廣州樓市自今年春季復(fù)蘇以來，樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升。今年“黃金周”盡管交投清淡，但中心區(qū)單價(jià)已突破歷史高位。

　　黃金周廣州一些發(fā)展商自報(bào)的成交額少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億，紛紛聲稱“跑贏大市”。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析，國(guó)慶黃金周期間全市成交均價(jià)約在11500元/平方米左右，中心六區(qū)的成交均價(jià)可能會(huì)超過14000元/平方米，已經(jīng)將樓市最瘋狂的2007年10月成交均價(jià)每平方米12566元的數(shù)據(jù)拋諸身后。

　　量減價(jià)升，廣州今年黃金周樓市的表現(xiàn)令四季度走勢(shì)更加撲朔迷離。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓市10月份的表現(xiàn)比較關(guān)鍵，如果10月份呈量?jī)r(jià)齊跌的局面，意味著樓市拐點(diǎn)如期來臨，樓市的羊群效應(yīng)可能導(dǎo)致一家開發(fā)商率先祭起降價(jià)的大旗，接著大家競(jìng)相降價(jià)。如果10月份仍然是有價(jià)無量，那意味博弈的雙方仍呈膠著狀態(tài)。　

　　四季度供應(yīng)仍然充足

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，一批貨量較大的項(xiàng)目均延遲至10月中旬或11月開盤，再加上部分在售項(xiàng)目新貨的押后，估計(jì)今年后兩個(gè)月廣州全市的新增供應(yīng)將約有6000套。同時(shí)，合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶黃金周期間，全市2.5萬套在售貨量中，約8700套具備銷售條件的新貨未在黃金周期間公開發(fā)售，這部分貨量也將留待年底。

　　新盤分布不均是年底樓市供應(yīng)的一個(gè)主要特點(diǎn)，在各區(qū)中，海珠區(qū)、白云區(qū)(金沙洲除外)幾乎沒有新盤能在國(guó)慶后再推出，番禺區(qū)、天河區(qū)的新供貨量也偏少，但荔灣區(qū)、越秀區(qū)的新盤新貨則明顯增加。同時(shí)，市中心樓盤戶型有向大發(fā)展的趨勢(shì)，200萬元以上豪宅比例的增加也是年底樓市的一個(gè)特點(diǎn)。據(jù)了解，在9月份，總價(jià)200萬元以上的單位成交面積達(dá)到21.2平方米，占整體成交量的24%，而今年的5-8月，該比例只為17%。

　　樓價(jià)易漲難跌

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前廣州的樓市呈易漲難跌的態(tài)勢(shì)，在沒有明顯利空政策出臺(tái)的情況下，博弈的天平暫時(shí)傾向開發(fā)商。從政策上看，前期聲勢(shì)頗大的二套房貸收緊，看來對(duì)市場(chǎng)影響甚微。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群明確表示政府不會(huì)出政策打壓樓市。從市場(chǎng)上看，這個(gè)黃金周其實(shí)是由改善型買家主導(dǎo)，而非投資型買家，這說明廣州樓市的泡沫尚在可接受的范圍內(nèi)。而開發(fā)商方面，正所謂不缺錢不降價(jià)，甚至可以“以價(jià)補(bǔ)量”。而且，樓價(jià)從年初漲到現(xiàn)在，盼降價(jià)的買家只等到越來越高的價(jià)格，自住型買家看著等不到頭也得出手了。

　　國(guó)金證券行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，目前廣州樓市呈價(jià)漲量縮的格局乃正常現(xiàn)象，經(jīng)歷了半年左右的量?jī)r(jià)齊升，成交量下降是必然，畢竟市場(chǎng)的剛性需求和購(gòu)買力有限度。在價(jià)格漲到一定程度后，無論是自住還是投資，購(gòu)房者都會(huì)有所期待，從而出現(xiàn)新一輪觀望周期，但拐點(diǎn)不會(huì)很快出現(xiàn)。至少年內(nèi)不會(huì)有太大的調(diào)整。

　　國(guó)信證券行業(yè)分析師方焱表示，成交量暫時(shí)萎縮不可怕，等相關(guān)政策明朗，觀望情緒結(jié)束，量能就會(huì)再次釋放，目前中國(guó)正處于城市化的推進(jìn)過程中，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中心城市的樓價(jià)出現(xiàn)暴跌可能性不大。政策面到年底也不會(huì)有大的改變。最近決策層不斷強(qiáng)調(diào)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策等不會(huì)改變，央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平，多少都是在給經(jīng)濟(jì)打氣，穩(wěn)定大家的預(yù)期。房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，如果即刻改變相關(guān)政策，效應(yīng)不單單是調(diào)整房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)也可能要付出較大的代價(jià)。目前經(jīng)濟(jì)并沒有完全企穩(wěn)，調(diào)整房地產(chǎn)政策不是最好時(shí)機(jī)。

　　誰先降價(jià)誰受益

　　也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)下一步樓市走勢(shì)持異議。廣州資深地產(chǎn)專家學(xué)者韓世同認(rèn)為，眼下廣州樓市主要由投資型買家主導(dǎo)，改善型買家為輔，前者見利而動(dòng)，價(jià)高利少自然收手，后者則買少見少。

　　“投資型買家一旦收手，樓市將嚴(yán)重萎縮。”韓世同稱，現(xiàn)在廣州樓市隱藏著很多危險(xiǎn)，已形成一個(gè)較大的“堰塞湖”。而這個(gè)樓市“堰塞湖”在成交量跌至低谷的時(shí)候，必須通過降價(jià)來疏導(dǎo)、排除。后黃金周時(shí)代一旦出現(xiàn)價(jià)量齊跌，意味拐點(diǎn)到來。拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)將取決于政策的變化，等到出口形勢(shì)完全好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)基本面獲得平滑過渡，樓市累積泡沫招致百姓怨言，政府可能再度出手調(diào)控樓市，2007年底急轉(zhuǎn)直下的狀況完全可能重演，而且與2007年一樣，開發(fā)商誰先降價(jià)誰先得益，大開發(fā)商會(huì)否像以前一樣率先發(fā)起價(jià)格戰(zhàn)值得關(guān)注。

　　廣州的地產(chǎn)營(yíng)銷專家陳真誠(chéng)談到，廣州樓市盡管成交量拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但房?jī)r(jià)一時(shí)半會(huì)不會(huì)步入下降通道，目前來看，還沒有形成真正市場(chǎng)意義上的拐點(diǎn)。對(duì)于后黃金周廣州樓市，至少在第四季度，房?jī)r(jià)或?qū)⑿》�上漲，但成交量將繼續(xù)萎縮，形成“有價(jià)無市”局面。如果政府短期內(nèi)不出臺(tái)有效調(diào)控房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，比如開征物業(yè)稅，那么就可能要等政府加息或加息預(yù)期形成之后，房?jī)r(jià)才會(huì)真正下降，從而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。可以預(yù)期的是，一旦真實(shí)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)就可能重回調(diào)整通道。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可能在年底或明年一季度，即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年中加息，也很可能會(huì)形成對(duì)市場(chǎng)具有影響力的加息預(yù)期。從這個(gè)意義上說，市場(chǎng)的先知先覺者將會(huì)率先降價(jià)求售堅(jiān)持現(xiàn)金為王的策略平穩(wěn)度過難關(guān)。