偶，野村證券日前發(fā)布的一份報告說，該行調(diào)查了香港25個屋苑共625宗交易，涉及金額達80億港元，發(fā)現(xiàn)其中內(nèi)地買家占11%，而扣除23%的企業(yè)買家后，內(nèi)地客占個人買家的比例達到15%。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，買家需求主要集中在市區(qū)的新大型豪宅，其中內(nèi)地買家占1000萬港元以上住宅的需求達21%。

　　個別豪宅成交價未必具有代表性，但數(shù)個超高成交價連續(xù)出現(xiàn)，甚至超過了1997年香港樓市峰值，很快成為香港各界關(guān)注的焦點。本地分析人士指出，以豪宅為代表的香港房產(chǎn)價格持續(xù)攀升，最近一個月表現(xiàn)最為明顯，這與偏緊的供求關(guān)系、超低的利率水平、合理的供樓負擔(平均供樓金額占家庭月收入比例低于35%)等不無關(guān)系，而內(nèi)地及海外資金大量涌入樓市則是不容忽視的一個促進因素。

　　中銀香港經(jīng)濟研究員應堅在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時指出，內(nèi)地資金在香港樓市已形成一定購買力，豪宅市場受益更大；但普通住宅仍以本地用家為主，內(nèi)地資金的影響力尚未形成。

　　據(jù)應堅介紹，內(nèi)地投資者主要分兩類，一類看中香港樓市較高的投資回報率，以買入中低價樓為主；另一類則為投資移民，以購買“豪宅”為主。今年內(nèi)地投資者積極參與香港樓市，并集中投資新界(特別是與內(nèi)地接駁的交通網(wǎng)沿線)一些大型樓盤。

　　應堅說，自去年初以來，特別是近幾個月，內(nèi)地投資者頻繁現(xiàn)身香港一些新盤售樓處，其簽下合約在全部成交量中所占比重迅速提高。從國慶“黃金周”新盤成交情況看，火炭御龍山及沙田富甲天下等新盤售予內(nèi)地客的比重達30%至35%。上半年其他一些新推出的豪宅也被內(nèi)地客大舉買入，如港鐵九龍站天璽及君臨天下、紅磡海濱南岸、尖沙咀名鑄、大角咀海桃灣及亮賢居、上水御景峰、天水圍柏慧豪廷、元朗翹翠峰和將軍澳領(lǐng)都等。

　　盡管迄今沒有一項有關(guān)內(nèi)地客投資香港地產(chǎn)的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但一些地產(chǎn)代理商以各自的數(shù)據(jù)作出估算或進行市場調(diào)查，基本上能反映出內(nèi)地資金規(guī)模及內(nèi)地客投資特點。據(jù)香港置業(yè)透露，受金融海嘯影響，內(nèi)地客進入香港樓市比率一度從去年第二季度的3.82%降至第三季度的1.87%，但今年第二季度已回升至4.46%。中原地產(chǎn)表示，今年第二季度內(nèi)地客在港購房個案中，購買1000萬港元以上住宅的占40%，從而推高了單宗物業(yè)成交金額。

　　香港房地產(chǎn)界人士認為，人民幣對港元升值，吸引了內(nèi)地資金大量涌入香港，而豪宅的租金回報率一向較高，對內(nèi)地投資者而言是一個不錯的選擇。

　　應堅表示，香港的地產(chǎn)發(fā)展商及代理商相當重視內(nèi)地客這股新購買力，新推樓盤時均調(diào)整銷售策略，例如到內(nèi)地主要城市進行路演、組織內(nèi)地看樓團、專門為內(nèi)地客預留住宅單位等。據(jù)他透露，香港一家地產(chǎn)代理商今年上半年舉辦了7次內(nèi)地客赴港考察團，由于效果不錯，決定從第三季度開始每月舉辦兩三次內(nèi)地客赴港考察活動。

　　內(nèi)地資金涌入對香港樓價上漲有推動作用，香港各界關(guān)切的問題是內(nèi)地資金的推動力到底有多大？

　　根據(jù)香港地產(chǎn)代理商的估計，內(nèi)地資金約占香港住宅全部成交金額的5%至10%，若以去年住宅成交金額3400億港元計算，內(nèi)地投資金額為170億至340億港元，已形成一定購買力。

　　不過，大多數(shù)市場人士認為，內(nèi)地資金使香港豪宅市場最為受益。中原地產(chǎn)主席施永青以該公司業(yè)務額推算，近期內(nèi)地客占香港豪宅市場30%至40%客源，但僅占普通住宅10%的客源。

　　內(nèi)地資金未來的潛力似乎更為驚人。國際地產(chǎn)咨詢公司高力國際表示，未來內(nèi)地客將成為支撐香港豪宅市場的主力之一，所占比例將從目前的20%至30%升至50%。

　　豪宅拉動香港房地產(chǎn)價格整體上行，不僅令一些當?shù)胤治鰴C構(gòu)大呼泡沫來了，而且也引起了特區(qū)政府的關(guān)注。

　　香港經(jīng)濟學家關(guān)焯照認為，豪宅市場已出現(xiàn)不切實際的高價成交，而豪宅市場的泡沫將蔓延至中小型住宅。印度富商夏利里拉家族成員DavidHarilela對香港媒體表示，香港豪宅價格飆升，樓市已出現(xiàn)泡沫。

　　野村證券日前發(fā)表的香港樓市報告也稱，資金充裕、住宅供應少、外部需求強勁及按揭放貸活躍等因素，均為香港形成另一輪樓市泡沫營造“理想環(huán)境”，相信樓市泡沫很快便會出現(xiàn)，而內(nèi)地及海外買家對香港住宅的需求將決定即將來臨的樓市泡沫的規(guī)模及時間。

　　香港特區(qū)行政長官曾蔭權(quán)15日出席特區(qū)立法會答問大會時表示，現(xiàn)時中產(chǎn)樓價與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見到一個明顯的泡沫”。他強調(diào)會密切監(jiān)察樓市，留意豪宅以“天價”成交會否有“傳染性”，而啟動“優(yōu)化土地供應計劃”必須是地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫之時。曾蔭權(quán)當天還在傳媒吹風會上透露，在施政報告中特別提及樓價，就是要表明特區(qū)政府很關(guān)注這一問題，而且留有后著。

　　為配合特區(qū)政府施政，擁有大量可發(fā)展土地的香港鐵路及市區(qū)重建局日前均表示，會按市場需要及實際情況靈活批出土地，彈性增加供應。特區(qū)政府發(fā)展局局長林鄭月娥也表示，土地安排不會依循單一指標，不排除有任何新措施或任何優(yōu)化安排。( 高云崗 )