“金九”不見昔日景象，“銀十”開局略顯秋涼，樓市第四季度究竟何去何從？

　　十月本市新開盤項目超過61個，環(huán)比上月增長兩成，專家認(rèn)為成交放緩在所難免。

　　□本報地產(chǎn)評論員 房蓉

　　困擾業(yè)界多時的“房荒”，出現(xiàn)戲劇性的逆轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)本報綜合多家房產(chǎn)研究機構(gòu)信息統(tǒng)計顯示：截至9月30日，10月本市新開盤項目超過61個，環(huán)比上月增長兩成。

　　值得一提的是，純新盤的上市量超過總數(shù)的四分之一，這為近期少有現(xiàn)象。諸如錦繡華都、恒盛湖畔豪庭、新弘國際城、日月光水岸花園等均為首次亮相。但業(yè)內(nèi)人士卻一片看空，許多專家表示：“量漲價不跌會繼續(xù)抑制不少剛性需求的釋放，成交放緩在所難免。”

　　新推小戶型超六成

　　“由于上半年集中施工帶來的供應(yīng)潮，使得上海第四季度的新房供應(yīng)都保持在相對充足水平，其中小戶型產(chǎn)品尤為突出。”資深分析師薛建雄感嘆：上海樓市終于在本年度最后三個月回歸平民，給廣大的剛需購房者止渴。

　　根據(jù)研究機構(gòu)提供的開盤資料，在55個新推公寓項目中，有著90平方米以下房源的樓盤達(dá)30個之多，其中不乏純小戶型社區(qū)。保利家園二期近期推出400多戶建筑面積68-88平方米的一房、二房。藝泰安邦新一期房源已于10月2日開盤，主力面積在59平方米到90平方米之間。同一天，中銳龍灣1號最新一期房源新推均為88平方米的小三房。鑫苑國際城市花園將于10月中下旬推出300余套兩房為主的前期熱銷小戶型，現(xiàn)已開始會員卡辦理當(dāng)中。榮域二期房源預(yù)計將于10月中下旬推出，房源仍舊以90平方米左右的兩房為主。此外，中大九里德三期、萬科花園小城、保利葉上海、新弘國際城、東方帕堤歐、佳兆業(yè)·珊瑚灣等也扎堆去趕這波“剛需”潮。

　　事實上，中低價位、常規(guī)戶型受買方青睞已在假日樓市中得以體現(xiàn)。上海臺慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月黃金周期間，120萬元以下一手住宅成交660套，占總成交量的60%，從面積來看，黃金周期間購買70-90平方米住宅占最大比例，為36%，其次為90-110平方米住宅，占31%。

　　房價過高，供求矛盾交惡

　　來自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間，全市商品住宅成交量僅為1977套，供求比為1.59：1。而今年“五一”供求比為1.29：1。對此，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿評價到：“供求雙方的矛盾越來越明顯。這種矛盾不僅體現(xiàn)在供應(yīng)量和成交量的萎縮，還體現(xiàn)在供求比的不平衡上。”

　　供求比是評價市場走勢的重要數(shù)據(jù)，樓市的成交萎縮不是由于供應(yīng)量的不足造成的，價格的上漲是造成成交萎縮的重要因素。施宏睿表示：“年初至今成交均價整體漲幅達(dá)到48%。這對于一直以剛性需求為基本支撐點的上海樓市來說確實需要一段時間來消化價格的漲幅。”

　　不吝營銷，開發(fā)商慎言降價

　　盡管專家指出房價居高不下是影響買房人出手的重要因素。但“慎言降價”依然是開發(fā)商的主基調(diào)。

　　以房展會上的表現(xiàn)為例，外環(huán)以內(nèi)的樓盤幾乎沒有任何優(yōu)惠方面，外郊環(huán)、郊環(huán)外的樓盤優(yōu)惠幅度也僅僅是1萬元或者是房價1%左右。一些出現(xiàn)“地王”的區(qū)域，周邊房價還會有所上漲，不過新盤較為集中的區(qū)域打折促銷的力度可能會有所加強。

　　在房展會期間也看到一些促銷力度相對較強的優(yōu)惠活動出現(xiàn)，如佳兆業(yè)集團開展了主題為“佳兆業(yè)幸福置業(yè)歡樂行”的活動，旗下佳兆業(yè)·珊瑚灣有近8萬元/套的優(yōu)惠措施；富力灣獨棟別墅最高優(yōu)惠額度超過5萬元；富力桃園聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠額度更達(dá)15萬元。新港美麗園大酒店還通過總價值40萬元的獎品為項目造勢。根據(jù)搜狐焦點地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計：10月上海首次開盤的樓盤約19個，其中15個樓盤推出了不同程度的優(yōu)惠政策。

　　上海弘基企業(yè)(集團)股份有限公司副總裁宋捷坦言：“真正的有效供應(yīng)還是不足，有特色的營銷策劃就顯得更為重要。”

　　對于宋捷的說法，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒也表示贊同：“未來兩個月的樓市交易量仍將維持一定的水平，因為自住客的需求仍然存在。”臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎建議：對于購房者來說，第四季度一般為相對適宜的購買時機。