前三季度，廣州市二手住宅房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)三成。昨日，記者從滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)報(bào)告中了解到，9月的市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)高位整理態(tài)勢(shì)，9月份廣州總體(不含蘿崗、南沙)二手住宅成交均價(jià)為8996元/平方米，環(huán)比上升5.4%，同比上升30.1%。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰預(yù)計(jì)，由于業(yè)主和購(gòu)房者對(duì)后市“合理價(jià)格”，出現(xiàn)了方向相反的判斷，“凹”型調(diào)整有可能延長(zhǎng)至10月上半月。此外，最近兩個(gè)月，隨著短炒客戶(hù)逐批將手中物業(yè)套現(xiàn)，市場(chǎng)上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉(zhuǎn)變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購(gòu)對(duì)象。

　　9月二手樓均價(jià)8996元/平方米

　　今年9月份的廣州二手樓均價(jià)再創(chuàng)新高，對(duì)比2008年12月的“低位”，前三季度的累計(jì)升幅已達(dá)到33.7%。繼8月份中心區(qū)的短炒客趁高出貨后，原芳村、黃埔這兩個(gè)次中心區(qū)的部分短炒客戶(hù)也在當(dāng)月出售持有數(shù)月的物業(yè)，賬面獲利在10%～17%之間。但另一方面，大部分二手小業(yè)主對(duì)后市繼續(xù)持樂(lè)觀態(tài)度，出售房屋的放盤(pán)價(jià)沒(méi)有明顯下調(diào)的跡象，令市場(chǎng)交投處于“停滯不前”的境地。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰分析，業(yè)界原來(lái)設(shè)想經(jīng)過(guò)今年7、8月份的重新儲(chǔ)備客戶(hù)過(guò)程，有效客戶(hù)的數(shù)量會(huì)重新回到正常水平，從而促使市場(chǎng)成交量逐步放大。但9月份的實(shí)際交易情況僅是跟8月份大致持平，可見(jiàn)“凹”型調(diào)整尚未結(jié)束，制約成交量放大的因素包括樓價(jià)、銀行對(duì)大額貸款的審批時(shí)限，以及市民在國(guó)慶黃金周前因計(jì)劃出外旅游而擱置看樓購(gòu)房計(jì)劃等。

　　但最大的原因，是小業(yè)主與準(zhǔn)客戶(hù)之間對(duì)于所謂的“合理價(jià)格”的認(rèn)同度存在較大的差異，現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方之間不能簡(jiǎn)單地用“博弈”來(lái)形容，雙方對(duì)后市走勢(shì)的判斷已有各自的立場(chǎng)，且不在同一方向上，預(yù)計(jì)這種“高位”市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間有可能延長(zhǎng)至10月上半月，此后成交量在每年最后兩個(gè)月的傳統(tǒng)旺季中才會(huì)有所改觀。

　　投資對(duì)象再次偏向高租值物業(yè)

　　由于今年前三季度廣州樓價(jià)上升急速，吸引了不少投資客入市選購(gòu)物業(yè)，他們不太關(guān)注物業(yè)的租金水平，只要短期內(nèi)轉(zhuǎn)售能產(chǎn)生明顯收益，便會(huì)被列為首選對(duì)象。而在最近兩個(gè)月，隨著短炒客戶(hù)逐批將手中物業(yè)套現(xiàn)，市場(chǎng)上的投資風(fēng)向再次發(fā)生轉(zhuǎn)變，高租金值的物業(yè)再次成為投資客的選購(gòu)對(duì)象。天河區(qū)的鉑林國(guó)際公寓、雙城國(guó)際公寓、嘉裕禮頓陽(yáng)光、中怡城市花園、天惠嘉園；越秀區(qū)的好世界公寓；海珠區(qū)的雙子星城等單位租金超過(guò)65元/平方米·月的物業(yè)紛紛在近幾個(gè)月成交。

　　周峰認(rèn)為，投資首選對(duì)象的轉(zhuǎn)變符合正常的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，前期的短炒物業(yè)經(jīng)過(guò)連續(xù)幾輪的“接力”后，操作成本已被大幅提高，大部分投資客必須通過(guò)銀行貸款方可介入操作。近期銀行對(duì)“高額度、高成數(shù)”的貸款申請(qǐng)“把關(guān)”較嚴(yán)，投資客要支付的首期成本也會(huì)相應(yīng)增多。此外，之前活躍在短炒市場(chǎng)上的物業(yè)多數(shù)是樓齡較長(zhǎng)的老房子，單位租金比較低，一旦無(wú)法順利轉(zhuǎn)售，靠出租的收益可能仍無(wú)法抵償銀行月供款額、管理費(fèi)等成本支出。

　　選擇高租金值的物業(yè)作為投資對(duì)象，一方面保證持有期內(nèi)獲取較高的租金收益；另一方面此類(lèi)物業(yè)所屬樓盤(pán)在廣州二手樓市場(chǎng)上受認(rèn)同度極高，即使在樓市處于“調(diào)整期”內(nèi)，追捧的客戶(hù)仍不在少數(shù)，不用過(guò)分擔(dān)心“套牢”。 (記者 田桂丹 羅莎琳)