猜想一

　　最可能發力的公司

　　華人置業

　　2006年10月27日，愛美高房地產(成都)以7.32億人民幣拿下兩宗總面積近140畝的土地。一塊位于城西迎賓大道，一塊位于東大街。此后，其又以單價1904萬元/畝、總價10.7億元的高價拍下文化宮地塊。

　　當時業內很多人還不清楚這個公司的背景。時隔3年，2009年9月6日，在香格里拉舉行的“香港華人置業集團產品品鑒會”上，上述地塊作為華置廣場、華置·都匯華庭及華置·西錦城三個項目高調亮相， 而“愛美高房地產(成都)公司”正是華人置業在成都注冊的全資子公司。

　　據公開媒體報道，2009年被華人置業定為集團的“成都戰略年”，其在成都的三大項目總建筑面積超過100萬平方米，都已全面開工建設，涵蓋住宅、商場、酒店、寫字樓等多種物業形態，總投資額將達到90億港元，將從今年起相繼上市。以華人置業集團主席劉鑾雄的投資眼光來看，肯定會盡快地踏上這輪樓市行情實現“開門紅”的業績。看來，華人置業在成都想不發力都難了。

　　猜想二

　　最值得期待的產品

　　電梯豪宅

　　2009年，是成都電梯豪宅奠定市場地位的關鍵時刻。

　　據本報數據庫顯示，目前成都市電梯豪宅均價都在萬元以上。紫檀在去年說“不是別墅，但我們賣300萬一套”曾經讓成都人納悶：“賣給哪個？”此外，華敏·世家花園、四海逸家、新鴻基·悅城紛紛推出了一個新名詞——“城市豪宅”，著實給成都人上了一課，“原來電梯公寓，還可以叫城市豪宅。”

　　城市豪宅“豪”在哪里？來自星彥地產的《大戶型研究報告》中寫道：“首先是項目區位條件較好，交通便捷，周邊擁有良好的景觀資源、人文資源；其次是戶型面積一般都在200平方米以上，豪居成為這類住宅物業追求者的目標；第三就是強調私密性和戶型舒適性，電梯配比較高，戶型功能分區更加細化；同時為了打造高品質社區生活，開發商著力在產品配置、園林景觀、入戶大堂、物業管理等方面花大力氣，以體現小區的高端品質。”根據本報對高端物業持有人群的采訪分析，可以這樣寫真：“多次置業者，對生活品質要求極高，追求生活的舒適性和尊貴感；經濟上有購買別墅的實力，但他們喜歡城市的繁華和便捷，因而他們在購買這類物業時較為關心物業品質、地段、配套和服務等要件。”

　　目前，備受關注的城市豪宅主要有龍湖·世紀峰景、合景泰富譽峰、置信麗都花園·麗府。擺在市場面前的是無數的懸念。對于麗府來說，以何種姿態和策略來給自己“城市大作”的地位定價？而龍湖地產所擅長打造高端物業的企業優勢，在市場傳聞調規劃、改產品(原最小戶型面積280平米，現最小面積100平米)的世紀峰景身上能否續演傳奇？至于合景泰富譽峰，擁有實力港資地產背景和高端物業打造經驗，但有多少人愿意出手均價1.5萬元以上的電梯豪宅仍然是個未知數。就算有，如何找到他們并讓他們解囊依然是個不小的挑戰。

　　猜想三

　　最具成長空間的商圈

　　建設路

　　目前，建設路區域分布著龍湖·三千里、萬科·金域藍灣、首創A-Z Town愛這城、頤和家園、高地等近10家樓盤，總開發體量超過100萬平方米。這些樓盤大多在明年到后年全部交房，預計將新增8萬以上中高端客戶入住建設路片區，將對區域商業產生巨大需求。

　　在上周二本報舉行的秋交會論壇上，四川中原地產市場研究部副主任高立指出，未來5年，房地產持續開發帶來區域內每年新增人口會在5萬以上。他建議投資者可以考慮這個高增長的區域。

　　建設路商圈地域包括建設路口、建設路中、建設路東、建設路巷、建設南新路等地帶，臨建設路口-建設路中(第五大道周圍)，主要業態為百貨、餐飲、娛樂、小吃、美發店等。從高地周邊到首創路段，沿街商業主要有零散商業、便利店、中介、家居、干雜店等，而建設路巷(第五大道背后)、建設路南新路主要經營平價服飾、小吃等，以家帶店形式為主。

　　事實上，建設路改造后已形成一個高檔住宅區，龍湖、萬科、首創等實力開發商帶來了居住品質的提升，6000元以上的房價區隔了低端人群。由此看來，這個區域在一兩年內的高端商業需求將會非常強勁。據悉，包括沃爾瑪、來雅百貨、國美電器、星巴克等200個大小商家已入駐。區域內原有的SM廣場和成都華聯兩大綜合賣場，以及華聯近期內推出的30多層高的“華聯時尚廣場”，是被廣泛提及的商業中心。

　　有媒體預言，未來這里將是成都第二個春熙路。

　　猜想四

　　最可能火爆的區域

　　大源組團

　　要問大源組團有多大，那要看你對空間是否有概念。以國際標準足球場最大標準(長110米，寬75米)計算的話，一個大源組團約等于1479個最高標準的國際足球場。

　　大源組團是成都天府新城的核心區域，四界為繞城高速以南、錦江以西、成昆鐵路以東、高新區界以北，由會展片區、大源商務科技片區和大源生活片區組成。

　　目前，入駐大源組團的開發商超過10家，最具代表性的則是中海和華潤。目前，中海蘭庭、中海城南1號、華潤鳳凰城都已呈現。“這還只是冰山一角，現在很多地看起來雜草叢生，其實都是有主的了。”世家機構市場研究部首席分析師樊邦勇說。“僅復地、嘉里、廈門建發、高新置業、瑞泰華等幾家開發企業的土地儲備，可供應住宅面積就超過150萬平方米，算上現有大源組團在售項目148萬平方米的存量，共計將有約300萬平方米的住宅推向市場。巨大的規模、品牌開發上的聚集注定將使得這個片區的競爭激烈而精彩。

　　另外，未來區域的商務和商業配套都將是城市級的。現有的上海復地和瑞泰華項目都將著力打造商業物業，僅二者就有超過30萬平方米的商業體量，復地實力毋庸贅言，瑞泰華整合了伊藤洋華堂強勢進駐，將極大地提升消費者對本區域的認知與預期。值得一提的是，區域內將要修建300米高的地標建筑。這里，將是成都市未來的CBD。”

　　猜想五

　　單盤銷售金額最大項目

　　保利公園198

　　今年截至5月31日，成都龍湖實現了13億的銷售額。其中，成都龍湖首個城市綜合體項目龍湖三千城，同時銷售高層精裝房和多層洋房，以5個月8.2億的銷售金額高居成都單盤銷售冠軍。而華潤置地成都公司表現搶眼，以21.6億元的銷售金額及銷售面積34.9萬平米勇奪冠軍。其中，整個華潤二十四城上半年累計銷售了1500多套，銷售額突破10億元。

　　而在下半年，華潤是否能夠蟬聯這一桂冠要面對幾個高端項目的挑戰。占地面積6000畝的保利公園198，是最大的挑戰對手。與華潤不同的是，保利同時銷售高層和別墅物業。據公開報道，公園198項目去年10月開盤銷售4.5億元，今年3月保利公園198新推“百合中央”組團，創下兩小時銷售突破5000萬的佳績。而8月下旬推出的保利·蝴蝶谷東區118棟純英倫高爾夫別墅開盤熱銷，當日銷售額突破6億元；9月12日，蝴蝶谷西區推出157棟別墅，70套房源當即售罄，當日銷售金額突破4億元。短短20天時間，保利·蝴蝶谷斬獲10億元銷售額。

　　除了保利公園198，華潤要想成功衛冕還要越過麓山國際這道坎。在麓山，2000萬元級的黑鉆山莊別墅，開盤當天銷售40多套，單月攬金逾10億元。截至8月份，麓山共實現產值18億元。如果千萬級別墅持續熱銷的話，那麓山國際即將推出的109套碧湖岸別墅組團又會是一部“吸金機器”。這樣一來，華潤要想拿下全年銷冠的壓力還真不小。

　　以上任一個項目銷售額在今年全年能突破30億的話，那完全有可能摘取2009年全年銷售冠軍。

　　猜想六

　　最具創新的營銷模式

　　“定制營銷”

　　要說定制營銷，代表作是今年的“先生”。說起這個樓盤，大家的第一印象是“看不懂”。廣告上看不懂的字體、讀不懂的畫面，這個位于溫江金馬大道的別墅項目自打亮相開始，就引起了市場的關注。“為什么不走樓梯”、“如果你是膽敢玩物到極致的先生”、“上班時間是CEO，下班就是個攝影家”等系列畫面一出街就是雞蛋與鮮花齊飛，褒貶不一。據“先生”項目負責人李敏介紹，有創意的廣告僅是開局，在全國首創具規模的“真正定制別墅”，為“膽敢玩物到極致的先生”搭建平臺，才是“先生”的最終目的。

　　事實上，2007年也出現過類似廣告風潮，“非主流”就是當年的熱點話題。“因為公園才建房，開寶馬的請別來，不說自己比較貴，人人都是運動員……”，不少人被切·格瓦拉、瑪麗蓮·夢露頭像和這句廣告語所吸引。但“先生”的產品定位和營銷模式都與“非主流”截然不同。據介紹，“先生”案名的由來是想創造一個“166位先生的先生場”。作為定制別墅，開發商可以根據客戶的愛好，在建造房屋時為喜歡玩紅酒的客戶量身打造酒窖，為喜歡玩攝影的人定制暗室……只要客戶趕在工程進度之前提出需求，室內空間就可以按照客戶的個性化需求定制。

　　目前看來，市場對“定制別墅”的接受度還有待提高，對開發公司的運作水平要求也很高。星彥地產成都公司總經理張猛認為：“個性化需求的市場比例還很小。166套全部投入市場規模過大，我個人不太看好。如果搞個小組團，拿出十幾二十套試試水還是值得探討的。”世家機構助理總經理彭致遠也曾質疑，這么大規模的定制別墅在發達城市也幾乎沒有出現過，這對開發公司的運營能力要求太高。

　　當然，也有業內人士認為，這是一種具有創新性的營銷模式，實現了供應與需求的無縫對接。毫無疑問，如何在盡快的時間內找到客戶是實現無縫對接的前提。否則，“定制”就會成為空殼，更加嚴重的是可能引發“定制并發癥”，如施工進度、交房時間、裝修標準等等，都需要有生意做保障。

　　猜想七

　　“城北是價值洼地”已是當前業內共識。“就算在今年房價上漲之后，二三環之間的樓盤價格才5000多，你說成都主城區還有哪兒能找得到這么高的性價比。”樊邦勇用反問語氣強調了城北的投資價值。

　　據成都市城市總體規劃(2003-2020)，成都市確定向東南北三個方向發展，但是要控制向西發展。然而，城北的價值一直被市場低估。2008年以來，一個集商貿物流、會展酒店、醫藥機械等相關產業為一體的北部新城初現輪廓，交通基礎設施的改善也為區域的發展做好了準備，財富城北終于成為人們持續關注的焦點。

　　隨著保利、萬科、金科、華宇、藍光、東駿等知名開發商揮師北上，北部新城的價值正在逐步提升。根據成都市城市綠地規劃，北部新城內有800畝的植物園、15萬平米北郊森林公園、3000畝的熊貓基地……。新都區房管局局長何仁貴在記者之前的采訪中表示：“越來越多的二級城市以及外省人群選擇置業城北，說明城北的宜居價值開始顯現。”